Ein Thema beschäftigt die Märkte momentan ganz besonders: die steigende Inflation. In vielen Ländern ist sie sprunghaft angestiegen. Welche Auswirkungen hat das für Immobilien und Immobilieninvestments? Viele Marktteilnehmer fragen sich jetzt, ob es sich nur um ein kurzes Auflodern der Inflation handelt oder um ein Phänomen, das uns längerfristig begleiten wird. War diese Entwicklung sogar vorherzusehen? Eine Art Aufholmechanismus nach der Corona-Krise? Trotz des rasanten Anstiegs der Teuerungsrate gibt es derzeit jedenfalls keine Anzeichen, dass es sich um einen permanenten Zustand oder gar um eine Hyperinflation handelt. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) ist nicht beunruhigt dahingehend und schlägt noch keine Änderung ihrer Geldpolitik ein. So können sich auch Immobilieninvestoren unter bestimmten Voraussetzungen entspannt zurücklehnen, denn von einer Inflation können sie sogar profitieren.
Inflation steigt deutlich – doch ist das ein Dauerzustand?
In vielen Ländern ist die Inflation erheblich angestiegen. In der Eurozone kletterten die Verbraucherpreise im Oktober 2021 auf 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat, dies ist der höchste Wert seit Mitte 2008, als die Rate ebenfalls bei 4,1 Prozent lag. In Deutschland betrug der Anstieg 4,5 Prozent, eine höhere Inflationsrate gab es zuletzt im August 1993 mit 4,6 Prozent. Die deutsche Bundesbank rechnet nun sogar mit fast sechs Prozent Preissteigerung im November. Allerdings wirken temporäre Sondereffekte auf die hohe Inflationsrate: die niedrigen Preise im Jahr 2020 und die Senkung der Mehrwertsteuersätze im zweiten Halbjahr 2020. Diese Sondereffekte fallen bis Januar 2022 weg und die Bundesbank erwartet, dass die Inflation in den Monaten nach Januar sukzessive abnehmen dürfte, allerdings für längere Zeit deutlich jenseits der drei Prozent bleiben könnte.
Die Frage ist nun aber, ob es doch nur ein kurzes Aufflackern der Inflation ist, oder ob sich daraus ein Dauerzustand entwickelt. Aber selbst die EZB scheint, wie eingangs erwähnt, nicht besorgt zu sein. Für sie ist die Inflation weiterhin nur ein vorübergehender Zustand. Es gibt deutliche Anzeichen dafür, dass es vorerst keine geldpolitische Reaktion auf ein möglicherweise dauerhaft höheres Inflationsniveau geben wird. Allerdings hatte die EZB bereits ihr Inflationsziel nach oben angepasst, von bislang „unter, aber nahe bei zwei Prozent“ ist nun das neue Ziel „zwei Prozent“, signifikante mittelfristige Abweichungen nach oben wie nach unten gelten jedoch als unerwünscht. Das ist durchaus ein Paradigmenwechsel.
Worauf müssen sich Immobilieninvestoren nun einstellen?
So lange sich die Inflation in einem moderaten Rahmen bewegt und keine Hyperinflation einsetzt, können Immobilieninvestoren entspannt sein. Die Mieten im Gewerbeimmobilienbereich sind in der Regel inflationsindexiert, das heißt, es erfolgt eine regelmäßige Anpassung an die allgemeine Preissteigerung. Die Mieteinnahmen erhöhen sich also mit einer leichten zeitlichen Verzögerung, aber ansonsten synchron zur Inflation. Voraussetzung dafür sind allerdings bonitätsstarke und finanzkräftige Mieter, deren Umsätze ebenfalls mithalten können. Das erfordert natürlich, dass man sich verstärkt mit den Geschäftsmodellen der Mieter auseinandersetzt.
Darüber hinaus können Immobilieninvestoren sogar überproportional profitieren, wenn sie auf der Refinanzierungsseite langfristige Darlehensverträge mit festen Zinssätzen abgeschlossen haben. Denn dann ziehen die Fremdkapitalkosten für den Investor nicht nach.
Fazit: Moderat steigende Inflation und Niedrigzinsumfeld sind positiv für Immobilieninvestments
Langfristig orientierte und konservativ agierende Immobilieninvestoren können die aktuelle Inflationsentwicklung gelassen betrachten. Sollte sich das Inflationsniveau weiter leicht nach oben bewegen, dürften laufende Mieterträge abzüglich Fremdkapitalkosten überproportional steigen. Darüber hinaus ist sogar wahrscheinlich, dass auf der Suche nach inflationssicheren Anlagemöglichkeiten noch mehr Kapital in die Immobilienmärkte fließt. Das könnte sich weiter positiv auf die Bewertungen von Immobilien auswirken. Denn es ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach Immobilien steigen dürfte und diese eine begehrte Assetklasse bleiben, insbesondere bei niedrigen Marktzinsen. Das ist natürlich unter der Prämisse zu sehen, dass es sich um eine temporär höhere Inflation handelt – und davon ist momentan auszugehen. Es ist auch wichtig, den Markt dahingehend zu beobachten, dass sich keine „Blase” in bestimmten Segmenten entwickelt, in denen zu viel Geld auf zu wenige Assets trifft. Investoren sollten daher sehr selektiv sein.
Gastautor: Tomasz Dukala, Board Member, EPH European Property Holdings
