Hohe Zinskosten und teure Materialen belasten aktuell die Immobilienmärkte. Ein Abgesang insbesondere auf Wohnimmobilien ist jedoch verkehrt. Denn das Immobilienangebot ist durch die niedrigen Neubauzahlen und den steigenden Wohnbedarf insgesamt knapp. Die d.i.i. ist seit jeher ein gesetzter Player in der Bestandsentwicklung und im Neubau von Wohnimmobilien. Dirk Hasselbring, Vorstand & Geschäftsführer d.i.i. Investment GmbH, sprach mit II-Chefredakteur Alexander Heftrich.
INTELLIGENT INVESTORS: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist im Umbruch. Lange Zeit durch ein Niedrigzinsumfeld belebt, haben sich nun die Vorzeichen geändert. Wie stellt sich die Lage aktuell dar?
Dirk Hasselbring: Es sind herausfordernde Zeiten, in denen wir uns seit der Zinswende im vergangenen Jahr bewegen. Ablesbar daran, dass mit deutschen Wohnimmobilien im ersten Halbjahr so wenig gehandelt wurde wie seit vielen Jahren nicht mehr. Im Markt herrscht Zurückhaltung und die Stimmung des Abwartens vor, zumal das stark gestiegene Zinsniveau die Kalkulation eines Immobilieninvestments deutlich verändert hat. Käufer und Verkäufer müssen unter den sich veränderten Gegebenheiten wieder zueinander finden. Aber ich bin sehr zuversichtlich, dass der Markt dies regelt. Dessen ungeachtet bleibt die künftige Nachfrage nach Wohnraum hoch. Wohnungen sind vor allem in deutschen Städten ein knappes Gut – bundesweit müssten jährlich viele Tausende neue Wohnungen zusätzlich entstehen, um den Bedarf zu decken. Käufer erhalten zudem durch das neue KfW-Förderprogramm für nachhaltige Häuser und Wohnungen verbesserte Konditionen. In der Summe funktioniert der Wohnimmobilienmarkt auch mit höheren, letztlich normalisierten Zinsen, benötigt aber Zeit zur Anpassung.
II: Apropos Zinsen – werden wir nach Ihrer Meinung eine baldige Zinssenkung sehen?
Hasselbring: Das sehe ich aktuell nicht. Vielmehr wird die EZB bei Bedarf die Zinsen eher erneut erhöhen und dann für längere Zeit auf demselben Niveau halten. Mit einer ersten Zinssenkung ist erst im kommenden Jahr zu rechnen. Indes halt ich Zinssenkungen auf Niveaus der 2010er Jahre für unwahrscheinlich – sie werden sich eher um die 2,5 bis 3,0 % einpendeln.
II: Herr Hasselbring, Sie sind seit mehr als 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig und wurden zum 01.02.2023 in den Vorstand der d.i.i berufen. Wie breit ist Ihr Aufgabenfeld?
Hasselbring: Wie bereits vor meiner Bestellung in den Vorstand, bin ich nach wie vor federführend für das Fondsmanagement zuständig. Daneben steht die Entwicklung neuer Investment- und Anlageprodukte sowie das Fund Raising im Fokus meines Aufgabenbereichs. Hinzu kommt die Verantwortung für den Rechtsbereich.
II: Wofür steht Ihr Haus im Allgemeinen?
Hasselbring: Wir sind der führende Spezialist für deutsche Wohnimmobilien. Derzeit umfasst das d.i.i.-Wohnimmobilienportfolio rund 14.000 Bestandseinheiten sowie 1.600 Einheiten in der Projektentwicklungsphase. Die d.i.i. zeichnet sich dadurch aus, dass wir alle Leistungen entlang der Wertschöpfungskette (vom Ankauf oder Bau über die Finanzierung, das Asset- und Property-Management und die Bestandsentwicklung bis zum Verkauf) selbst erbringen. Hierzu benötigen wir keinen externen Dienstleister. Nicht nur der aktuellen Entwicklung geschuldet, liegt dabei ein Fokus auf dem Thema nachhaltiges Bauen und Sanieren sowie ESG.
II: Generell, welchen Stellenwert nimmt ESG mittlerweile in der Immobilienwirtschaft ein?
Hasselbring: Das vielschichtige Megathema ESG und nachhaltiges Investieren stehen – zu Recht! – weit oben auf der Agenda der Immobilienbranche. Die Auswirkungen auf die Immobilienakteure sind erheblich und reichen von regulatorischen Themen bis hin zur strategischen Planung. Mittlerweile haben sämtliche Akteure die Auswirkungen von ESG auf den langfristigen Wert ihrer Immobilien erkannt. Durch ein vollumfängliches ESG-Reporting erhalten sie einen detaillierteren Einblick in die ESG-Risiken und ‑Chancen. Unser Ziel bis 2030 ist es, die CO2-Emissionen unseres Portfolios um mindestens 20 bis 30 % zu senken. Zentral dabei ist die gezielte Optimierung der Energieeffizienzklassen auf mindestens Effizienzklasse E. Bis 2045 wollen wir den CO2-Ausstoß nahezu komplett eliminieren. Diesen strategischen Zielen tragen wir auch organisatorisch Rechnung. Seit 2023 hat die d.i.i. Gruppe sowohl einen dedizierten ESG-Beauftragten als auch ein ESG-Management Team.
II: In diesem Zusammenhang spielt das Thema der „grauen Emissionen“ eine besondere Rolle.
Hasselbring: Ein entscheidender Aspekt. Immobilien tragen beim Bau und Betrieb zu großen Mengen an umweltschädlichen Emissionen bei, insbesondere durch Einsatz von Beton. Und diese Emissionen entstehen zum größten Teil nicht während des Betriebs von Gebäuden, sondern schon bei deren Errichtung. Wir sprechen dann von so genannten grauen Emissionen. Um die Klimaschutzziele und eine bessere Klimabilanz zu erreichen, ist aber künftig eine deutliche Reduktion der grauen Emissionen notwendig. Ziel müssen energieneutrale Gebäude sein. Es braucht nachhaltige Holzbauweise, Baustoff-Recycling und andere Innovationen.
II: Sie sind verantwortlich für das Fondsmanagement. Mit dem „d.i.i. 17“ führen Sie die Reihe der Projektentwicklungsfonds fort. Welche Merkmale weist der Fonds aus?
Hasselbring: Der „d.i.i. 17“ ist wie sein Vorgänger ein Produkt gemäß Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung. Die Mindestanlage beträgt 200.000 Euro bei einem geplanten Investitionsvolumen von rund 120 Mio. Euro. Das Portfolio wird zunächst aus vier bis fünf Bauvorhaben bestehen, weitere Projektentwicklungen kommen im Laufe der Zeit hinzu. Der geographische Fokus liegt auf Haupt- und Mittelzentren (Hamburg, Frankfurt, Nürnberg und Dortmund) mit attraktivem Renditepotenzial. Der „d.i.i. 17“ hat eine geplante Laufzeit von sechs Jahren und strebt über die Gesamtlaufzeit einen IRR von 14 bis 15 % an.
II: Welche Projekte treiben Sie ferner um?
Hasselbring: In den vergangenen Quartalen haben wir unsere Quartalsberichte auf institutionellen Standard gehoben, was entsprechend von den Investoren goutiert wurde. Mit Blick nach vorne forcieren wir insbesondere das Thema ESG weiter und legen bei der Bestandsentwicklung den Schwerpunkt vermehrt auf die A‑Städte. Wir spüren auch ein gestiegenes Interesse von internationalen Investoren (gesamteuropäisch und aus den USA) und positionieren uns entsprechend. So haben wir jüngst den German Residential Fund Nr. 2 in Luxemburg aufgelegt. Insgesamt bleiben wir unserer DNA treu und sind fest der Meinung, dass die derzeit hohe Wohnraumnachfrage den grundsätzlichen Trend zu Wohnimmobilien, auch im Neubau, langfristig positiv unterstützen wird.
