In den ersten drei Quartalen 2021 erreichten die Top-5-Bürovermietungsmärkte Deutschlands ein Flächenumsatzvolumen von 1.754.600 Quadratmetern. Dieses Ergebnis liegt 11,6 Prozent über dem Niveau des Vorjahreszeitraums, aber befindet sich noch immer unter dem Niveau der vorherigen Jahre.
Im bisherigen Jahresverlauf gab es dabei 24 große Transaktionen mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern, davon drei Eigennutzungen. Weitere 28 Deals waren größer als 5.000 Quadratmeter. Besonders aktiv waren Banken, Finanzdienstleister, Versicherer sowie die öffentliche Hand. Hinzu kommen signifikante Mietvertragsverlängerungen, die sich auf 350.000 summierten. Diese zählen nicht zum klassischen Vermietungsumsatz, zeigen aber dass auch in der Corona-Pandemie viele Unternehmen bereit sind ihre Bestandsflächen zu halten, wenngleich zunehmend neue Arbeitsplatzkonzepte und Bürowelten Einzug in die strategischen Überlegungen der zukünftigen Nutzer von Büroimmobilien halten. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Es gab teilweise deutliche Zuwächse bei der Flächenabsorption – das zeigte sich vor allem im dritten Quartal, in dem die Umsätze gegenüber dem Vorquartal insbesondere in Düsseldorf, München und Berlin kräftig zulegten“, sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland. Im Vorjahresvergleich legte die Leerstandsrate zwar im Durchschnitt leicht um 0,5 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent zu, bleibt aber weiterhin sehr niedrig. Vor allem am aktuellen Rand zeigt sich auch wieder ein Rückgang der Leestandsrate. Diese war in Berlin und Hamburg im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal wieder rückläufig. Auch in Frankfurt am Main war die Leerstandsrate im Jahresverlauf rückläufig. „Die Nachfrage nach modernen, qualitativ hochwertigen Flächen steigt, das zeigt sich in den gestiegenen Durchschnittsmieten, die bis auf Berlin teilweise kräftig zugelegt haben“, so Ape. In Berlin ist der Mangel an modernen Flächen der wesentliche Grund dafür, dass die Durchschnittsmieten aktuell nicht weiter zulegen. Es fehlt in der Hauptstand angesichts einer Leerstandsrate von gerade einmal 2,4 Prozent, die weiterhin die niedrigste der Top-5-Märkte ist, zudem an großen, zusammenhängenden Flächen, die eine Standortverlagerung oder Expansion derzeit erschweren.
Die Fertigstellungen legten kumuliert über die ersten drei Quartale in den Top-5-Städten um 21,5 Prozent auf zusammen 815.400 Quadratmeter zu, blieben aber in München und Düsseldorf unter dem entsprechenden Vorjahreswert. Aufgrund der gestiegenen Baupreise und Gestehungskosten stiegen die Spitzenmieten. In Berlin um 5,3 Prozent auf nunmehr 40 Euro pro Quadratmeter und Monat und in München und Frankfurt um jeweils 2,5 Prozent auf 40,50 beziehungswiese auf 45 Euro. „Dort erwarten wir mittelfristig weitere Mitpreissteigerungen, auch weil sich der Trend zur Topfläche in Toplage angesichts der weiter steigenden Bürobeschäftigtenzahlen fortsetzen wird“, sagt Ape.
„Die Menschen wollen wieder zurück ins Büro, wenngleich die Zukunft des Büros flexibler und das Arbeiten hybrider wird“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Das Homeoffice kann das Erlebnis und die Zusammenarbeit im physischen Büro nicht ersetzen, das erkennen die Unternehmen mehr und mehr. Gleichzeitig steigen aber die Anforderungen an die modernen Arbeitswelten.“ Da nicht jeder Mitarbeiter einen festen Arbeitsplatz benötigt, kann mit intelligenten technischen Lösungen unternehmens- und abteilungsspezifisch der optimale Flächenbedarf ermittelt werden. Im Gegenzug werden aber dafür umfangreichere Meeting- und Kollaborationsflächen benötigt. „Das bestätigte auch eine umfangreiche Umfrage unter Unternehmen, die wir kürzlich durchgeführt haben. Fast zwei Drittel der befragten Unternehmen in Europa erwarten nach der Pandemie den gleichen beziehungsweise einen bis zu 30 Prozent höheren Flächenbedarf“, erklärt Linsin.
TMT und die öffentliche Hand dominieren die Vermietungsmärkte – Banken/Finanzdienstleister und der Industriesektor mit zweistelligen Umsatzanteilen
Mit 14 Prozent Umsatzanteil war die umsatzstärkste Branche Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT), die Flächenabsorption war jedoch leicht rückläufig, da vor allem die richtigen Flächen fehlen. „Gerade die Tech-Firmen holen ihre Leute wieder zurück ins Büro, um ihre kreativen und innovativen Ideen umsetzen und vorantreiben zu können. Das geht in der virtuellen Arbeitswelt nur bedingt“, sagt Ape. Ebenfalls 14 Prozent entfielen auf die öffentliche Hand, gefolgt von der Finanzbranche mit elf Prozent und der Industrie mit zehn Prozent. „Der deutsche Büroimmobilienmarkt profitiert von der breiten Diversifizierung der Nachfrage“, sagt Linsin.
Auf die von der Pandemie besonders betroffene Nachfragegruppe der Flex-Office-Anbieter entfielen immerhin 27.000 Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg um 31 Prozent, verglichen mit den ersten drei Quartalen 2020. „Diese neuen Flex-Office entstanden vor allem in den Tech-Hochburgen Hamburg und München. Wir erwarten, dass dem Thema nach Corona eine noch größere Bedeutung zukommen wird, zumal die Unternehmen in Zukunft noch flexibler und spontaner auf Marktveränderungen reagieren wollen“, sagt Ape.
Prognose für das Gesamtjahr 2021
„Angesicht der anziehenden Flächennachfrage zeichnet sich ein reges Jahresendquartal ab, sodass für das Gesamtjahr ein Umsatzvolumen von 2,4 Millionen Quadratmetern realistisch ist. Für das Folgejahr rechnen wir wieder mit einer deutlich höheren Dynamik, die an die Vermietungserfolge der letzten Jahre anknüpfen dürfte“, erwartet Ape. Die danach neu auf den Markt kommenden Büroflächen sind oft bereits vorvermietet. „Fast jeder zweite Quadratmeter, der in den Top-5-Märkten im kommenden Jahr an den Markt kommt, ist bereits heute schon absorbiert. 2023 fast jeder Dritte“, sagt Linsin. (ah)
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