Trotz der Transaktionsflaute herrscht bei Beratern von Immobilienfonds und ‑investoren Hochkonjunktur. Kaum jemand will weniger in Immobilien investieren. Aber die Portfolios werden anders strukturiert.
Auf Hochtouren arbeiten aktuell Service- und Master-Kapitalverwaltungsgesellschaften, die Fondsinitiatoren und institutionelle Investoren mit Services und Beratungsangeboten unterstützen. Allerdings hat sich die Arbeit in jüngster Zeit verlagert. Das gilt vor allem im Bereich der Assetklasse Immobilien. Zwar werden derzeit deutlich weniger Transaktionen getätigt dafür nutzen Fondsanbieter und Investoren die Gelegenheit, sich grundsätzliche Gedanken über ihre Strategien zu machen.
Was auffällt: Kaum ein institutioneller Investor erwägt, seine Immobilienquote zu verringern – und das, obwohl die Korrekturen an den Immobilienmärkten noch nicht abgeschlossen sind. Eine Umallokation in Richtung festverzinsliche Produkte, wie sie viele erwartet hatten, ist nicht zu beobachten. Vielmehr hat die Krise bestätigt, wie wichtig Diversifizierung ist. Und dass Alternative Assets, vor allem Immobilien, ein wichtiger Stabilitätsanker in einem Portfolio sind. Strategien mit einer gewissen Immobilienquote kamen deutlich besser durch das unruhige Fahrwasser der zurückliegenden zwölf Monate als solche, die auf Immobilien verzichtet haben.
Zu beobachten sind allerdings Verschiebungen innerhalb der Immobilienportfolios. Zum Beispiel was die geografische Allokation betrifft. Der Blick richtet sich vermehrt ins außereuropäische Ausland. Hochgefahren wird aktuell insbesondere die Quote im asiatisch-pazifischen Raum, wo Anleger aufgrund des deutlich stärkeren Wirtschaftswachstums bessere Anlagechancen sehen. Durchschnittlich nehmen wir bei institutionellen Investoren den Wunsch wahr, die Asien-Pazifik-Quote von traditionell fünf bis zehn Prozent auf zehn bis 20 Prozent zu verdoppeln. Das wird vor allem zulasten der Allokation in europäische Assets gehen.
In der Beratungstätigkeit geht es dann um die Frage, wie das Ziel am besten erreicht werden kann: ob über direkte oder indirekte Investments und ob eine eigene Präsenz in der Region notwendig ist. Die Fragestellungen sind komplex, insbesondere weil häufig kein dem Volleigentum vergleichbarer Titel erwerbbar ist bzw. aufgrund von Marktusancen die erwerbbare Rechtsposition nur über mehrstöckige Gesellschafts- bzw. lokale Fondsstrukturen erworben werden kann. Berater, die über die entsprechende Expertise verfügen, waren noch nie so gefragt wie heute.
Bei der Allokation der unterschiedlichen Nutzungsarten festigen sich die Trends, die mit Corona, Zinswende und Konjunkturschwäche verstärkt wurden. Der Trend zum Homeoffice drückt das Interesse an Büroimmobilien. Lebensmittelgeankerter Einzelhandel ist wegen seiner defensiven Qualitäten weiterhin gefragt, während Shopping-Center und High-Street-Einzelhandel immer noch einen schwereren Stand haben. Die Logistik-Story setzt sich fort, bspw. jetzt getrieben durch den Wunsch nach resilienteren und schnelleren Lieferketten. Hotels erholen sich von ihrer Pandemie-bedingten Zwangspause. Zunehmend gefragt sind zudem Nischen wie Datencenter oder Seniorenresidenzen.
Eine gesonderte Betrachtung verdient die Nutzungsart Wohnen. Gerade deutsche Wohnimmobilien bleiben trotz der noch laufenden Korrektur gefragt, auch bei internationalen Investoren. Die Fundamentaldaten gelten als sehr günstig, der Nachfrageüberhang wird auf absehbare Zeit hoch sein. Gefahr droht der Anlageklasse aber durch die Politik. Ausländische Investoren beobachten sehr genau die Diskussionen um Mietendeckel, Heizungsgesetz, Baubürokratie & Co. Damit weiterhin Kapital in den deutschen Wohnungsmarkt fließt, muss die Politik nicht nur für mehr Ruhe und Planbarkeit sorgen, sondern auch das enge Korsett aus rechtlichen, steuerlichen und ordnungspolitischen Hemmnissen endlich lockern.
Die Erwartung mancher Marktteilnehmer, dass das veränderte Marktumfeld zu mehr Risikobereitschaft führt, bestätigt sich nicht. Vielmehr strukturieren Investoren ihre Portfolios risikoärmer, gleichwohl aber mit höheren Renditeanforderungen als noch in Zeiten der niedrigen Zinsen. Die Anpassung an dieses Niveau wird mithilfe unterschiedlicher Maßnahmen vollzogen. Aus der Mode gekommen sind bei Projektentwicklungen etwa sogenannte Forward Fundings, bei denen der Investor das Projekt schon lange vor Fertigstellung finanziert. Stattdessen werden zunehmend Forward-Purchase-Vereinbarungen getroffen, bei denen die Zahlung erst bei Übergabe des fertigen Objekts fällig wird, häufig gekoppelt an weitere Bedingungen wie eine bestimmte Vermietungsquote. Das Risiko verlagert sich damit tendenziell vom Investor zurück auf den Entwickler.
Zusammenfassend bleibt festzuhalten: Die Korrekturen nach dem Immobilienboom haben der Assetklasse nicht geschadet, vielmehr hat sie ihre Position als stabilisierender Faktor in Portfolios gefestigt. Auf der Suche nach weniger Risiko und mehr Rendite stellen Investoren ihre Portfolios neu auf und richten ihren Blick dabei auch auf neue Segmente und Regionen.
Von Axel Vespermann, Universal Investment
