Nicht alles, was glänzt ist Gold, nicht alles, was schlecht wirkt ist schlecht. Das gilt auch für den Immobilienmarkt in den USA. Denn dort gibt es durchaus Regionen, die im Vergleich zu anderen sehr gut dastehen und immer noch Chancen für Investoren bieten.
Wer den Auguren auf dem US-Büroimmobilienmarkt Glauben schenkt, dürfte nicht mehr ruhig schlafen. Die Nachfrage nach Büros ist eingebrochen, da viele Mitarbeiter von Firmen aus dem Homeoffice nicht mehr ins Büro zurückkehren. Leerstände von bis zu 40 Prozent werden gemeldet. Viele Objekte stehen dieses Jahr zur Refinanzierung an und es ist fraglich, ob alle gelingen können, wenn aufgrund niedriger Vermietungen die Cash-Flows stark gesunken sind. Es dürfte dann zu Zwangsverkäufen kommen. Als allgemeiner Eindruck bleibt bei vielen zurück: Der Büroimmobilienmarkt in den USA ist tot.
Das ist aus unserer Sicht mehr als eine grobe Verallgemeinerung, der Eindruck täuscht. Wer so denkt vergisst eines: Die USA ist kein gleichförmiges Land. Die Unterschiede zwischen den Regionen sind mitunter sehr groß. Was für New York, Boston oder Los Angeles gelten mag, hat für Atlanta, Miami oder Nashville wenig Bedeutung. Zudem dürfte der Blick auf die USA durch die europäische oder deutsche Brille die Wahrnehmung mitunter deutlich trüben.
Ein Beispiel: Während hierzulande Marktteilnehmer schon Herzrasen bekommen, wenn eine Stadt Leerstandsquoten von zehn Prozent bei Büroimmobilien ausweist, sind Quoten von 20 Prozent hingegen in den USA durchaus üblich und für uns ein Zeichen eines gesunden Marktes.
Sie sind ein Grund dafür, warum Büroimmobilien an solchen Standorten günstig erworben werden können. Bieten sie doch dem Käufer die Chance, durch kluges Agieren den Leerstand nachhaltig zu verringern und so Mieteinnahmen und Wert des Gebäudes deutlich erhöhen zu können. Kurz gesagt: Wer Immobilien mit überdurchschnittlichem Leerstand kauft und mit unterdurchschnittlichem Leerstand verkauft, kann einen erklecklichen Gewinn erzielen.
Und dass die Nachfrage nach Büroimmobilien eingebrochen ist, mag für manche Regionen durchaus gelten, ja sogar für einzelne Stadtzentren. Aber es finden sich unserer Erfahrung nach immer noch genügend interessante Regionen und Objekte. Denn die Bevölkerung in den USA wächst nach wie vor und damit auch die Nachfrage nach Büroimmobilien.
Das kann seit längerem sehr gut im Südosten der Vereinigten Staaten beobachtet werden. Während die Bevölkerung in den USA zwischen 2020 und 2024 um rund elf Prozent zulegen soll, werden für Staaten wie Florida, Georgia oder South Carolina ein Plus von fast 25 Prozent erwartet. Und das wird auch in Zukunft für eine weiter steigende Nachfrage sorgen. Das gilt nicht unbedingt für die Stadtzentren, die lange Anfahrtswege benötigen. Downtown wird immer schwieriger zu vermarkten.
Suburbane Lagen hingegen profitieren. Das kann an der Nähe zu Wohngebieten liegen, sprich, die Fahrzeit ins Büro verringert sich und das Arbeiten dort wird wieder attraktiv. Das kann aber auch an einem großen Angebot an Parkplätzen liegen, die so in Innenstädten meist nicht angeboten werden können.
Wir sehen daher gute Chancen für den Immobilienmarkt im Südosten der USA. Grundsätzlich stimmen uns mehrere Punkte optimistisch für die weitere, positive Entwicklung der Region: Neben der Binnenmigration aus anderen US-Staaten sind hier die Geburtsraten hoch, sehr gute Bildungseinrichtungen sorgen für gut ausgebildete Fachkräfte. Des weiteren herrscht insgesamt in den süd-östlichen Bundesstaaten grundsätzlich eine sehr wirtschaftsfreundliche Stimmung, die von der Politik entsprechend begleitet wird. Die Lebenshaltungs- und Produktionskosten sind niedrig und der Südosten verfügt über eine hervorragende Infrastruktur. Außerdem wird die niedrige US-Arbeitslosenquote von 3,7 Prozent im Südosten mit 3,1 Prozent deutlich unterboten.
Vom ungebremsten Zuzug profitieren im Südosten nicht nur der Wohn- und Büroimmobilienmarkt. Die hierzulande eher wenig bekannten Selbstlagerzentren, Self Storages in den USA, sind eine lange unterschätzte Asset-Klasse, die aber inzwischen stark in den Fokus von Investoren gerückt ist.
Und auch für die USA grundsätzlich sprechen durchaus weitere Faktoren: Im Vergleich zu Europa oder Deutschland wächst die Wirtschaft weiterhin kräftig. Auch wenn Ende 2023 die Inflation sich nochmal etwa nach oben bewegte, die Zielmarke der US-Notenbank Federal Reserve (Fed) von zwei Prozent ist in Sichtweite. Und auch wenn die Zinssenkungen der Fed später kommen dürften, als bislang allgemein erwartet, sollte die Wende früher als in Europa geschehen. Nicht zuletzt: Der US-Immobilienmarkt ist nach wie vor der größte weltweit. Vorteil für Investoren: Er bietet eine sehr große Transparenz. Des Weiteren sind die Marktteilnehmer in den USA krisenerprobt. Sie finden in der Regel viel schneller wieder auf die Erfolgsspur zurück als anderswo.
Zudem ist der US-Dollar noch immer die wichtigste Währung weltweit. Schon allein deshalb sollten in einem ausgewogenen Portfolio Anlagen im Dollar-Raum vorhanden sein. Denn dann glänzt mitunter auch das, was nicht Gold ist.
Autor: Christian Kunz, Sales & Marketing Manager von TSO
