Die eher in angelsächsischen Gefilden verbreiteten, privaten Studentenapartments haben auch Einzug auf dem europäischen Kontinent gehalten. Zwar sind Studenten- und Mikroapartments ein vergleichsweise junges Seg-ment, doch durchaus rentabel. Und das für beide Seiten. Über die allgemeinen Spezifika und das aktuelle Produkt sprach INTELLIGENT INVESTORS mit Heiko Szczodrowski, Head of Asset Structuring Portfoliomanagement bei der Commerz Real.
INTELLIGENT INVESTORS: Inwieweit bieten Immobilien-Investments für institutionelle Investoren gerade in diesen Zeiten ein attraktives Rendite-Risiko-Potenzial? Welche Rolle spielt dabei eine breitere Diversifizierung über die Immobiliensektoren hinweg?
Heiko Szczodrowski: In der Corona-Krise konnten Immobilien ihre verlässlichen Cashflows sowie ihre Wertstabilität unter Beweis stellen. Das unterstreicht ihr äußerst attraktives Rendite-Risiko-Potenzial. Kein Immobilieninvestor sollte Diversifizierung vernachlässigen. Das hat auch die Corona-Pandemie erneut bewiesen, von der einzelne Immobiliensegmente wie Hotel und Teile des Einzelhandels stärker betroffen sind als andere wie Wohnen und Büro. Aber anders als bei Privatinvestoren sollte bei institutionellen Investoren diese Diversifizierung über verschiedene Segmente hinweg nicht innerhalb eines Vehikels abgebildet werden. Für Privatanleger sind breit diversifizierte offene Immobilienfonds sinnvoller. Denn ihnen ist ein selbstständiges Diversifizieren oft finanziell oder organisatorisch kaum möglich. Institutionelle Investoren hingegen können in verschiedene Fonds investieren. Dadurch können sie von der stärkeren Spezialisierung einzelner Fonds profitieren.
II: Das Segment Studenten- und Mikroapartments ist vergleichsweise jung, aber en vogue. Liegt dabei die Zukunft des kleinteiligen Wohnens auch im Nutzungsmix?
Szczodrowski: Ja, die breite Ausrichtung der Nutzerzielgruppen nicht nur auf Studenten, sondern auch auf „Mobile Professionals“ – Arbeitnehmer, die zwischen Arbeitsstätte und Wohnort pendeln sowie Berufseinsteiger, Trainees und Projektarbeitern – ist hinsichtlich der Diversifizierung ein sehr großer Pluspunkt des Segments. Wir merken das beispielsweise aktuell in unseren Objekten während der laufenden Pandemie. Zwar gab es kaum pandemiebedingte Auszüge, gleichwohl wurde die Nachfrage aber etwas verlangsamt. Dadurch ist es uns gelungen eine gute Auslastung unserer Apartments sicherzustellen.
II: Mit Ihrem „Commerz Real Institutional Smart Living Europe Fund“ knüpfen Sie dabei an das Vorgängerprodukt an. Können Sie uns die Charakteristika etwas erläutern?
Szczodrowski: Gern! Der Fonds investiert in Mikro-Apartments mit dem Fokus auf europäische Universitätsstädte und Wirtschaftszentren mit der Hauptmieterzielgruppe Studierende und „Mobile Professionals“. Er ist als offener Spezial-AIF nach KAGB strukturiert und soll mindestens 500 Mio. Euro investieren, wovon auf Portfolioebene maximal 50 % auf Fremdkapital entfallen. Die Zielrendite nach der BVI-Methode beträgt von 4,5 bis 5,0 % p. a. Es soll ein Portfolio von acht bis zwölf Mikro-Apartmentanlagen aufgebaut werden. Um bei attraktiven Objekten zum Zuge zu kommen sowie zur Renditeoptimierung zielen wir neben dem Erwerb von Bestandsobjekten auch auf Forward Fundings – also den Ankauf von im Bau oder in der Planung befindlichen Objekten, wobei der Preis entsprechend Baufortschritt gezahlt wird. Kern der angestrebten Risikodiversifizierung ist neben der bereits erwähnten vielschichtigen Nutzerbasis eine breite Streuung der Regionen, Verwalter und Konzepte sowie die angestrebte Portfoliogröße.
II: Ihr verbreiterter regionaler Fokus auf Europa legt nahe, dass Sie auch über profundes Know-how in den (europäischen) Metropolen verfügen. Welche Standorte haben Sie besonders im Blick?
Szczodrowski: Grundsätzlich kommt jede Stadt infrage, die unserem Kriterium als europäische Universitätsstadt und Wirtschaftszentrum entspricht. Dabei zielen wir neben Deutschland vor allem auf die west- und mitteleuropäischen Länder der Euro-Zone – also die Niederlande, Belgien, Luxemburg, Frankreich, Irland, Spanien, Portugal, Italien und Österreich. Nach erfolgreicher Anbindung der ersten drei Objekte in der Eurozone nehmen wir ebenso Teile von Osteuropa und Skandinavien in den Blick.
II: Jüngst haben Sie eine Neubauwohnanlage in Barcelona erworben. Welche Gründe waren letztlich hierfür entscheidend?
Szczodrowski: Es kommt immer darauf an, wie attraktiv die langfristige Entwicklung der Stadt hinsichtlich der zu erwartenden Nachfrage ist. Bei Studenten- und Mikroapartments ist zudem die Mikrolage, also die direkte Umgebung entscheidend – denn die Bewohner haben häufig keinen Pkw und legen großen Wert auf die Nähe von Universität und urbanem Leben. Bei unserem Ankauf in Barcelona hat einfach alles gepasst. In den vergangenen 10 bis 20 Jahren hat die Stadt einen erfolgreichen Wandel hin zu einem international etablierten Technologie‑, Dienstleistungs- und Wissenschaftsstandort durchlaufen und ist mit etwa 200.000 Studierenden eine der größten Universitätsstädte Europas. Das Objekt befindet sich im Bezirk „22 @“, einem ehemaligen Industriegebiet im Stadtteil Sant Martí, das seit 2000 zu einem führenden Innovations- und Technologiezentrum umgestaltet und aufgewertet wurde. Dort haben sich Hightech-Unternehmen wie Amazon, Oracle und Facebook angesiedelt. Und in direkter Nachbarschaft befinden sich mehrere Universitäten. Der Stadtstrand ist fußläufig zu erreichen. Einkaufsmöglichkeiten, U‑Bahn‑, Tram- und Bus-Stationen befinden sich im Umkreis von wenigen Gehminuten.
