Alternative InvestmentsHighlightImmobilien in Mittel- und Osteuropa: abgestraft und verloren?

Krisenzeiten. Da zählt für Immobilieninvestments: Risikominimierung, Sicherheit, Zuverlässigkeit. In einem Investitionsklima, das einerseits zwar von niedrigen Zinssätzen, andererseits aber von Lockdowns und massiven Reisebeschränkungen bestimmt wird, erachten viele Investoren die Diversifizierung in Mietwohnungen und Logistikimmobilien in etablierten Märkten als eine sichere Alternative. Begehrtester Markt ist derzeit Deutschland. Aber bleiben nicht Chancen jenseits des Heimatmarktes ungenutzt? Ein Plädoyer für die Länder Mittel- und Osteuropas.
8. Juni 2021
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Krisenzeiten. Da zählt für Immobilieninvestments: Risikominimierung, Sicherheit, Zuverlässigkeit. In einem Investitionsklima, das einerseits zwar von niedrigen Zinssätzen, andererseits aber von Lockdowns und massiven Reisebeschränkungen bestimmt wird, erachten viele Investoren die Diversifizierung in Mietwohnungen und Logistikimmobilien in etablierten Märkten als eine sichere Alternative. Begehrtester Markt ist derzeit Deutschland. Aber bleiben nicht Chancen jenseits des Heimatmarktes ungenutzt? Ein Plädoyer für die Länder Mittel- und Osteuropas.

Kein Vertrauen in osteuropäische Nachbarn?

Es ist wohl zulässig zu sagen, dass die Investmentvolumina institutioneller Investoren eine hochsensible Messgröße hinsichtlich des Vertrauensindex einzelner Länder darstellen. Gerade im Moment, in dem riesige Geldmengen nach krisenresistenten Anlagemöglichkeiten suchen und Immobilien in allen westlichen Märkten Höchstpreise erzielen, schrumpfen die Veranlagungen in Ost- und Südosteuropa wie Schnee in der Sonne. Bereits zum zweiten Mal innerhalb von 15 Jahren wurden unsere Nachbarn in Ost- und Südosteuropa ohne eigenes Verschulden von einer weltumspannenden Krise getroffen und in ihren Dank niedriger Zinsen, überschaubarer Staatsverschuldung, stabiler Inflation und geringer Arbeitslosigkeit teils rasanten wirtschaftlichen Aufholbestrebungen zurückgeworfen. War es in den Jahren 2007 bis 2009 die Subprime-Mortgage-Krise, die die weitere Expansion des europäischen institutionellen RE-Marktes in Richtung Schwarzes Meer und Adria stoppte und für einen gigantischen Rückzug internationalen Geldes aus Ost- und Südosteuropa sorgte, so ist es diesmal die Covid-19-Pandemie, die die Bewegung umfangreicher Finanzmittel in Richtung CEE und SEE zumindest vorübergehend unterbricht. Dies ist umso bedauerlicher, als in den letzten Jahren die Immobilienmärkte dieser Länder und Regionen dank des starken BIP-Wachstums, des allgemeinen Wohlstandsgewinns und der wachsenden Präsenz multinationaler Unternehmen immerhin als eine vielversprechende Nische für risikofreudige, renditegetriebene Investoren und deren spezialisierte Manager angesehen wurden. Diese große Hoffnungen weckende Entwicklung erlebt nun neuerlich eine Unterbrechung.

Pandemie ließ Transaktionsvolumina einbrechen

Alle europäischen Immobilienmärkte wurden von der Pandemie hart und unvorbereitet getroffen. Im Jahr 2020 erreichte der gesamteuropäische Immobilien-Investmentmarkt nur noch ein Volumen von ca. 275 Milliarden Euro. Das war eine Reduktion um rund 17 Prozent.

Und einmal mehr erfolgte der wohlbekannte Reflex: Westeuropäische Investoren verhalten sich in der weiteren Erschließung der Immobilienmärkte in Mittel‑, Ost- und Südosteuropa wie Schnecken, die beim geringsten Luftzug ihre Fühler wieder einziehen und eilig in das eigene Schneckenhaus zurückkehren. Der gesamte CEE-Investmentmarkt erzielte im Jahr 2020 bei einem Rückgang von rd. 32 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit knapp 10 Milliarden Euro nur noch etwa 3,5 Prozent des gesamteuropäischen Transaktionsvolumens. Dies einschließlich Polens, das mehr als die Hälfte des CEE-Volumens beisteuerte, und der Tschechischen Republik, die dank ihrer Zugehörigkeit zu EU und NATO, vor allem aber aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zum europäischen Zugpferd Deutschland und trotz des Verzichts auf den EURO mittlerweile als entwickelter Markt gesehen wird.

Ungarn, die Slowakei und Rumänien erreichten zusammen lediglich 2 Milliarden Euro – und damit nicht viel mehr als 10 Prozent dessen, was beispielsweise in den Niederlanden transaktioniert wurde. Und gerade einmal 800 Millionen Euro, das sind etwa 0,25 Prozent, trugen die Länder Serbien, Bulgarien, Kroatien, Slowenien, Albanien und Montenegro kumuliert zum europäischen Gesamtergebnis bei. Ein guter Teil dieses sehr überschaubaren Investmentvolumens in den CEE-Ländern wird überdies von Investoren aus dem eigenen Land gestemmt — damit ist die wenigstens die Abhängigkeit von ausländischem Kapital gegenüber der Krise von 2008 erkennbar zurückgegangen. Dennoch ist das spürbare Desinteresse westlicher Investoren an den ost- und südosteuropäischen Märkten fatal. Im ersten Quartal 2021 wurde mit einem Rückgang von rd. 48 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres trotz teilweise ausgezeichneter volkswirtschaftlicher Fundamentaldaten der Länder neuerlich ein trauriges Ergebnis eingefahren und es ist mehr als zweifelhaft, ob in der Ganzjahresbetrachtung in CEE wenigstens das schwache 2020er-Ergebnis erreicht werden kann. Wenn überhaupt, dann wird gegenwärtig praktisch ausschließlich in Core und Core+ Assets in den Hauptstädten investiert.

Polen als Zugpferd der Region 

Doch ist ein Investment tatsächlich zu riskant? Schauen wir genauer hin: Gerade die Länder Mittel- und Osteuropas hatten in den letzten Jahren enorme Fortschritte bei der Umsetzung von Reformprogrammen zur Verbesserung der lokalen Marktverhältnisse gemacht. Die technische- und Verkehrsinfrastruktur wurden ausgebaut, die Marktteilnehmer agieren professionell und zuverlässig, die Kaufkraft der Bewohner ist gestiegen, viele Länder sind bereits Mitglieder oder zumindest Beitrittskandidaten der EU und die allgemeine Transparenz im Geschäftsverkehr wurde deutlich verbessert. Als Vorbild für alle anderen CEE-Volkswirtschaften dient Polen: Mit einer Arbeitslosenquote von 3,1 Prozent im Januar 2021 kann Polen faktisch Vollbeschäftigung vorweisen und liegt damit unter den 37 hoch entwickelten OECD-Staaten hinter Japan auf Platz zwei. Beispiel Wachstum: Zwar ging das polnische Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Corona-Jahr 2020 erstmals seit der Weltfinanzkrise leicht zurück, jedoch ist ein Minus von 2,8 Prozent verglichen mit den ‑8,3 Prozent in Frankreich, ‑8,8 in Italien, bzw. ‑10,3 in Großbritannien als durchaus respektabel zu bezeichnen.

Lager- und Logistikimmobilien in Grenznähe zum Westen boomen

Trotz der durch den Rückzug internationalen Kapitals schwierigen Lage haben die Immobilienmärkte Mittel- und Osteuropas überraschend flott, flexibel und wenig wehleidig auf die Krise reagiert. Nach Abarbeitung der bereits weit fortgeschrittenen und kaum mehr marktgängigen Büro- und Shopping-Center-Projekte werden nun verstärkt jene Flächen angeboten, die unter den neuen Rahmenbedingungen auch von internationalen Investoren noch nachgefragt werden: Lager,- Logistik- und Distributionsflächen in Grenznähe zum Westen und an ost- und südosteuropäischen Hauptverkehrsadern sowie – in Zeiten von Home-Office-bedingtem Nachfrageschwund – flexible Büroflächen. In Tschechien, Ungarn, Polen, Rumänien, Slowakei sowie Österreich wurden laut Daten der CBR-Gruppe gemeinsam im ersten Halbjahr 2020 rund 2,8 Millionen qm Industrie- und Lagerflächen angemietet – und damit um 23 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum 2019. Damit ist der Industrie- und Logistiksektor einer der Gewinner der Krise, wobei die Anmietungen in Tschechien und in der Slowakei sogar rückläufig waren. Einen Rekord verzeichnete laut CBRE Rumänien mit einem Anstieg von rund 190 Prozent auf ca. 326.000 qm angemieteter Fläche. Wie überall anders auch, gingen in der Phase des Lockdowns die Umsätze im Einzelhandel in der CEE Region massiv zurück, während jene im Onlinehandel wuchsen. Der Anteil von Logistik und Light Industrial am gesamten Transaktionsvolumen in CEE erreichte im ersten Jahresviertel 2021 bereits knapp 30%.

Büromärkte der CEE-Hauptstädte im Blick behalten

Die Büromärkte verzeichneten bei den Vermietungen in allen CEE Hauptstädten im zweiten Quartal 2020 einen Rückgang zwischen 6 Prozent (Bratislava) und 60 Prozent (Bukarest). Im größten Büromarkt der Region, in Warschau, wurden im ersten Halbjahr 2020 rund 234.000 qm angemietet, was einen Rückgang von rund 16 Prozent gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum bedeutet. Trotz anders lautender Prognosen kam es bei der Errichtung von neuen Büroflächen vorerst zu keinem Stillstand. In Budapest wurden beispielsweise mit rund 133.000 qm fast 320 Prozent mehr Flächen errichtet als im Jahr zuvor. Lediglich in Bukarest wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 um 47 Prozent weniger Flächen fertiggestellt als im Jahr davor. Alle anderen CEE-Hauptstädte verzeichneten ein Plus bei der Errichtung von neuen Büroflächen. Trotz der Vorbehalte vieler Anleger dem Bürosektor gegenüber trägt dieser im ersten Quartal 2021 rund die Hälfte zum gesamten Transaktionsvolumen bei.

Hohe Preise in Westeuropa, Einstiegspreise im Osten

Sollte die Pandemie durch die geplanten umfangreichen Impf-Aktionen im weiteren Verlauf des laufenden Jahres unter Kontrolle gebracht werden können, so ist wohl in ganz Europa langfristig wieder mit einer Normalisierung der Immobilienmärkte zu rechnen. Während in West‑, Nord- und Mitteleuropa speziell die Immobilienpreise der Assetklassen Wohnen und Logistik Höchststände erreichten und selbst in den von den Auswirkungen der Krise am unmittelbarsten getroffenen Assetklassen Retail und Hotels/Leisure bisher keine sogenannten Stranded Assets oder gar Firesales, also Panikverkäufe, zu beobachten waren, sollten die Investoren auf der Suche nach attraktiven Renditen bald wieder ihren Horizont gen Osten und Südosteuropa weiten. Aber warum erst dann, wenn die Herde sich bewegt?

Man darf erwarten, dass die RE-Investments in Warschau und Prag als erste CEE-Städte nach der Pandemie zur Normalität zurückkehren werden. Warschau bzw. Polen insgesamt weisen sehr gute wirtschaftliche Kennzahlen auf und genießen nach wie vor ein gewisses Vertrauen der Investoren. Aus unserer Sicht ist die Gelegenheit günstig, in CEE verstärkt als Käufer von Büroimmobilien aufzutreten. Zwar gibt es wenige echte „Schnäppchen“, aber der Wettbewerb ist deutlich geringer und einzelne Bestandhalter bekommen doch langsam Probleme mit ihren Banken und werden verkaufswilliger. Die etwas weniger stabile wirtschaftliche Lage in Ländern wie Ungarn und Rumänien lässt die Erwartung zu, dass es im 2. Halbjahr zu stärkerem Büroleerstand und höheren Verkaufsrenditen kommen könnte. Nicht-öffentlichen Mietern muss in diesen Ländern häufiger und stärker mit Mietreduktionen, Untervermietungsrecht und Zahlungsaufschüben geholfen werden.

Fazit: Antizyklisches Handeln ist das Gebot der Stunde

Wer bedacht, aber dennoch chancenorientiert handeln möchte, der sollte sich Wohnimmobilen in Polen sowie in osteuropäischen Großstädten genauer anschauen. Das aktuelle Marktumfeld bietet antizyklischen Investoren attraktive Renditeaussichten zu kalkulierbaren Risiken. Noch ist die CEE-Region ein Nischenmarkt, oftmals ist fehlende Marktkenntnis eine Einstiegsbarriere für westliche Investoren. Lokale Immobilienspezialisten schaffen Transparenz und geben Investoren das Vertrauen, sie helfen die Perspektiven zu verstehen und den Mut zum frühzeitigen Handeln. Denn tatsächlich kann von einem echten Zusammenwachsen beider Teile Europas erst gesprochen werden, wenn – unter Berücksichtigung ihrer lokalen Besonderheiten – sich Hauptstädte wie Preßburg, Bukarest, Budapest, Belgrad, Zagreb, Laibach und Sofia, aber auch Sekundärstädte wie Pilsen, Budweis, Košice, Győr, Braşov und Constanta ganz selbstverständlich auf der Landkarte institutioneller Investoren finden. (ah)

Paul Hallam, Managing Partner bei GalCap Europe

Foto: © Mike Mareen — stock.adobe.com

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