In der aktuellen Wirtschaftslage agieren viele Unternehmen vorsichtiger. Sie fahren auf Sicht. Das betrifft auch ihre Planung bezüglich künftiger Anforderungen an ihren eigenen Flächenbedarf. Oft wollen sich Unternehmen gerade in dieser Hinsicht nicht in die Karten schauen lassen – und sich dabei gleichzeitig möglichst viele Optionen offen halten. Aus Sicht des Asset Managers ergibt sich daraus eine anspruchsvolle Gemengelage, die – bei näherer Betrachtung – indes für beide Seiten Vorteile eröffnen kann. Denn die Mieterbindung ist viel zu wichtig, um dieses Thema nachgelagerten Dienstleistern wie externen Property Managern oder Maklern zu überlassen.
Voraussetzung dafür ist, dass Asset Manager mit ihren Mietern eine Geschäftsbeziehung auf Augenhöhe etablieren. Als Basis im Austausch haben sich in festen Intervallen geführte Kundengespräche vor Ort bewährt, sei es jährlich oder quartalsweise bei Groß- und Ankermietern, deren Bedarf schnell mehrere zehntausend Quadratmeter – gegebenenfalls an mehreren Standorten – übersteigen kann. Asset Manager sind aufmerksame Zuhörer in diesen Gesprächen, die sich übers Jahr hinweg bei großen Immobilien-Assetmanagern rasch auf eine vierstellige Zahl addieren können. Wer vor Ort ist, kann dem Gespräch eine Begehung oder einen Lokalaugenschein folgen lassen, um offene Fragen zügig zu klären.
Immer wieder zeigt, wie wichtig diese Gespräche als Grundlage für die Pflege und Vertiefung der Kundenbeziehung sind. Sie liefern dem Asset Manager wertvolle Einsichten in sich wandelnde Flächenbedarfe und Anforderungen auf Mieterseite. In Summe verschaffen die Gespräche – in aggregierter Form – dem Asset Manager einen wertvollen Marktüberblick über Entwicklungen an den jeweiligen Standorten, Lagen und Mikrokosmen. Aus Mieterperspektive wiederum ergibt sich der Vorteil daraus, einen festen Ansprechpartner zu haben: persönlich greifbar und vor Ort. Persönliche Gespräche liefern für beide Seiten Mehrwert. Wie die Praxis zeigt, kommt es nämlich durchaus vor, dass Mieter gar keine Vorstellung davon haben, wie sie ihre angemieteten Flächen alternativ nutzen können, welche Ressourcen, Experten und Kontakte der Asset Manager an der Hand hat, wenn es darum geht, bestehende Herausforderungen in den Griff bekommen und die Mietsituation an veränderte Bedarfe anzupassen.
So versetzt sich der Asset Manager in die Lage, Mieter beraten zu können, ehe diese möglicherweise – aufgrund fehlender Informationen, die in diesen Gespräche erhoben und ausgetauscht werden, – sich auf die Suche nach alternativen Flächen machen. In der Folge erarbeiten Asset Manager maßgeschneiderte Lösungen für ihre Mieter, mit dem Ziel, die Mieterbindung zu vertiefen und die Zufriedenheit der Mieter erhöhen. Diese können die Anpassung von Mietverträgen umfassen, die Verbesserung der Gebäudeinfrastruktur und die Erweiterung bzw. Anpassung von Gebäudedienstleistungen und erweiterten Services, entsprechend den Bedürfnissen der Mieter. Im Ergebnis kann ein effektives Asset Management somit einen direkten Mehrwert schaffen, indem es die Mieterbindung stärkt und die Vermietungsquote von Objekten optimiert.
Andererseits gibt die starke Mieterbindung dem Asset Manager wiederum die notwendige Planungssicherheit für anstehende Investitionen. Wenn Cashflows gesichert sind, können Investoren beispielsweise bereits zu einem Zeitpunkt in nachhaltige und ESG-konforme Maßnahmen investieren, der gesetzliche Fristen und Vorgaben antizipiert, was wiederum die Attraktivität der Immobilie erhöht.
Im Ergebnis zeigt sich, dass gerade in einem Marktumfeld, in dem für frei werdende Flächen gewerbliche Mieter nicht Schlange stehen, die Stunde der Asset Manager schlägt. Die Nähe zum Mieter eröffnet vielfältige Chancen, ihre ureigene Aufgabe wahrzunehmen und ihre Kompetenz unter Beweis zu stellen. Denn ein guter Asset Manager sichert nicht nur langfristige Cashflows und stabilisiert die Immobilienwerte, sondern schafft im Gespräch mit Mietern auch die wirtschaftliche Basis für Planung und Umsetzung wichtiger ESG-bezogener Investitionen.
Gastbeitrag von Carolin Brandt, stellvertretende Bereichsleiterin Asset Management, HIH Real Estate
