Der weltweite Boom bei Wohnimmobilien geht zu Ende. Zugleich weisen der Frankfurter und der Münchner Wohnungsmarkt laut dem aktuellen UBS Global Real Estate Bubble Index die höchsten Blasenrisiken innerhalb der Eurozone auf. Im internationalen Vergleich zeigt Frankfurt nach Toronto sogar das höchste Risikoniveau aller Wohnungsmärkte weltweit. Insgesamt besteht für vier der untersuchten europäischen Großstädte ein akutes Blasenrisiko. Für das jährliche Ranking betrachtet das Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management die Preisentwicklung von Wohneigentum in 25 Metropolen weltweit.
Toronto und Frankfurt führen das diesjährige Ranking an. Deutliche Anzeichen einer Preisblase bestehen zudem in Zürich, München, Hong Kong, Vancouver und Amsterdam. Tokio kehrt in den Risikobereich zurück, während der Wohnungsmarkt in Tel Aviv sich erstmals dorthin entwickelt hat. Das inflationsbereinigte Preiswachstum bei Wohneigentum stieg in allen untersuchten Städten von Mitte 2021 bis Mitte 2022 auf durchschnittlich fast 10 Prozent – die höchste jährliche Wachstumsrate seit 2007. Im vergangenen Jahr lag dieser Wert noch bei 6 Prozent. Die steigenden Zinssätze stehen jedoch nicht im Einklang mit den Preisen. Der globale Boom auf den Wohnungsmärkten neigt sich laut diesjährigem Index seinem Ende zu.
Fokus Frankfurt: In der Mainmetropole sind die zuletzt üblichen zweistelligen Preissteigerungen erstmals seit 10 Jahren zurückgegangen. Zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 stiegen die Immobilienpreise nur noch um rund 5 Prozentpunkte. Die Wohnungspreise in Frankfurt liegen dennoch mehr als 60 Prozent über dem Niveau von vor 5 Jahren. In diesem Zeitraum war die Investitionsnachfrage stark und Preise stiegen deutlich schneller als Einkommen und Mieten. Heute weist Frankfurt einen historisch niedrigen Leerstand und gesteigerte Neubautätigkeiten auf, trotz stagnierendem Bevölkerungswachstum seit Beginn der Pandemie.
Die Tendenz zu kleineren Haushaltsgrößen verschärft die Wohnungsknappheit und kann voraussichtlich nur durch weitere Neubauprojekte abgeschwächt werden. Investitionen in Mietobjekte gelten zugleich zunehmend als unattraktiv, was die Nachfrage nach zum Verkauf stehenden Immobilien verringert. Auch steigende Finanzierungskosten und schwache wirtschaftliche Wachstumsaussichten für 2023 dürften die Hochstimmung am Markt bald beenden.
Fokus München: Die Stadt an der Isar nimmt weiterhin Platz 4 im weltweiten Ranking ein. Der Wohnungsmarkt ist stark überhitzt und weist das höchste Preis-Miet-Verhältnis aus. Es ist dort im Verhältnis zum Mieten also besonders teuer, eine Immobilie zu kaufen. Nachdem sich die Immobilienpreise im vergangenen Jahrzehnt mehr als verdoppelt haben, kühlt das Wachstum auch hier nun auf rund 5 Prozent ab. Der Wohnungsmarkt ist durch eine niedrige Leerstandsquote und eine zugleich wachsende Anzahl von Erwerbstätigen geprägt. Die gedämpften Konjunkturaussichten in Deutschland könnten die Wohnungsnachfrage nun belasten. Höhere Hypothekenzinsen haben die Erschwinglichkeit bereits verschlechtert: Ein hochqualifizierter Arbeitnehmer aus dem Dienstleistungssektor kann sich in München im Durchschnitt eine Wohnung mit einem Zimmer weniger leisten als noch vor der Pandemie.
Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für UBS in Deutschland: «Sowohl in Frankfurt wie auch in München hat die Preisentwicklung von Wohneigentum deutlich an Dynamik verloren. Der Boom geht zu Ende. Das Risiko einer Immobilienblase ist in beiden Städten weiterhin so hoch wie in kaum einer anderen Metropole auf der Welt. Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen.»
Auch alle untersuchten US-Städte befinden sich in diesem Jahr im überwerteten Bereich, mit stark ausgeprägtem Ungleichgewicht in Miami und Los Angeles, vor San Francisco, Boston und New York. Die Wohnungsmärkte in Stockholm, Paris und Sidney bleiben trotz leichter Abkühlung ebenfalls überhitzt.
Anzeichen einer Überbewertung gibt es zudem in Genf, London, Madrid und Singapur. São Paulo – ein Neuzugang im diesjährigen Index – ist ebenso wie Mailand und Warschau fair bewertet. Trotz eines Auflebens der Nachfrage liegt der Wohnungsmarkt in Dubai ebenfalls im fair bewerteten Bereich.
Der Immobilienboom neigt sich dem Ende zu
Ungeachtet der Zins- und Wirtschaftsentwicklungen ziehen die Preise weiter an: Von Mitte 2021 bis Mitte 2022 sind die Immobilienpreise in allen betrachteten Städten gestiegen – ausgenommen Paris, Hongkong und Stockholm. Auch ausstehende Hypotheken nehmen zu und die Verschuldung der Haushalte steigt das zweite Jahr in Folge deutlich schneller als im langfristigen Durchschnitt. Dennoch sind die Indexwerte gegenüber dem Vorjahr im Schnitt nicht weiter gestiegen. Stark wachsende Einkommen und Mieten haben zunehmende Ungleichgewichte verhindert. Zudem sind die Preise für Wohnimmobilien in nicht städtischen Gebieten ein zweites Jahr in Folge schneller gestiegen als in den Städten. Das inflationsbereinigte Preiswachstum hat sich
infolge der gestiegenen Teuerung erheblich verlangsamt. Dennoch: Die aktuellen Bewertungen bleiben überhöht.
Bedingt durch tiefe Zinssätze haben sich die Eigenheimpreise in den vergangenen 10 Jahren stetig von den lokalen Einkommen und Mieten abgekoppelt. Die Städte mit dem höchsten Blasenrisiko haben in diesem Zeitraum inflationsbereinigte Preisanstiege von durchschnittlich 60 Prozent verzeichnet, während die realen Einkommen und Mieten nur um etwa 12 Prozent gestiegen sind.
Die Hypothekarzinsen haben sich in allen analysierten Städten gegenüber ihrem Tiefststand Mitte 2021 im Durchschnitt bis Mitte 2022 nahezu verdoppelt. Kombiniert mit den deutlich gestiegenen Immobilienpreisen können sich hoch qualifizierte Arbeitskräfte im Dienstleistungsbereich nun durchschnittlich ein Drittel weniger Wohnfläche leisten als noch unmittelbar vor der Pandemie. Zugleich schmälern Inflation und Vermögensverluste aufgrund der aktuellen Turbulenzen an den Finanzmärkten die Kaufkraft der Haushalte,
was die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum reduziert und die Wohnimmobilie als Anlage zunehmend unattraktiver macht. Kreditkosten übersteigen in vielen Städten die erzielbaren Erträge.
Damit ist der weiterhin robuste Arbeitsmarkt in vielen Städten zur letzten verbliebenen Stütze des Eigenheimmarktes geworden. Bei einer Verschlechterung der Wirtschaftslage könnte jedoch auch diese wegfallen. Die Situation bringt ein weltweites Stocken des Immobilienbooms mit sich und legt nahe, dass in vielen der sehr hoch bewerteten Städte in den nächsten Quartalen mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen ist. (ah)
