II: Werden Sie sich somit in Zukunft verstärkt auf Selbstlagerzentren konzentrieren und Ihren Fokus auf andere Gewerbeimmobilien einschränken?
Kunz: Das kann man so nicht sagen. Gewerbeimmobilien wie Büroimmobilien sind nach wie vor eine wichtige Position in unserem Portfolio. Sicherlich wird die Krise in diesem Bereich noch einige Zeit lang zu spüren sein. Aber wir haben natürlich auch bewährte Mechanismen, Risiken zu minimieren. Zum einen kaufen wir die Immobilien zu einem sehr guten Preis ein, sodass bereits an dieser Stelle die wirtschaftliche Basis stimmt. Zum anderen prüfen wir im Vorfeld die Solvenz unserer Mieter sehr genau. Und auch wenn eine Pandemie die Zahlungsfähigkeit einer Reihe von Mietern beeinträchtigt, sehen wir für unsere Immobilien keine Gefahr, da wir das Risiko durch eine auf Langfristigkeit angelegte Strategie strecken können.
Es kann natürlich durchaus passieren, dass wir in naher Zukunft unseren Fokus etwas anpassen werden. Es ist aber, nebenbei bemerkt, die tägliche Aufgabe unserer Kollegen in den USA, dass wir auf die Marktgegebenheiten reagieren müssen – auch ohne Pandemie. Bedingt durch die zu erwartende wirtschaftliche Unsicherheit können wir uns vorstellen, dass das Interesse an Büroflächen zunächst einmal vorübergehend sinkt. Dem werden wir entsprechend durch das Anpassen unseres Portfolios entgegenwirken.
Atlanta, die Stadt, in der der Unternehmenssitz von TSO liegt, hat den weltweit wichtigsten Passagierflughafen, in dessen Nähe wir gezielt in Gewerbeimmobilien investiert haben. Da Airlines und der gesamte Flugverkehr derzeit mit Ausfällen und Einschränkungen zu tun haben, werden wir auch diese Entwicklungen bei unseren Investitionen berücksichtigen. Wir setzen aber auf wesentlich grundlegendere und nachhaltige Faktoren, wie anhaltendes Bevölkerungswachstum und Zuzug wichtiger und zukunftsfähiger Unternehmen. Diese Bereiche vereint der Südosten der USA nach wie vor in attraktiver Weise in sich.
II: Wie wirken Sie Klumpenrisiken entgegen?
Kunz: Mit jeder unserer Beteiligungen investieren wir im Schnitt in ca. zehn bis 16 Objekte mit teils unterschiedlicher Ausrichtung. Mit den Selbstlagerzentren ergänzen wir unser Portfolio noch durch kurzlaufende Projektentwicklung, in der wir mit unserem Partner CubeSmart zu sehr vorteilhaften Konditionen Bauvorhaben umsetzen können. Dadurch können wir unseren Anlegern ein diversifiziertes Portfolio anbieten und unsere Beteiligungen weisen ein beträchtlich geringeres Klumpenrisiko als Single-Asset-Funds auf.
II: Die Pandemie kam für uns alle überraschend. Wie sind Sie selbst in Ihrem Unternehmen mit dieser Situation umgegangen?
Kunz: Zunächst einmal haben wir sowohl hier als auch in den USA natürlich Vorsorge getroffen, dass alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die vorgeschriebenen Regeln im Umgang mit der Krise einhalten können. Abstand halten, Homeoffice-Regelungen – all das findet bei uns schon seit geraumer Zeit statt. Unsere Geschäftsführung in den USA, Allan Boyd Simpson und Melody Mann-Simpson, hat bereits Ende Januar angefangen, strategische Reaktionspläne zu entwerfen.
TSO hat sichergestellt, dass wir allen unseren Pflichten als Vermieter nachkommen können und auch die Projektentwicklung möglichst ohne Einschränkungen fortgeführt wird. Das ist uns insbesondere durch sorgfältige Auswahl unserer Partner, mit denen wir teils jahrelang vertrauensvoll zusammenarbeiten, möglich. Sollten Mieter aufgrund der wirtschaftlichen Lage in Schwierigkeiten geraten, haben wir aus eigener Erfahrung lernen können, dass mit einem flexiblen Umgang der Situation und auch hier vor allem mit Vertrauen und fairer Behandlung die Lage für alle Partner verbessert werden kann. Diese Erfahrung basiert auf unserer nun über 30-jährigen Geschäftstätigkeit, in der wir das Unternehmen bereits erfolgreich durch die Krisen der Weltwirtschaft navigiert haben. Oft konnten wir kritische Situationen sogar nutzen, um Vertragsverlängerungen mit wichtigen Mietern mit hoher Bonität sicherzustellen. Das kommt auch dem Wert der Immobilien zugute.
Unsere Bautätigkeiten führen wir ebenfalls bisher ohne Unterbrechung fort. Und wir gehen davon aus, dass wir auch die vierteljährlichen Ausschüttungen weiter durchführen können, selbst wenn es hier zu Schwankungen kommen kann, da wir im Anlegerinteresse natürlich für solide Rücklagen sorgen müssen. Unserer Anlegerkommunikation sowie dem Anlegersupport durch Rödl & Partner, der in der aktuellen Situation selbstverständlich weiterhin verfügbar ist, kommen außerdem eine wichtige Funktion zu. Wir sind also so gut aufgestellt, wie man es nur sein kann.
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