Für geschäftliche Beziehungen im EU-Raum gibt es schon längst keine Ländergrenzen mehr. Dabei ist er nur auf den ersten Blick einheitlich reguliert – tatsächlich werden EU-Richtlinien oftmals in verschiedenster Art und Weise in nationales Recht überführt. Im Ergebnis führen unterschiedliche Notarsysteme, voneinander abweichende Steuergestaltungen und Nachhaltigkeitsregeln zu einem Flickenwerk. Das wird auch von großen Investmenthäusern oft unterschätzt. Mithilfe von virtuellen Datenräumen kann es gelingen, länderübergreifende Geschäfte zu vereinfachen.
Investoren, die außerhalb ihres eigenen Landes agieren, haben es manchmal nicht leicht: Allein im EU-Raum machen 27 Länder, etwa 450 Millionen Einwohner und 24 Amtssprachen länderübergreifende Geschäfte kompliziert. EU-Regulierungen machen den Investoren das Leben auch nicht leichter. Die in Brüssel verabschiedeten Vorgaben werden in den einzelnen Staaten selten einheitlich, geschweige denn zeitgleich umgesetzt. Erst recht die Frage, was bei Verstößen gegen die Vorgaben passiert, ist oft nicht klar. Noch komplizierter wird es für Investoren, die sich im Vereinigten Königreich oder dem übrigen Nicht-EU-Ausland bewegen.
Die so entstehenden Grauzonen nehmen EU-Mitgliedsstaaten wohl billigend in Kauf. Nicht weniger als 1.900 Vertragsverletzungsverfahren gegen Mitgliedsstaaten zählt die Europäische Kommission derzeit wegen nicht oder verspätet umgesetzter Richtlinien. Das kann zu Missverständnissen, Verzögerungen und Rechtsunsicherheiten führen. Was, wenn die Geschäftsparteien bei länderübergreifenden Immobiliengeschäften von unterschiedlichen Grundlagen ausgehen? Auch ohne solche Schwierigkeiten gibt es schon genug Fragen zu klären: Welche Standards gelten in welchem Land? Welche Dokumente werden benötigt? In welcher Sprache wird verhandelt und in welcher werden die Verträge verfasst?
Länderübergreifende Deals – der Trend geht nach oben
Doch allen Hürden zum Trotz: Wollen Investoren auf dem internationalen Immobilienmarkt mitmischen, werden sie sich diesen Herausforderungen stellen müssen. Dass sich die Mühe lohnt, zeigt sich darin, dass die Transaktionsvolumina für länderübergreifende Immobiliengeschäfte steigen: 2021 wurden aus Übersee 76 Mrd. Euro in europäische Immobilien investiert – 36 % mehr als im Jahr davor. Innerhalb Europas wird auch immer mehr investiert: 2021 waren es nach Angaben des Immobilienberaters Savills 81 Mrd. Euro, 8 % mehr als 2020.
Bei allen Hürden gibt es aber auch eine gute Nachricht: Dank digitaler Lösungen lassen sich transnationale Investments in Immobilien trotz steigender Ansprüche unter dem Strich leichter umsetzen als früher. Wer im internationalen Immobiliengeschäft erfolgreich sein will, muss etwa sichergehen, dass alle nötigen Dokumente allen Akteuren vollständig, jederzeit zugänglich, in der gleichen Form und in einer für alle verständlichen Sprache vorliegen. Bei alledem kann intelligente Software den Investoren unter die Arme greifen. Dafür braucht es eine „Single Source of Truth“, also einen allgemeingültigen Datenbestand, auf den sich alle Stakeholder verlassen können. Relevante Informationen müssen dazu gesammelt, fortlaufend aktualisiert und strukturiert in einer Datenbank gespeichert werden.
Damit keine Fehler passieren, braucht es klar definierte Workflows, an die sich alle halten. Auch dabei machen digitale Lösungen das Leben leichter, indem sie den Transaktionsprozess automatisieren und lenken. Für die notwendigen Strukturen und die Einheitlichkeit bei der Datensammlung sorgen kollaborative Plattformen. Durch sie kann sicher und über Zeitzonen hinweg effektiv zusammengearbeitet werden. Darüber hinaus lassen sich Dokumente verwalten und strukturieren – Verkäufer können so stets alle Dateien auf dem aktuellen Stand halten und potenzielle Käufer können ständig alle wichtigen Informationen einsehen.
Trotz alledem gilt: Fallstricke lauern bei länderübergreifenden Investments überall. Auf welche unterschiedlichen Regulierungen Investoren in Europa achten müssen und mit welchen digitalen Lösungen diesen Schwierigkeiten begegnet werden kann, sollen die folgenden Beispiele zeigen.
Datenschutz
Den Datenschutz in der Europäischen Union regelt seit 2018 die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). In dem umfassenden Regelwerk sind Rechte und Pflichten zum Schutz personenbezogener Daten festgehalten. Wer gegen die Auflagen verstößt, den erwarten teils erhebliche Bußgelder: bis zu 20 Mio. Euro oder 4 % des Jahresumsatzes. Die DSGVO gilt bei jeder Datenverarbeitung bei einer in der Europäischen Union ausgeübten Geschäftstätigkeit und sie betrifft alle Unternehmen, die personenbezogene Daten von EU-Bürgern verarbeiten – auch wenn das Unternehmen seinen Sitz nicht in einem EU-Mitgliedsstaat hat. Beispiel Großbritannien: Nach dem Austritt der Briten aus der EU sollten Unternehmen, die im Vereinigten Königreich Daten verarbeiten, die Datenschutzmaßnahmen genau prüfen. Das gilt insbesondere dann, wenn sie Cloud-Lösungen verwenden, deren Server im Ausland liegen.
Auch innerhalb der EU müssen Unternehmen vorsichtig sein. Die Vorgaben der DSGVO wurden teils sehr unterschiedlich in nationales Recht umgesetzt. Im Unterschied zur Rechtslage in Deutschland gibt es im Nachbarland Frankreich beispielsweise nur eine zentrale Datenschutzkommission (Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés, CNIL), die auch eigenständig gegen Verstöße vorgehen kann. In Spanien müssen Unternehmen der Datenschutzbehörde innerhalb von zehn Tagen einen Datenschutzbeauftragten nennen. Um im Dschungel der Datenschutzregelungen nicht den Überblick zu verlieren, können smarte Datenraum-Softwarelösungen helfen. Sie sind DSGVO-konform und werden kontinuierlich geprüft und genügen höchsten Sicherheitsstandards.
Transaktionsprozess
Bei einem gewerblichen Immobilientransaktionsprozess erfolgt im Vereinigten Königreich zunächst eine Untersuchung des Eigentumsanspruchs und die Vorbereitung des Verkaufsvertrags. Anschließend werden die Übertragungsurkunde und der Ausgleich der Verkaufsgelder vorbereitet. In der Abschlussphase müssen jegliche Grundsteuern gezahlt werden und die Transaktion muss beim Grundbuchamt registriert werden. Es sollte beachtet werden, dass alle Übernahmen vorgenehmigt werden müssen. Viele Investoren bevorzugen daher die Barzahlung, um das Steueraufkommen zu verringern. Wichtig für ausländische Investoren: Wenn der Käufer keine Rechtspersönlichkeit des Vereinigten Königreichs ist, bedarf es einer zusätzlichen rechtlichen Beurteilung.
In Frankreich beginnt der Transaktionsprozess – so wie auch in Spanien und Italien – mit einer vorvertraglichen Phase, in der die Hauptbedingungen der Transaktion besprochen werden. Vorsicht: Dieser „Vorvertrag“ ist keine lose Vereinbarung, sondern rechtlich bindend. Käufer müssen in der Regel auch schon eine Anzahlung von zehn bis 30 Prozent des vereinbarten Kaufpreises zahlen. Damit sie nicht schon in dieser frühen Phase Fehler machen, sollten Käufer von Anfang an einen landeskundigen Rechtsanwalt an ihrer Seite haben.
Digitale Datenräume bieten auch hier eine smarte Lösung. Dank integrierter Übersetzungstools können länderübergreifende Teams Dokumente in ihrer bevorzugten Sprache einsehen und dabei helfen, in einem einheitlichen Workflow zu arbeiten. Zusätzlich kann eine digitale Dokumentation der jeweiligen Vorschriften dem Verkäufer den Verhandlungsprozess enorm erleichtern. Auch die Due Diligence-Prüfung lässt sich komplett digital umsetzen: So wird der Informationsfluss standardisiert und eine Überprüfung aller Details für alle Beteiligten sichergestellt.vice
Gastbeitrag von Sebastian Renn, Vice President Sales DACH von Drooms
