Abseits der eingetretenen Pfade gibt es auch im Real Estate-Segment immer wieder lukrative Nischen. So beispielsweise Rechenzentren. Noch sind sie eher ein Nischenprodukt, doch immer mehr Investoren interessieren sich für diese Immobilien. Das liegt auch an den zu erzielenden Renditen. Gleichzeitig spricht die immer weiter steigende Relevanz von Daten für Wirtschaft und Gesellschaft für die langfristig anhaltende Bedeutung von Data Centern. Worauf es en detail ankommt und ob es bereits Investitionsobjekte für den ersten eigenen Fonds gibt, dazu stand Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe, der Chefredaktion Rede und Antwort.
INTELLIGENT INVESTORS: Herr Brinker, im Zuge der veränderten Zinslandschaft sind Investitionen in Immobilien selektiver zu betrachten. Inwiefern stellen Rechenzentren vor diesem Kontext möglicherweise ein “place to be” dar?
Patrick Brinker: Es gibt mittlerweile zahlreiche Immobilieninvestoren, die sich intensiv mit Rechenzentren beschäftigen und erstmals in dieses Segment investieren möchten. Insbesondere die Wachstumsprognosen für das zukünftige Datenvolumen locken Investoren an. Ebenso tragen das gestiegene Zinsniveau, die geringen Aktivitäten auf dem Immobilientransaktionsmärkten und die sinkende Büroflächennachfrage dazu bei, dass Datencenter zunehmend in den Fokus von Immobilieninvestoren rücken und als Alternative gesehen werden.
II: Wie sehen Sie das Wachstumspotenzial von Rechenzentren allgemein und in Deutschland im Speziellen?
Brinker: Deutschland hinkt beim Thema Digitalisierung sowohl im europäischen als auch im weltweiten Vergleich hinterher, obwohl in allen Bereichen die Digitalisierung exponentiell ansteigt. Das Datenaufkommen wird in den kommenden Jahren massiv ansteigen und damit auch die Nachfrage nach Speicher- und Rechenkapazitäten. Deutschland hat hier einen großen Nachholbedarf an Rechenzentren. Gleichzeitig gibt es hierzulande mehrere Standortvorteile für diese Assetklasse durch hohe Standards im Bereich Datenschutz, Rechtssicherheit sowie im Bau und Betrieb. Dazu kommen stabile Witterungsbedingungen und eine hohe Zuverlässigkeit und Verfügbarkeit von Strom. Vorteilhaft ist zudem die zentrale Lage in Europa, wodurch die dicht besiedelten Ballungsräume des Kontinents schnell von jedem Rechenzentrum in Deutschland erreicht werden können.
II: Wie lauten die maßgeblichen Kriterien für die Auswahl geeigneter Objekte?
Brinker: Die Lagekriterien unterschieden sich fundamental von denen klassischer Immobilien. Ein zentrales Kriterium ist die Energieverfügbarkeit, die nicht überall gegeben ist. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist eine starke Konnektivität, die für Unternehmen und Organisationen wichtig ist, um IT-Dienste und Anwendungen effektiv bereitzustellen oder nutzen zu können.
II: ‘Powered Land’, ‘Powered Shell’ oder ‘Fully Fitted’ – wo liegen hier die zentralen Unterschiede? Welche Form wählen Sie?
Brinker: Rechenzentrum ist nicht gleich Rechenzentrum. Wir fokussieren uns auf sogenannte Hyperscaler-Rechenzentren, die von großen Cloud-Anbietern wie Microsoft, Google oder Amazon betrieben und speziell für Cloud-Dienste entwickelt werden. Im Durchschnitt liegt die Leistung bei diesen Rechenzentren zwischen 20 und 100 Megawatt, bei einer Whitespacefläche von 30.000 bis 100.000 m². Ebenso sind Colocation-Rechenzentren für uns interessant. Diese verfügen im Durchschnitt über eine Whitspacefläche von 10.000 bis 50.000 m² bei einer Leistung von 1 bis 20 MW und werden von Betreibern gemanagt; die Nutzer stellen dort ihre eigenen Server auf oder nutzen die bereitgestellte Hardware. Daneben gibt es noch Edge- und Enterprise-Rechenzentren, die aber derzeit nicht im Fokus unseres Fonds stehen. Neben Rechenzentrenkategorien gibt es unterschiedliche Transaktionsstrukturen. Powered Land bezeichnet den Erwerb eines Grundstücks zur Projektierung und Entwicklung eines neuen Rechenzentrums. Bei Powered Shell handelt es sich um den Erwerb von Gebäude, Grundstück und technischer Gebäudeausstattung ohne IT-Systeme zur Vermietung als Single- oder Multitenant Modell. Und mit Fully Fitted ist der Erwerb eines voll ausgebauten Rechenzentrums inkl. der IT-Systeme gemeint.
II: Oftmals lassen sich Immobilien zwecks Lage oder anderer Variablen vergleichen. Wie ist es um die Transparenz/Vergleichbarkeit bei Rechenzentren bestellt?
Brinker: Rechenzentren sind nicht standardisiert, jedes Objekt ist ein individuelles Bauwerk. Verglichen mit gängigen Immobilienassetklassen ist der Transaktionsmarkt für Rechenzentren zudem bislang nicht so großvolumig und transparent. Das erschwert den Vergleich und man muss jedes Rechenzentrum einzeln betrachten. Ein Vergleich auf Knopfdruck mit einem KI-Tool, wie es etwa bei Wohnimmobilien schon funktioniert, ist nicht möglich.
II: Eine zentrale Größe bei derartigen Immobilien ist sicherlich der Strombedarf. Was lässt sich hierzu erklärend sagen?
Brinker: Für Rechenzentren ist der Energieeffizienzgrad entscheidend. Dieser wird als Power Usage Effectiveness (PUE) angegeben. Der Gesetzgeber hat mit dem neuen Energieeffizienzgesetz neue Vorgaben für Rechenzentren erlassen. Neubauten werden den verschärften Anforderungen in der Regel gerecht, aber es ist schwer, alte Bestandsrechenzentren so umzugestalten, dass sie den Anforderungen des Gesetzes entsprechen. Darum ziehen wir für unseren Fonds nur neue oder neuwertige Objekte in Betracht.
II: Ende 2023 haben Sie den ersten eigenen Fonds für Rechenzentren aufgelegt. Gibt es bereits Investitionsobjekte? Wie schaut es mit der Rendite bei dieser Anlageklasse aus?
Brinker: Die avisierte Rendite für unseren Fonds liegt bei acht Prozent jährlich. Wir haben zum ersten Januar 2024 eine Projektentwicklung für unseren Fonds erworben. Es handelt sich um ein alleinstehendes Colocation-Rechenzentrum. Das Gebäude wird Ende 2025 fertiggestellt und richtet sich vorrangig an Enterprise-Kunden aus dem Mittelstand. Es erfüllt alle Kriterien des neuen Energieeffizienzgesetzes. Die Abwärme versorgt zudem eine benachbarte Schule sowie private Haushalte in der Umgebung.
II: Abseits der Vorzüge, was gilt es bei der Auswahl und Investition zu beachten?
Brinker: Vieles! Ein Investment in Rechenzentren ist nicht vergleichbar mit einem Investment in Immobilien. Insbesondere die rechtlichen und technischen Voraussetzungen sind sehr unterschiedlich. Als Investor sollte man über Know-How und Erfahrung im Bau und Betrieb von Rechenzentren verfügen und das Geschäftsmodell des Betreibers verstehen können.
