PATRIZIA hat die wichtigsten Trends und Erkenntnisse aus seinem Investment-Bericht zum Wohnimmobilienmarkt („Residential Report 2023/24“) veröffentlicht. Während die weltweiten Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um 52 % zurückgingen, bleibt der Wohnsektor dank vergleichsweise robuster grenzüberschreitender Investitionen grundsätzlich eine attraktive Anlageklasse für institutionelle Investoren auf der Suche nach Portfolio-Diversifizierung und stabilen Erträgen.
Robuste Fundamentaldaten als Stütze in einem herausfordernden europäischen Markt
Europa ist mit rund 70 % der weltweiten Investitionen nach wie vor das wichtigste Ziel für grenzüberschreitende Kapitalströme in Wohnimmobilien. Rund 45 % des Kapitals stammten dabei von Anlegern aus Nord- und Südamerika, knapp 40 % von europäischen Investoren und ca. 15 % von Anlegern aus der APAC-Region (Asien, Australien, Ozeanien). Innerhalb Europas sind das Vereinigte Königreich, Deutschland, die nordischen Länder und Spanien die bevorzugten Zielmärkte.
Die Segmente Mehrfamilienhäuser oder Build-to-Rent (BTR) sind in Europa nach wie vor vorherrschend und machen einen Anteil von mehr als 60 % des gesamten institutionellen Investitionsvolumens im Wohnsektor aus. Der Anteil alternativer Wohnformen, z. B. studentisches Wohnen, am gesamten Investitionsvolumen ist jedoch dank der robusteren Transaktionsaktivität in dem traditionell antizyklischen Sektor in den vergangenen zwölf Monaten gestiegen.
Dr. Marcus Cieleback, Chief Urban Economist bei PATRIZIA, sagt: „Trotz des unglaublich schwierigen wirtschaftlichen Umfelds bietet der europäische Wohnungsmarkt weiterhin eine äußerst attraktive und breite Produktpalette für Investoren, die Diversifizierung und stabile Einkommensströme mit einem gewissen Inflationsschutz suchen. Die Urbanisierung ist nach wie vor die treibende Kraft für die Wohnungsnachfrage in Europa, trotz aller Diskussionen über das Arbeiten von zu Hause aus und den verstärkten Umzug von Haushalten aufs Land nach der Pandemie.“
Weiterhin Opportunitäten im asiatisch-pazifischen Raum mit Japan als Zugpferd
Japan dominiert den institutionellen Wohnungsmarkt im asiatisch-pazifischen Raum (APAC) wie bereits in den Vorjahren. In Japan belief sich das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien auf 6,7 Mrd. EUR im rollierenden Jahresvergleich – ein Rückgang von nur 14,8 % im Vergleich zum weltweiten Rückgang im Wohnimmobiliensektor von 52 %. Die Stabilität des japanischen Wohnungssektors fußt auf einem starken Mietermarkt mit Vermietungsquoten in den wichtigsten Märkten des Landes bei rund 98 %.
Neben Japan entsteht derzeit auch in Australien ein neuer institutioneller Wohnungsmarkt, wo Build-to-Rent-Wohnanlagen derzeit nur 0,2 % des Gesamtwerts des australischen Wohnungsmarkts ausmachen (gegenüber z. B. 5,2 % in Großbritannien). Da die australische Bevölkerung in den nächsten 22 Jahren voraussichtlich um 1,4 % pro Jahr wachsen wird und sich die Krise rund um bezahlbaren Wohnraum rapide verschärft, besteht ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das für institutionelle Anleger attraktive Investitionsmöglichkeiten bietet.
Umfassende regulatorische Ergänzungen für das „S“ und „G“ in ESG erforderlich
Bei ESG-Strategien im Wohnungssektor liegt der Schwerpunkt meist auf der Dekarbonisierung oder anderen ökologischen Gesichtspunkten, also dem „E“ in ESG. Im Vergleich hierzu fehlt es zur praktischen Umsetzung von ESG-Prinzipien im Bereich der sozialen Verantwortung und Governance jedoch noch immer an den institutionellen und regulatorischen Grundlagen, so der Report.
Der Immobilienbranche mangelt es immer noch an belastbaren, konkreten Standards und Zielen, die als Richtschnur für die Schaffung und Bewertung von sozialem Impact dienen könnten. Da eine positive soziale Wirkung naturgemäß schwerer zu definieren ist, rät der Report zu einer ganzheitlichen Perspektive auf die gesamte jeweilige Stadt. So lassen sich die spezifischen Herausforderungen identifizieren, denen sich Städte gegenübersehen und an denen Investoren ansetzen können. Investmentstrategien, die auf das „S“ abzielen, sollten daher auf Daten und Informationen etwa zu den Themen Bezahlbarkeit von Wohnraum und Obdachlosigkeit, Einsamkeit (idealerweise nach Altersgruppen), psychische Gesundheit und Drogenmissbrauch sowie Ungleichheit und soziale Mobilität aufbauen.
Bezahlbarkeit von Wohnraum ist ein zunehmendes Problem, das eng mit dem Grad und der Geschwindigkeit der Urbanisierung vor Ort zusammenhängt. Investitionen, die sozialen Mehrwert anstreben, sollten darauf abzielen, in Ballungsräumen erschwinglichen Wohnraum für die am meisten benachteiligten Haushalte zu schaffen.
Der fundamentale Ausblick für den Wohnsektor bleibt positiv
„Die globale Nachfrage nach Wohnraum wird weiterhin von den langfristigen Megatrends Urbanisierung und Demografie getrieben. Das beschleunigt die Verdichtung von Ballungsräumen und die Nachfrage insbesondere nach altersgerechten Unterkünften wie betreutes oder studentisches Wohnen. Diese robusten strukturellen Entwicklungen sorgen in Verbindung mit der wachsenden Präferenz der Verbraucher zugunsten von Mietwohnungen statt Wohneigentum für positive Aussichten für institutionelle Investitionen im Wohnsektor“, fügt Cieleback hinzu.
Es wird erwartet, dass sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnsektor fortsetzen wird, da die Entwicklungspipeline schrumpft, während die Nachfrage weiter zunimmt. Prognosen zufolge wird der europäische Wohnungsbestand zwischen 2022 und 2024 brutto um nicht mehr als 1 % wachsen.
Opportunitäten in Deutschland und Europa
Für Investoren bleiben speziell Städte in Mittel- und Osteuropa ein zu beobachtender Markt – trotz des aktuellen Konjunkturzyklus, der durch steigende Zinssätze, Inflation, den Krieg zwischen Russland und der Ukraine, die aktuelle Flüchtlingskrise und geopolitische Spannungen geprägt ist. Auch Städte wie Barcelona und Dublin in Ländern mit einem wachsenden Mietmarkt bieten interessante Möglichkeiten für institutionelles Kapital.
In den reiferen westeuropäischen Märkten werden Städte wie Malmö, Wien, Helsinki und die Randstad-Region sowie Standorte in gut angebundenen Speckgürteln von Städten wie Paris und den deutschen Top-7-Städten weiterhin attraktive Investitionsoptionen darstellen. Beispielhaft zeigt sich das an den Daten zur Renditeentwicklung in Hamburg und Köln. Betrugen die Spitzenrenditen dort im vierten Quartal 2020 und im zweiten Quartal 2022 jeweils noch knapp über zwei Prozent, lagen sie im zweiten Quartal 2023 wieder bei mehr als drei Prozent. Ähnliche Entwicklungen sind im Zuge kontinuierlich steigender Mietpreise und weiter dominierender Megatrends auch auf den Märkten in München, Frankfurt am Main, Berlin, Düsseldorf und Stuttgart zu registrieren.
Im Bereich alternativer Wohnimmobilien ist das studentische Wohnen nach wie vor ein hochattraktiver Sektor. Die Globalisierung des Bildungswesens und das anhaltende Mangelangebot an studentischen Wohnungen sorgen für positive langfristige Fundamentaldaten. Es wird erwartet, dass Paris, London und Madrid aufgrund einer starken internationalen Studentenbasis weiterhin attraktive Städte für Investitionen in studentisches Wohnen bleiben werden, während Wien und Stockholm dank ihres hohen inländischen Studentenaufkommens auch künftig interessante langfristige Investitionsaussichten bieten werden. Ebenso bieten (betreute) Seniorenwohnanlagen aufgrund des anhaltenden demografischen Wandels in Europa positive langfristige Aussichten für Investoren.
