Der deutsche Büroimmobilienmarkt überzeugt Investoren seit Jahren mit einer positiven Preisentwicklung und hoher Stabilität. Doch auch Metropolen im (europäischen) Ausland offerieren rentable Investments. Roman Klasen, Vorstand des inhabergeführten Immobilien-Investment-Spezialisten CONREN Land AG, skizziert am Beispiel der Büroimmobilienmärkte London und Barcelona die Herausforderungen und Chancen mit Blick auf ein diversifiziertes.
Deutschland gehört seit Jahren zu den sicheren Häfen für Immobilien-Investments. Zwar konnte die Corona-Pandemie die umsatzstarke Assetklasse Büro vorübergehend ausbremsen, doch der Markt zeigt bereits deutliche Anzeichen der Erholung. Das gilt insbesondere für sogenannte Grade-A-Assets, also Immobilien in hervorragenden Lagen von Metropolen. Doch auch Metropolen auf dem europäischen Kontinent bieten attraktive Investment-Möglichkeiten bei gleichzeitig überschaubarem Risiko. Denn die Top-Märkte vereint: Sie profitieren perspektivisch klar von Megatrends wie Urbanisierung, demografischem Wandel und Digitalisierung. Investments in ausgewählte internationale Lagen und Assets werden deshalb mittel- und langfristig dazu beitragen, die Performance eines Portfolios zu verbessern. Ein Engagement in den entsprechenden Märkten kann einen wichtigen Beitrag zur geografischen Diversifikation eines Portfolios leisten. Attraktive Beispiele sind aktuell London und Barcelona.
Der Londoner Immobilienmarkt hat den Brexit abgeschüttelt
Londons Immobilienmarkt ist bei deutschen Investoren beliebt. Eine hohe Liquidität und eine hohe Transparenz machen die Stadt auch für ausländische Investoren berechenbar und attraktiv. Der international gefürchtete Brexit hat den Premium-Bürolagen wenig anhaben können und auch die Wohnungspreise verweilen auf einem Rekordniveau. Im teuersten Büro-Teilmarkt, dem West End, werden Immobilien im Schnitt für 32.292 GBP/m2 gehandelt. In der City, Mid Town und der Southbank bewegen sich die Preise zwischen rund 18.800 und 19.500 GBP/m2. Trotzdem fallen die Renditen mit etwa 3,5 bis 4 % höher aus als in vergleichbaren Märkten in Deutschland. Zwar hat der Büromarkt coronabedingt einen Dämpfer erhalten, doch das Vertrauen der Investoren scheint bereits zurückzukehren. Ein Indiz hierfür ist der kürzlich gezahlte Rekordpreis von über 50.000 GBP/m2 für eine Büroimmobilie in St. James’s. Das nach wie vor hohe Preisniveau unterstreicht die grundsätzliche Resilienz von Grade-A-Immobilien. Gleichzeitig gehen die sich abzeichnenden Kaufpreissteigerungen aber auch in London perspektivisch weiter zulasten der Renditen.
Barcelona bietet ein vergleichsweise moderates Preisniveau
Das Grundrezept aus Liquidität, Wertzuwächsen und steigenden Mieten findet sich auch in der katalanischen Hauptstadt. Hinzu kommt ein hohes Maß an Lebensqualität durch die architektonisch und landschaftlich reizvolle Umgebung. Im Vergleich mit London, aber auch deutschen Metropolen wie Berlin und München, zeichnet sich Barcelona durch moderatere Ankaufsfaktoren aus. Die Pandemie hat das ihrige dazu beigesteuert. Die Büroflächennachfrage ist von 400.000 m² im Jahr 2019 auf 180.000 m² im Jahr 2020 eingebrochen. Doch bereits im 1. Quartal 2021 wurden rund 81.000 m² umgesetzt und auch das Investmentvolumen soll von 475 Mio. Euro im Jahr 2020 auf rund 1,2 Mrd. Euro im Jahr 2021 anwachsen. In den stark nachgefragten Büro-Teilmärkten CBD und 22@ liegen die Kaufpreise für Büroimmobilien bei durchschnittlich 5.500 bis 6.500 Euro/m2. Für Grade-A-Objekte sind Renditen zwischen 3,6 und 4,1 % realistisch.
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