Offene Immobilienfonds (OIF) haben in Vertriebsgesprächen derzeit manchmal keinen leichten Stand. Vergleichbare Renditen lassen sich inzwischen auch mit weniger komplexen und vermeintlich weniger risikobehafteten Kapitalanlagen erzielen. Auch steht die Assetklasse Immobilien als solche derzeit unter eher kritischer Beobachtung. Manch einer verweist auf die stark gefallenen Kurse börsennotierter Immobilienunternehmen. Doch das Produkt offener Immobilienfonds folgt eigenen Gesetzmäßigkeiten.
In diesem Zusammenhang gilt es übrigens zu beachten, dass zwar auch manche OIF-Anteile an Börsen handelbar sind. Doch die dort kursierenden Preise haben mit dem offiziellen Rücknahmekurs, welcher auf dem Nettofondsvermögen (NAV) basiert, nichts zu tun und sind auch nicht damit vergleichbar. Rückschlüsse oder Implikationen aus den Börsenkursen auf die tatsächlichen oder zu erwartenden Bewertungen der OIF lassen sich daher nicht ableiten; es besteht kein unmittelbarer Zusammenhang.
Breite Streuung und langjähriger Erfolgsnachweis
Ein offener Immobilienfonds zeichnet sich in der Regel durch eine hohe Wertbeständigkeit, relativ verlässliche Ausschüttungen und insgesamt eine gute Prognostizierbarkeit aus. Das ist auch das, was Privatanleger in OIF suchen – ihre Risikofreude und ihr Renditeappetit sind hier nicht übergroß. Ein OIF kann gerade auch im aktuellen Marktumfeld seine Stärken ausspielen, nämlich einen positiven und stabilisierenden Beitrag zur Entwicklung eines gesamten Anlageportfolios zu leisten.
Dabei gilt es natürlich, diejenigen OIF mit dem entsprechenden Potenzial auszuwählen. Wichtige Kriterien sind die Konzentration auf Top-Standorte und ‑Lagen, die breite Streuung und ein langjähriger positiver Erfolgsnachweis. So können innerhalb der offenen Immobilienfonds vor allem jene Produkte mit Diversifikationsvorteilen punkten, die nicht allein auf ein bestimmtes Marktsegment innerhalb der Assetklasse Immobilien setzen, beispielsweise auf Wohnen, Gewerbe, Logistik oder Büro, sondern die die gesamte Assetklasse möglichst breit abbilden. Weiterhin ist im aktuellen Marktumfeld zumeist eine kleinteilige Vermietung von Vorteil, da gerade eher kleinere Flächen an zentralen Standorten durch gewerbliche Mieter gesucht werden. Es gibt zudem Produkte, die einen langjährigen Erfolgsausweis aufweisen und somit ihre langfristige Resilienz und Leistungsfähigkeit über mehrere Jahrzehnte und nahezu alle Marktphasen hinweg belegen können. Einige der noch heute vertriebenen Sondervermögen sind bereits seit vielen Jahrzehnten nahezu ohne Unterbrechungen am Markt vertreten.
Zinsanstieg mit überschaubaren Auswirkungen
Wie viele andere Marktteilnehmer wurden auch OIF-Fondsmanager von dem Tempo und dem Ausmaß des Zinsanstiegs der vergangenen Monate nach jahrelanger Zinsflaute überrascht – für eine vergleichbare Entwicklung muss man tatsächlich Jahrzehnte zurückblicken. Aber der in der Regel niedrige Fremdkapitalanteil deutscher OIF stellt im aktuellen Marktumfeld einen wesentlichen Unterschied etwa zu börsennotierten Immobilien-AGs dar. So lag einer Auswertung der Ratingagentur Scope von Ende Mai zufolge die durchschnittliche Kreditquote offener Immobilienfonds bei lediglich 15,7 Prozent. Bei vielen börsennotierten AGs betrug die Finanzierungsquote hingegen 50 Prozent und mehr, was infolge der Zinswende nunmehr zu deutlich höheren Finanzierungskosten und somit zu sinkenden Gewinnerwartungen führt. Bei offenen Immobilienfonds ist das zu einem weit geringeren Ausmaß zu befürchten, Auswirkungen auf das Nettofondsvermögen sind praktisch nicht gegeben. Somit sind OIF mit besonders niedriger Finanzierungsquote als besonders resilient einzustufen.
Gleichzeitig haben OIF schon regulatorisch bedingt ein Liquiditätspolster, das laut Scope zuletzt bei durchschnittlich 14,6 Prozent lag – also in ähnlicher Größenordnung wie die Finanzierungsquote. Diese Liquidität kann im veränderten Zinsumfeld nunmehr auch wieder positive Zinserträge erwirtschaften – und damit die höheren Finanzierungskosten weitgehend ausgleichen.
Eher konservative Bewertungen zahlen sich aus
Und wie steht es nun um den Bewertungsdruck hinsichtlich des Immobilienportfolios selbst? Viele Anleger beschäftigt, dass eine Neubewertung von Immobilien aufgrund des veränderten Zinsumfelds schon rein rechnerisch unausweichlich ist. Das ist im Grunde auch nicht von der Hand zu weisen. Die Bewertungen der einzelnen Objekte erfolgen jedoch in regelmäßigen Abständen durch unabhängige Gutachter. Anpassungen nach oben oder unten hat und wird es immer wieder geben, auch in diesem Zyklus. Mit dem hektischen Auf und Ab an den Börsen ist das jedoch nicht vergleichbar.
Für die etablierten OIF spricht dabei, dass sie in der Regel eher konservative Bewertungsmaßstäbe zugrunde legen – so auch in der zurückliegenden Boomphase an den Immobilienmärkten. So weist der hausInvest von Commerz Real beispielsweise einen durchschnittlichen Bewertungsfaktor von 20,7 der Jahresnettomiete über alle Immobilien hinweg aus – ein sehr konservativer Wertansatz. Das heißt nicht, dass es nicht bei einzelnen Assets zu Wertkorrekturen kommen könnte, aber eine drohende Werterosion des Gesamtportfolios ist nicht ersichtlich.
Hinzu kommt, dass gleichzeitig ja Potenziale aus aktuell steigenden Mieten bei Büroimmobilien genutzt werden können. Vorausgesetzt, die Attraktivität des Portfolios lässt es zu, dass auch die Mieter mitmachen und keine Leerstände entstehen. hausInvest ist beispielsweise seit circa 14 Jahren eher in Mehrmieterkonzepten unterwegs. Die Mieteranzahl liegt inzwischen bei etwa 4.000 Mietern.
Fazit: Offene Immobilienfonds mit den derzeit von der Börse abgestraften Immobilien-AGs in einen Topf zu werfen, ist grundlegend falsch und wird beiden nicht gerecht. Gerade im aktuellen Marktumfeld können breit aufgestellte offene Immobilienfonds durch ihre Stabilität einen wesentlichen Beitrag zur Senkung der Volatilität über das Gesamtportfolio hinweg leisten. Nach unseren Berechnungen ist bei einer Beimischung in der Größenordnung von 20 bis 30 Prozent von einer erheblichen Senkung der Schwankung des Gesamtdepots auszugehen. Deshalb lohnt es sich für langfristig orientierte Privatanleger weiterhin, sich mit offenen Immobilienfonds zu beschäftigen.
Autor: Claus André Krüger, Senior-Key-Account-Manager Sales NonBanks, Commerz Real
