Immobilieninvestoren können durch eine besondere steuerliche Gestaltung rund 15 Prozent Steuern sparen. Die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung greift bei gewerblichen Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen. Das ist an Bedingungen geknüpft: Die Kürzung scheidet aus, wenn die Gesellschaft dem Mieter auch sogenannte Betriebsvorrichtungen überlässt.
Es ist eine übliche Struktur bei Immobilieninvestoren: Sie bringen ihre Vermögenswerte in separate Gesellschaften ein. Das hat verschiedene Vorteile. Investoren diversifizieren damit ihre Anlagerisiken und verhindern mögliche Eingriffe ins Privatvermögen in Haftungsszenarien. Grundsätzlich nachteilig kann die steuerliche Implikation sein. Denn Kapital- und die meisten Personengesellschaften unterliegen üblicherweise der Gewerbesteuer und zahlen somit auch im Rahmen der Vermögensverwaltung zusätzlich bis zu ca. 15 Prozent Steuern auf den Gewinn aus ihren Immobiliengeschäften.
Das ist zumindest theoretisch der Fall. Denn der Gesetzgeber ermöglicht gewerblichen Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, auf Antrag den Gewinn um den Teil des Gewinns zu kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Das bedeutet: Der Gewinn unterliegt am Ende des Tages doch nicht der Gewerbesteuer.
Ohne Gewerbesteuer erhöht sich der Gewinn um ca. 15 Prozent
Eine Möglichkeit zur Ausschaltung der Gewerbesteuer bietet § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: Nach dieser Vorschrift können reine Grundstücksunternehmen eine hundertprozentige Gewerbesteuerentlastung erreichen, indem sie die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen. Dieses Vorgehen ist eine Besonderheit im deutschen Steuerrecht. Die meisten steuerlichen Gestaltungen zielen auf eine Minderung der Einkommen- oder Körperschaftsteuer ab. Gestaltungen, die ausschließlich eine Minderung der Gewerbesteuer zum Ziel haben, sind in der Praxis selten anzutreffen. Dabei ergibt diese Gestaltung eben besonders für Investoren mit separaten Immobiliengesellschaften Sinn. Sie erhöhen ihren Gewinn in der Immobilien-Vermögensverwaltung um bis zu ca. 15 Prozent.
Um ein Beispiel für die Nutzung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung zu geben: Ein Mehrfamilienhaus wird in eine GmbH eingebracht, die dann wiederum die Wohneinheiten an fremde Dritte vermietet. Allein aufgrund der Rechtsform ist die GmbH per se gewerbesteuerpflichtig. Da sie jedoch im Beispiel ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, werden die Mieterträge auf Antrag aus dem steuerpflichtigen Gewerbeertrag ausgenommen. Somit entsteht trotz Gewerbesteuerpflicht dem Grunde nach keine Gewerbesteuer.
Dass das bestimmten Bedingungen unterliegt, erklärt sich beinahe von selbst. Um die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen zu können, sollten Immobilieninvestoren sich nicht scheuen, die Struktur genau mit einem steuerlichen Berater zu besprechen. Es passieren leicht Fehler, die finanziell sehr nachteilig sein können. Eine genaue Planung macht die Nutzung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung möglich.
Vorsicht bei der Vermietung von Betriebsvorrichtungen
Die Kürzung scheidet aus, wenn die Gesellschaft auch sogenannte Betriebsvorrichtungen überlässt. Eine Betriebsvorrichtung dient in erster Linie dem Betrieb und nicht der Immobiliennutzung. Das ist besonders häufig der Fall bei der Vermietung von Gewerbeflächen. Zu den Betriebsvorrichtungen gehören nicht nur Maschinen und maschinenähnliche Vorrichtungen. Unter diesen Begriff fallen vielmehr alle Vorrichtungen, mit denen ein Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Das können auch selbstständige Bauwerke oder Teile von Bauwerken sein, die nach den Regeln der Baukunst geschaffen sind, beispielsweise Schornsteine, Öfen, Kanäle.
Das bedeutet ganz konkret: Vermietet die GmbH eine Halle, in der Transportschienen fest eingebaut ist, ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung unmöglich. Denn es gibt keine Geringfügigkeits- oder Bagatellgrenze für die Annahme der schädlichen Überlassung einer Betriebsvorrichtung. Selbst Alarmanlagen in Tresoranlagen, ganz oder überwiegend betrieblichen Zwecken dienende Be- und Entlüftungsanlagen, Beleuchtungsanlagen, wenn sie für die Ausübung eines Gewerbebetriebs erforderlich sind, oder auch Container ohne feste Verbindung mit dem Grund und Boden gehören zu den Betriebsvorrichtungen. Und das sind nur wenige Beispiele aus einer Menge von mehreren 100 Punkten zur Abgrenzung von Gebäude/Gebäudebestandteil/Außenanlage und eben Betriebsvorrichtung.
Rechtsprechung definiert den Gebäudebegriff detailliert
Wichtig dabei: Die Gebäude sind allein mit Hilfe des Gebäudebegriffs von den Betriebsvorrichtungen abzugrenzen. Für die bewertungsrechtliche Einordnung eines Bauwerks als Gebäude ist entscheidend, ob es alle Merkmale eines Gebäudes aufweist. Dazu heißt es seitens der Finanzverwaltung: „Nach den in der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen ist ein Bauwerk als Gebäude anzusehen, wenn es Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest ist. […] Der Begriff des Gebäudes setzt nicht voraus, dass das Bauwerk über die Erdoberfläche hinausragt. Auch unter der Erd- oder Wasseroberfläche befindliche Bauwerke, z. B. Tiefgaragen, unterirdische Betriebsräume, Lagerkeller und Gärkeller, können Gebäude im Sinne des Bewertungsgesetzes sein. Das Gleiche gilt für Bauwerke, die ganz oder zum Teil in Berghänge eingebaut sind. Ohne Einfluss auf den Gebäudebegriff ist auch, ob das Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden steht.“ Eine Betriebsvorrichtung hingegen umfasst nicht nur Maschinen und maschinenähnliche Anlagen, sondern alle Teile einer Betriebsanlage, die in einer so engen Beziehung zu dem ausgeübten Gewerbebetrieb stehen, dass dieser unmittelbar mit ihnen betrieben wird.
Lösung des Problems: Verkauf der Betriebsvorrichtungen an den Mieter
Insgesamt kommt dieses Thema bei Immobiliengesellschaften häufig vor und ist streitanfällig. Es kommt immer dann in Betracht, wenn eine der vorgenannten Gesellschaften Immobilien an Gewerbetreibende überlässt. Die Schwierigkeiten liegen zunächst in der Identifikation von Betriebsvorrichtungen. Ist diese Hürde genommen, lassen sich Gestaltungsüberlegungen anstellen, die die erweiterte Kürzung sichern können. Es ist also sinnvoll, eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen möglichst zu vermeiden. Dafür existieren hinreichend Lösungen, die ein steuerlicher Berater erarbeiten kann. Eine Möglichkeit kann zum Beispiel der Verkauf der Betriebsvorrichtungen an den Mieter sein. Ebenso ist es möglich, die Betriebsvorrichtungen beziehungsweise das Betriebsvermögen vom Grundbesitz zu trennen, sodass das Betriebsvermögen und das Grundstück separat vermietet werden können.
Gastbeitrag von Dr. Stephanie Thomas, Rechtsanwältin, Steuerberaterin und Fachanwältin für Steuerrecht bei der WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft.
Dr. Stephanie Thomas — Foto: WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH
