Immobilieninvestments entlang der gesamten Wertschöpfungskette sind aufgrund ihrer besonderen Krisenresilienz als Anlageklasse sehr beliebt. Dies bestätigten repräsentative Studien wie der „BAI Investor Survey Real Estate März 2021“. Demnach sind Immobilien immer stärker in den Portfolios deutscher institutioneller Investoren zu finden. Sowohl der Anteil der Investoren, die in Immobilien investieren, als auch die durchschnittliche Allokationsquote setzen – trotz Pandemie – den Aufwärtstrend fort. Zusätzlich befeuert wird der Trend durch die expansive Geldpolitik der Notenbanken und das dadurch geschaffene andauernde Umfeld aus immer noch niedrigen Zinsen und steigender Inflation, das mögliche Renditepotenziale noch attraktiver erscheinen lässt.
Aufgrund der oftmals bereits hohen Quote an Immobilieninvestments in den Portfolios institutioneller Investoren werden insbesondere Investitionen in Real Estate Debt zunehmend nachgefragt. Hiermit können Anleger an der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilien partizipieren, ihre bestehen-den Investments maßgeblich diversifizieren und eine Optimierung ihres Rendite-Risiko-Profils erzielen. Real Estate Debt fällt als Kredit üblicherweise nicht unter die Immobilienquote gemäß Anlageverordnung. Vielmehr bestimmt der Investor anhand der jeweiligen Struktur seiner Anlage und der Investitionskriterien (Senior‑, Junior‑, Mezzanine- oder Wholeloan-Investments), unter welcher Kategorie die Anlage später ad-ministriert werden kann. Unter Solvency II führt die Zuordnung zum Spread Modul mit relativ kurzen Laufzeiten zu geringer Eigenkapitalbelastung.
Mezzanine-Finanzierungen: kalkulierbare Cashflows für Investoren
Eines der spezifischen Anlagevehikel, auf das institutionelle Kapitalgeber zurückgreifen können, um indirekt am Immobilieninvestmentmarkt zu partizipieren, ist ein Mezzanine Fonds. Ein derartiges Vehikel bietet Investoren die Möglichkeit, zusätzliche Diversifikationspotenziale in ihrem Gesamtportfolio zu erschließen. Durch die in den Darlehensverträgen mit dem Kapitalnehmer vereinbarte feste Verzinsung sind die Erträge prognostizierbar. Und da es sich wirtschaftlich und rechtlich um Fremdkapital handelt, ist Mezzanine-Kapital im Falle von Zahlungsschwierigkeiten des Kapitalnehmers besser geschützt als Eigenkapital.
In der Regel handelt es sich bei Mezzanine-Finanzierungen um nachrangige Darlehen. Das heißt, sie werden zwar nach der Hauptfinanzierung bedient – dafür aber höher verzinst. Um sicherzustellen, dass die attraktiven Renditechancen nicht zu Lasten der Sicherheit gehen, wird vor der Kapitalvergabe ein standardisierter Investitions- und Prüfprozess durchgeführt. Bei Engel & Völkers Capital erfolgt die Due-Diligence-Prüfung und Markteinschätzung durch ein internes Expertenteam und wird durch die Konsultation unabhängiger, externer Gutachter aus dem renommierten Partnernetzwerk ergänzt. Unter anderem wird die Bonität des Kapitalnehmers überprüft, der einen nachweislich erfolgreichen Track Record aufweisen muss und in der Regel zusätzliche Sicherheiten in den Finanzierungsprozess einbringt. Investoren, die über den EVC Mezzanine Fonds anlegen, profitieren zudem von einer Diversifikation des Fondsportfolios entlang der Kriterien Projektvolumen, Immobilien-Assetklasse, ausführender Projektentwickler sowie Standort der zu entwickelnden Immobilie. So wird beispielsweise die Mezzanine-Finanzierung einer Projektentwicklung durch ein effizientes Risikomanagement begleitet, das die laufende operative und wirtschaftliche Überwachung des Projektentwicklers, des Baufortschritts sowie des Vermarktung-Fortschritts vorsieht. Durch diesen engmaschigen Prüfprozess ermöglichen wir über den EVC Mezzanine Fonds institutionellen Investoren Zugang zu attraktiven Immobilieninvestitionen in der Anlageklasse Real Estate Debt mit einer Rendite im hohen einstelligen Prozentbereich – und sind gleichzeitig in der Lage, Projektentwickler und Bestandshalter bei ihren Finanzierungsvorhaben zu unterstützen.
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