Das Jahr 2022 hat die gesamte Immobilienbranche vor große Herausforderungen gestellt. Der Krieg in der Ukraine, die erheblich gestiegenen Energiepreise, eine Inflationsrate von zehn Prozent und die von den Zentralbanken eingeleitete Zinswende haben deutliche Spuren hinterlassen. Der Anstieg der Zinsen wirkt sich auf den Investmentmärkten für Immobilien bereits seit einigen Monaten in Form von Preisrückgängen aus. Denn die Nachfrage am Investmentmarkt wurde aufgrund der großen konjunkturellen Unsicherheit und höheren Finanzierungskosten gedämpft. Bereits drei Zinsanhebungsschritte wurden von der EZB durchgeführt und dabei soll es nicht bleiben. Eine für den Immobilienmarkt elementare Folge ist eine Verteuerung der Kredite. Gleichzeitig steigen die Zinsen von Staatsanleihen und werden für Anleger wieder interessanter. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen beispielsweise liegt derzeit bei rund zwei Prozent. Dass die Preisrückgänge bei Gewerbe- und Wohnimmobilien nicht stärker ausfallen, liegt an den stabilen Vermietungsmärkten.
Preiskorrekturen stoppen den Boom am Immobilienmarkt
Im Jahr 2022 kam es zu ersten Preisanpassungen in diversen Immobiliensektoren. Die Vervielfältiger sind gefallen und damit auch die Kaufpreise für Immobilien. Vereinfacht dargestellt werden die Marktwerte von Immobilien durch zwei wesentliche Komponenten bestimmt: die Mieteinnahmen und den Vervielfältiger. Der Kaufpreis wird aus dem Produkt aus diesen beiden Werten bestimmt. Ein Blick zurück: Die expansive Geldpolitik der EZB in den vergangenen Jahren hatte dazu geführt, dass es im Zeitraum 2009 bis 2021 einen deutlichen Anstieg der Vervielfältiger im Immobiliensektor gegeben hat. So lag der Preisanstieg für europäische Büroimmobilien bis Jahresende 2021 bei 150 Prozent (kalkuliert auf Basis der Preisänderung einer fiktiven Immobilie in Toplage als Produkt von Spitzen-Vervielfältiger und Spitzen-Marktmiete). Zusammengesetzt hat sich dieser Preisanstieg zu 90 Prozentpunkten aus dem Wachstum des Vervielfältigers und zu 60 Prozentpunkten aus dem Anstieg der Marktmieten.
Bei den Logistikimmobilien war der Preisanstieg der vergangenen Jahre stärker durch das Wachstum des Vervielfältigers (112 Prozentpunkte) als durch das Mietwachstum (27 Prozentpunkte) geprägt, wodurch die Assetklasse infolge des aktuellen Zinsanstiegs theoretisch ein stärkeres Rückschlagpotenzial hätte.
Wie Vermietungsmärkte für Stabilität sorgen
Der Preisrückgang bei den Logistikimmobilien wird allerdings geringer ausfallen, da in diesem Segment ein äußerst stabiler Vermietungsmarkt vorhanden ist. Logistikimmobilien weisen weiterhin Rekordwerte beim Flächenumsatz auf und es gibt im Markt so gut wie keinen Leerstand. In diesem Bereich führen insbesondere der florierende Onlinehandel, die Neuausrichtung der Lieferketten und ein geringeres Flächenangebot zu einer positiven Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt. Ähnlich verhält es sich auch bei anderen Nutzungsarten. Der Vermietungsmarkt für Büroimmobilien – genauso wie der Wohnimmobilienmarkt – profitiert von der anhaltend hohen Beschäftigtennachfrage der Unternehmen. So werden auch hier die stabilen Mietpreise einiges abfedern und zu einer lediglich moderaten Preiskorrektur auf den Investmentmärkten führen.
Auch Hotel und Einzelhandel schaffen es, sich bisher in dem aktuell schwierigen Marktumfeld zu beweisen. So zeigt sich der Vermietungsmarkt für Hotelimmobilien seit Beginn des Jahres als überraschend robust und es ist eine deutliche Erholung der Übernachtungszahlen und Bettenauslastung zu verzeichnen. Im Bereich der Handelsimmobilien punkten derweil vor allem die Nahversorger und die Fachmarktzentren. Insbesondere der Lebensmittelhandel kann weiterhin hohe Frequenzen und Umsätze vorweisen.
Fazit: Weiterhin gute Investmentchancen vorhanden
Trotz der Konjunktureintrübung und des Zinsanstiegs bieten viele Immobilienmärkte nach wie vor gute Perspektiven mit attraktiven Investmentmöglichkeiten. Das schwächere Wirtschaftswachstum wird zwar nicht folgenlos für den Immobilienmarkt sein. Allerdings ist die Ausgangslage der Vermietungsmärkte robust und die niedrigen Leerstandsraten wirken stabilisierend. In den kommenden Quartalen können Investoren im risikoärmeren Core-Segment wahrscheinlich weiterhin mit stabilen Mieteinnahmen aus Immobilieninvestments rechnen. Hinzu kommt ein mögliches Renditeplus als Folge einer Mietindexierung bei Gewerbeimmobilien. Die Koppelung der Vertragsmieten an die Entwicklung der Inflationsrate wird zu steigenden Cashflow-Renditen führen. Auch die Rückgänge der Kaufpreise im Investmentmarkt sollten aufgrund dieser Entwicklungen begrenzt bleiben. Wohn‑, Logistik- und Büroimmobilien, vor allem in Zentrumslagen, können in einem solchen Marktumfeld ihre Risikobeständigkeit unter Beweis stellen. Profitable Renditeoptionen finden sich im Hotel- und Handelsimmobilienmarkt, wo die Anfangsrenditen derzeit bei über vier Prozent liegen.
Autor: Marco Kramer Leiter Research und Investitionsstrategie Real I.S.
