Seit der Corona-Pandemie gilt das Homeoffice für viele als Hauptschuldiger für die steigenden Büroleerstände in deutschen Großstädten. Ein Blick auf rund 35 Jahre Marktdaten zeigt aber ein anderes Bild. Schon nach der Dotcom-Blase und der Finanzkrise zogen die Leerstände an – lange bevor jemand von Homeoffice sprach. Der eigentliche Treiber war und ist die Konjunktur.
Der Markt für Büroimmobilien befindet sich in einem grundlegenden Umbruch: Steigende Leerstände, veränderte Flächennachfrage und neue Anforderungen an Nutzung und Qualität stellen bestehende Konzepte zunehmend infrage. Welche Anforderungen müssen Büroimmobilien heute erfüllen, um wirtschaftlich tragfähig zu sein? Und welche Konzepte setzen sich in der Praxis durch? Diese Fragen standen im Zentrum der von RUECKERCONSULT organisierten Online-Pressekonferenz „Umnutzung, Modernisierung oder Abriss: Wie geht es weiter mit dem Büro?“
Nach langer Talsohle scheinen die deutschen Büromärkte auf Erholungskurs zu sein und verzeichnen seit Jahresbeginn durchaus immer wieder auch Großabschlüsse. So mietete beispielsweise eine Bank in der Mainmetropole rund 32.000 Quadratmeter Bürofläche und entschied sich dabei für einen kompletten 16-geschossigen Neubau.
Zeiten ändern sich. Das hat insbesondere die Immobilienbranche in der jüngeren Vergangenheit zu spüren bekommen. Speziell Gewerbeimmobilien und im Besonderen der Bürosektor standen unter Druck. Zeit für eine Bestandsaufnahme mit Olaf Claessen, Managing Partner von Montibus Asset Management.
Die Arbeitswelt durchläuft eine rasante digitale Transformation. Doch wie gelingt es, Bürogebäude nicht nur technologisch auf den neuesten Stand zu bringen, sondern gleichzeitig das Wohlbefinden und die Bedürfnisse ihrer Nutzer in den Mittelpunkt zu rücken? Ein Projekt in Münchens Ludwigsvorstadt will dies durch die Kombination aus räumlicher Vielfalt, smarter Technik und biophilem Design erreichen.
Die DVFA-Kommission Immobilien hat zum Thema „Quo Vadis Büroimmobilien – hat der Sektor noch eine Zukunft bei institutionellen Investoren?“ Branchenexperten befragt. Teilgenommen haben 66 Personen mit C-Level- oder Managementverantwortung. Die Unternehmensbreite deckte dabei nahezu alle Bereiche der Immobilienwirtschaft ab.
2024 erreichte der deutsche Büroinvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von sechs Milliarden Euro. Im Vergleich zu 2023 ist das ein Anstieg um elf Prozent. Damit hatten Büroimmobilien einen Anteil von 17 Prozent am gesamten deutschen Immobilieninvestmentmarkt – Rang vier hinter den Assetklassen Wohnen, Logistik und Einzelhandel den vierten Platz.
Uns Projektentwicklern ist schon lange klar: Die Zeiten, in denen man mit tristen Büroblocks Geld verdienen konnte, sind vorbei. Was Unternehmen ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bieten wollen, sind hochwertige Büroflächen. Eine gut geplante Büroimmobilie zeichnet sich jedoch nicht nur durch eine hervorragende Architektur aus, sondern auch durch ihren Standort. Sie sollte gut an das (öffentliche) Verkehrsnetz angeschlossen sein, Parkplätze für E-Autos und Fahrräder bieten sowie in einem inspirierenden Umfeld liegen, in dem die Beschäftigten vielfältige Gastronomie- und Freizeitangebote vorfinden.
Trotz der Transaktionsflaute herrscht bei Beratern von Immobilienfonds und -investoren Hochkonjunktur. Kaum jemand will weniger in Immobilien investieren. Aber die Portfolios werden anders strukturiert.
Das Jahr 2022 hat die gesamte Immobilienbranche vor große Herausforderungen gestellt. Der Krieg in der Ukraine, die erheblich gestiegenen Energiepreise, eine Inflationsrate von zehn Prozent und die von den Zentralbanken eingeleitete Zinswende haben deutliche Spuren hinterlassen. Der Anstieg der Zinsen wirkt sich auf den Investmentmärkten für Immobilien bereits seit einigen Monaten in Form von Preisrückgängen aus. Denn die Nachfrage am Investmentmarkt wurde aufgrund der großen konjunkturellen Unsicherheit und höheren Finanzierungskosten gedämpft. Bereits drei Zinsanhebungsschritte wurden von der EZB durchgeführt und dabei soll es nicht bleiben. Eine für den Immobilienmarkt elementare Folge ist eine Verteuerung der Kredite. Gleichzeitig steigen die Zinsen von Staatsanleihen und werden für Anleger wieder interessanter. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen beispielsweise liegt derzeit bei rund zwei Prozent. Dass die Preisrückgänge bei Gewerbe- und Wohnimmobilien nicht stärker ausfallen, liegt an den stabilen Vermietungsmärkten.
