Mezzanine-Kapital bei Projektentwicklern und Bauträgern immer gefragter
Alternative Finanzierungen sind daher gefragt. Diesen Trend beobachten wir auch bei Engel & Völkers Capital: Im ersten Halbjahr 2021 lag die Zahl der bei uns eingegangenen Finanzierungsanfragen signifikant über dem Durchschnitt der letzten Quartale. Insgesamt hatten wir eine Anfrage-Zunahme zwischen 20 bis 25 %. Besonders Mezzanine-Kapital wird verstärkt von Projektentwicklern, Bauträgern und Bestandshaltern nachgefragt. Gründe dafür sind die zahlreichen Vorteile, die das Finanzierungsinstrument mit sich bringt. So ermöglicht es Kapitalnehmern, ihre Eigenkapitalbasis zu stärken, ohne ihre Bilanz durch einen klassischen Kredit zu belasten. Neben der Bilanzoptimierung wird Mezzanine-Kapital häufig genutzt, um die Finanzierungsstruktur einer Projektentwicklung zu verbessern. Denn klassische Finanzierer wie Banken und Kreditinstitute stufen Mezzanine-Kapital in den meisten Fällen als wirtschaftliches Eigenkapital ein, da vorhandene Kreditsicherheiten bestehen bleiben und damit die Basis für eine positive Risikobewertung bilden.
Mezzanine-Kapital kann Kapitalkosten insgesamt sogar minimieren
Das höher verzinste Mezzanine-Kapital kann sogar (im Vergleich zum Bankdarlehen und anstelle von echtem Eigenkapital des Investors oder Projektentwicklers) die insgesamt anfallenden Kapitalkosten eines Projektes senken, da die aus Sicht der Banken höhere Eigenkapitalbasis (durch Aufnahme von Mezzanine-Kapital) eine meist kostengünstigere und gegebenenfalls sogar höhere Kreditaufnahme ermöglicht. Die Mischfinanzierung aus Bankkredit und Mezzanine-Darlehen führt aus diesen Gründen häufig auch zu besseren Konditionen für Anschlussfinanzierungen. Gleichzeitig müssen Projektentwickler bei dieser Form der Eigenkapitalergänzung bei plangemäßem Projektverlauf keine Einflussnahme von Dritten befürchten. In diesem Zusammenhang ist zu beachten: Klassisches privates Beteiligungskapital geht meist mit der Aufnahme neuer Gesellschafter einher, die Einfluss auf das Geschäftsmodell nehmen. Durch die Nutzung von Mezzanine-Kapital sind Immobilienunternehmen in der Lage, wirtschaftliches Wachstum zu finanzieren, ohne den eigenen Handlungsspielraum zu limitieren. Mischfinanzierungen gehen zudem mit einer Diversifikation von Finanzierungsquellen und Kreditlaufzeiten einher und begünstigen damit die Risikostreuung des betreffenden Unternehmens. Es lässt sich festhalten: Projektentwickler und Bestandshalter greifen aufgrund der hier beschriebenen Vorteile gegenüber anderen Darlehensformen vermehrt auf Mezzanine-Kapital zurück, um bestehende Finanzierungslücken zu schließen. Auf Basis dieser Entwicklung etabliert sich ein stark wachsender Markt für Real Estate Debt, der für entsprechende Anlageprodukte wie den EVC Mezzanine Fonds einen stabilen Dealflow generiert. Für institutionelle Investoren, die neue Renditequellen erschließen und über die gesamte Wertschöpfungskette hinweg allokieren wollen, bietet Mezzanine-Kapital daher eine attraktive Alternative zu direkten Immobilien-investitionen – zumal der Markt für Core-Immobilien aktuell begrenzt ist und der zunehmende Wettbewerb zu einer deutlichen Renditekompression in diesem Anlagefeld geführt hat. Die Beteiligung an Mezzanine-Finanzierungen, sei es über regulierte Anlagevehikel oder Separate Managed Accounts, bietet im Gegensatz dazu die Chance auf attraktive Renditen bei kurzen Laufzeiten.
Autor: Marc Drießen, Engel & Völkers Capital AG
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