Studentenapartments haben sich in den vergangenen Jahren von einer Marktnische zu einer begehrten Anlageklasse für Immobilieninvestoren entwickelt. Das ist insofern kein Wunder, als dass sich die Zahl der Studierenden in Deutschland zwischen 1980 und 2020 auf 2,94 Millionen verdreifacht hat und auch von der Coronapandemie praktisch unberührt blieb.
Bei Studentenapartments handelt es sich um kleinflächige sowie i.d.R. vollmöblierte Wohneinheiten, die zumeist für mindestens sechs Monate vermietet werden. Sie sind dem Segment Mikrowohnen zuzuordnen, welches sozusagen das Scharnier zwischen dem reinen Wohnungs- und dem Hotelmarkt bildet.
Zwei Faktoren machen Studentenapartments für Investoren interessant: Erstens liegen die Ankaufsrenditen im studentischen Wohnen deutlich über dem Renditeniveau von klassischem Wohnen. Auch wenn der Renditeunterschied zuletzt gesunken ist – im Spitzensegment betrug die Nettorendite 2020 etwa 3,3 Prozent im Vergleich zu 2,65 Prozent im klassischen Wohnen. Zweitens ist die Nachfrage nach studentischem Wohnraum in vielen Universitätsstädten grundsätzlich sehr groß. Entsprechend gut ist die Vermietbarkeit und entsprechend gering das Leerstandsrisiko.
Studentenapartments noch mehrheitlich im Besitz von öffentlichen Trägern
Allerdings gilt es beim Investieren in studentisches Wohnen genauer hinzuschauen. Zunächst einmal befinden sich lediglich 30 Prozent der Studentenapartments in Besitz von privatwirtschaftlichen Vermietern, Tendenz immerhin steigend. Die große Mehrheit von etwa 70 Prozent jedoch gehört öffentlichen Trägern, Studentenwerken und ähnlichen Einrichtungen und ist somit nicht investierbar. Doch privat vermietete Studentenapartments sind in der Regel erst ab einer All-in-Miete von etwa 450 Euro im Monat rentabel – was sich nur zahlungskräftigere Studierende leisten können. Die Zielgruppe ist also wesentlich kleiner als die Gesamtzahl der Studierenden.
Hierbei ist die Gruppe internationaler Studierender besonders bedeutsam, weil diese häufiger eine All-in-Miete von 450 Euro bezahlen, da sie seltener auf ein bestehendes Netzwerk sowie auf Ortskenntnis zurückgreifen und dadurch preisgünstiger wohnen können. Ihr Anteil an der Studierendenschaft in Deutschland hat sich seit 1980 auf 14 Prozent mehr als verdoppelt und soll bis 2030 stabil bleiben.
Nicht überall herrscht Unterversorgung
Berücksichtigt man nur die kleinere, zahlungskräftigere Zielgruppe, ist nicht an allen deutschen Universitätsstandorten eine strukturelle Unterversorgung mit privat vermieteten Studentenapartments festzustellen. Eine Marktstudie von Savills über die 30 größten deutschen Universitätsstädte zeigt, dass in etwa der Hälfte der Städte (14) eine Unterversorgung besteht, während in der anderen Hälfte (16) der Markt als gesättigt gelten kann beziehungsweise sogar ein Überangebot besteht wie beispielsweise in Leipzig. Auch dort kann eine Unterversorgung mit Wohnangeboten für Studierende bestehen – aber eben nicht mit Studentenapartments ab 450 Euro pro Monat.
Doch nicht in allen Städten deutet eine statistische Unterversorgung mit Studentenapartments ab 450 Euro Monatsmiete zwingend auf einen Investitionsbedarf und ein entsprechendes Potenzial für Investoren hin. In Städten wie Bochum und Bielefeld ist das Mietniveau am allgemeinen Wohnungsmarkt vergleichsweise gering, sodass sich Studierende auch dort mit Wohnraum zu vergleichbaren Mieten versorgen können und nicht auf kleine Apartments angewiesen sind. Entsprechend niedrig sind sowohl die Nachfrage als auch das Angebot, obwohl die Zahl der Studierenden und auch die Zielgruppe relativ groß sind.
Die Assetklasse zeigt in jedem Falle eine hohe Nachfrage im Investmentmarkt. Die „Corona-Delle“ aus dem Jahr 2020 am Transaktionsmarkt für studentisches Wohnen und Mikroapartments wurde bereits im Jahr 2021 mehr als ausgeglichen: Das Transaktionsvolumen hat sich nach Angaben von CBRE 2021 auf 1,34 Milliarden Euro mehr als verdoppelt. Die hohe Nachfrage dürfte auch in Zukunft anhalten – sowohl auf Investoren- als auch auf Nutzerseite. Nach vier Semestern mit eingeschränkten Präsenzveranstaltungen werden sich nicht nur Studienanfänger in diesem und im kommenden Jahr wieder verstärkt auf Wohnungssuche begeben – denn Online-Vorlesungen sind kein Ersatz für das Leben am Uni-Campus und in den Universitätsstädten.
Beitrag von Bernd Lönner, stellvertretender Vorstandsvorsitzender, Real I.S.
