Die heutige volatile Wirtschaftslage sollte der Impuls für Veränderungen und Innovation sein. Wenn Projektentwickler und Investoren proaktiv handeln, können sie als Gewinner aus dieser Situation hervorgehen.
Die Zeichen sind unübersehbar: Steigende Zinsen, eskalierende Baukosten, zurückhaltende Käufer und fallende Immobilienpreise. Hinzu kommt ein alarmierender Rückgang der Wohnungsneubauten um fast 30 Prozent im März 2023. Ich vermute, dass die Zahlen noch schlechter sind und die tatsächliche Abnahme 50 Prozent beträgt.
Aktuelle Herausforderungen im Immobilienmarkt
Wir erleben eine Anpassungsphase im Immobilienmarkt. Die bisherigen Kalkulationen der Projektentwickler sind überholt und die Renditen am Boden. Hinzu kommt, dass die Vorverkaufsquoten, die von den Banken gefordert werden, von vielen Entwicklern nicht erreicht werden können. Nach mehr als einem Jahrzehnt der Sonderkonjunktur, befinden wir uns am Ende eines Zyklus.
Die Lösung dieser wirtschaftlichen Herausforderungen liegt in Flexibilität und Kreativität. Dies gilt auch für die Immobilienwirtschaft. Innovative Strategien zu entwickeln, ist daher dringend geboten.
Kreative Lösungen sind gefragt
Eine sinnvolle Option ist der Einsatz eines Besserungsscheins. Ziel dieses Instruments ist es, den Verkauf von Wohnungsbauprojekten für die Bauträger wirtschaftlicher zu gestalten. Denn wenn der Kaufpreisfaktor deutlich niedriger ist als in Zeiten der Hochkonjunktur, ist ein Verkauf für den Bauträger weniger sinnvoll. Der Besserungsschein ist eine mögliche Lösung für dieses Problem und hat gleichzeitig das Potenzial, das Geschäft wieder anzukurbeln. Denn der Kaufpreis orientiert sich an den zu erwartenden Mieten bei Fertigstellung und nicht an den aktuellen Neubaumieten.
Der Besserungsschein hat sich als Instrument bereits bewährt und sollte daher in der aktuellen Situation bei Entwicklern und Käufern deutlich mehr in den Fokus rücken. Bisher wird er insbesondere im institutionellen Umfeld bei Großprojekten angewandt – sinnvoll wäre es den Besserungsschein auch im semi-professionellen Bereich „salonfähig“ zu machen, um die allgemeine Bauaktivität in Deutschland zu steigern. Auf diese Weise könnte in der aktuellen Marktphase der benötigte Wohnraum zur Verfügung gestellt werden.
Ich gehe davon aus, dass die Wohnungsnot noch mindestens drei Jahre anhalten wird. Aufgrund der Flächenknappheit und der Zuwanderung in die Städte bleibt die Nachfrage nach Wohnraum auf einem sehr hohen Niveau. Die aktuelle Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt führt dazu, dass Haushalte insbesondere in A- und B‑Lagen einen höheren Anteil ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssen. Vor diesem Hintergrund ist es nach wie vor sinnvoll, in den Wohnungsneubau zu investieren, auch wenn die Kosten steigen.
Kurzfristig handeln, langfristig denken
Trotz der bestehenden Herausforderungen ist es klug, jetzt Kapital zu investieren. Aber nur wer in der Vergangenheit gut gewirtschaftet hat und noch über ausreichend Liquidität verfügt, kann dies tun. Wer in Immobilien investiert, die den aktuellen Standards hinsichtlich Energieeffizienz und Wohnqualität entsprechen, kann in den nächsten zwei Jahren mit erheblichen Wertsteigerungen rechnen.
Um die großen Potenziale dieses Umbruchs voll auszuschöpfen, ist zielgerichtetes und langfristiges Handeln erforderlich. Auch wenn diese beiden Konzepte auf den ersten Blick gegensätzlich wirken, sind sie es in der Praxis nicht.
Es ist wichtig, sich den neuen Marktgegebenheiten anzupassen und vorausschauend zu denken. In dieser Zeit liegt eine Chance, die es zu nutzen gilt. Es gibt viele überzeugende Argumente dafür, dass sich ein solches Engagement auszahlen wird.
Kommentar von Michael Peter, Gründer der P&P Group
