Seit der Corona-Pandemie gilt das Homeoffice für viele als Hauptschuldiger für die steigenden Büroleerstände in deutschen Großstädten. Ein Blick auf rund 35 Jahre Marktdaten zeigt aber ein anderes Bild. Schon nach der Dotcom-Blase und der Finanzkrise zogen die Leerstände an – lange bevor jemand von Homeoffice sprach. Der eigentliche Treiber war und ist die Konjunktur.
Der Markt für Büroimmobilien befindet sich in einem grundlegenden Umbruch: Steigende Leerstände, veränderte Flächennachfrage und neue Anforderungen an Nutzung und Qualität stellen bestehende Konzepte zunehmend infrage. Welche Anforderungen müssen Büroimmobilien heute erfüllen, um wirtschaftlich tragfähig zu sein? Und welche Konzepte setzen sich in der Praxis durch? Diese Fragen standen im Zentrum der von RUECKERCONSULT organisierten Online-Pressekonferenz „Umnutzung, Modernisierung oder Abriss: Wie geht es weiter mit dem Büro?“
Die DVFA-Kommission Immobilien hat zum Thema „Quo Vadis Büroimmobilien – hat der Sektor noch eine Zukunft bei institutionellen Investoren?“ Branchenexperten befragt. Teilgenommen haben 66 Personen mit C-Level- oder Managementverantwortung. Die Unternehmensbreite deckte dabei nahezu alle Bereiche der Immobilienwirtschaft ab.
2024 erreichte der deutsche Büroinvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von sechs Milliarden Euro. Im Vergleich zu 2023 ist das ein Anstieg um elf Prozent. Damit hatten Büroimmobilien einen Anteil von 17 Prozent am gesamten deutschen Immobilieninvestmentmarkt – Rang vier hinter den Assetklassen Wohnen, Logistik und Einzelhandel den vierten Platz.
Trotz eines nach wie vor herausfordernden Marktumfelds zeigt sich insbesondere der Bürovermietungsmarkt sehr robust. Dabei befindet sich der Markt in einer Art Dilemma: Die Nachfrage nach nachhaltigen Premium-Büros in Top-Lagen ist ungebrochen hoch, während das Angebot immer knapper wird. Gleichzeitig differenziert sich der Markt weiter aus.
Die meisten Projektentwickler im Bürobereich konzentrieren sich momentan neben dem erwartungsvollen Blick auf die Zentralbank vor allem auf zwei Zielgruppen: die Investoren und die Finanzierer. Angesichts der vielseitigen Herausforderungen in der Immobilienbranche ist das auch nachvollziehbar. Wem es in dem aktuellen Marktumfeld gelingt, das Eigen- und Fremdkapital für die erfolgreiche Durchführung von Projektentwicklungen zu sichern, der wird voraussichtlich in zwei oder drei Jahren eine hervorragende Wettbewerbsposition mit seinen Immobilien haben.
Trotz Belebung auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt verblieben die Transaktionsaktivitäten in den vergangenen Monaten im langfristigen Vergleich auf einem niedrigen Niveau. Vor allem die wenigen großen Einzeltransaktionen und Portfoliodeals sorgten weiterhin für unterdurchschnittliche Investmentergebnisse. Unsicherheit und Zurückhaltung prägen immer noch die Transaktionsaktivitäten. Das sind die zentralen Ergebnisse der Investorenbefragung von NAI apollo.
Uns Projektentwicklern ist schon lange klar: Die Zeiten, in denen man mit tristen Büroblocks Geld verdienen konnte, sind vorbei. Was Unternehmen ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bieten wollen, sind hochwertige Büroflächen. Eine gut geplante Büroimmobilie zeichnet sich jedoch nicht nur durch eine hervorragende Architektur aus, sondern auch durch ihren Standort. Sie sollte gut an das (öffentliche) Verkehrsnetz angeschlossen sein, Parkplätze für E-Autos und Fahrräder bieten sowie in einem inspirierenden Umfeld liegen, in dem die Beschäftigten vielfältige Gastronomie- und Freizeitangebote vorfinden.
Die Themen auf der EXPO REAL 2023 werden vermutlich von mehr Tiefe und Komplexität geprägt sein als auf den Messen in den Jahren vor Corona. Es gibt sehr viel Gesprächsstoff, von Zinsen und Preisbildung bis hin zu der Frage, wer aktuell noch zukauft. Zugleich sollte die Immobilienbranche, trotz der kurzfristig akuten Themen, die alle bewegen, die langfristige Perspektive nicht vernachlässigen. Daher nehmen wir hier fünf Themen in den Blick, die die Branche vor allem langfristig prägen werden.
Büros sollten in vielerlei Hinsicht von der Hotellerie lernen, wie eine aktuelle Studie des Immobilieninvestors und Bestandshalters Wealthcap aufzeigt. Meiner Meinung nach werden vor allem Qualitäten wie Kostentransparenz, Flexibilität und Service, die man von guten Hotels gewohnt ist, zunehmend zu Vorteilen, die schon in wenigen Jahren auf dem Büromarkt selbstverständlich sein werden.
