Uns Projektentwicklern ist schon lange klar: Die Zeiten, in denen man mit tristen Büroblocks Geld verdienen konnte, sind vorbei. Was Unternehmen ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bieten wollen, sind hochwertige Büroflächen. Eine gut geplante Büroimmobilie zeichnet sich jedoch nicht nur durch eine hervorragende Architektur aus, sondern auch durch ihren Standort. Sie sollte gut an das (öffentliche) Verkehrsnetz angeschlossen sein, Parkplätze für E‑Autos und Fahrräder bieten sowie in einem inspirierenden Umfeld liegen, in dem die Beschäftigten vielfältige Gastronomie- und Freizeitangebote vorfinden.
Sieht sich also nur in den besten Lagen um, wer eine Büroimmobilie plant? Mitnichten, denn der Deal funktioniert auch andersherum – das gilt vor allem für eine Stadt wie Berlin. Hochwertige Büroimmobilien haben das Potenzial, das Gebiet, in dem sie geplant werden, aufzuwerten. Integrieren diese nach strengen Nachhaltigkeitskriterien geplanten Immobilien gastronomische Angebote und bedienen sie durch ihr Raumangebot einen vielfältigen Mix unterschiedlicher Unternehmen, so können sie zum Magneten für leistungsstarke Unternehmen und weitere neue Angebote im unmittelbaren Umfeld werden.
Die Tatsache, dass sich die Arbeitskultur in den vergangenen Jahren gewandelt hat, dürfte diesen Effekt noch verstärken. Flexible Arbeitsmodelle und Gemeinschaftsarbeit, der Austausch auch über fachliche Grenzen hinweg, haben einen höheren Stellenwert bekommen, und diesen Ansprüchen muss auch das moderne Büro gerecht werden. Das gilt zum einen innerhalb des Gebäudes: Idealerweise lassen sich Arbeitsbereiche je nach Bedarf aufteilen, sodass das geteilt genutzte Büro spontan in einen Meetingraum umgewandelt werden kann, und selbstverständlich wurden bei der Planung auch Flächen für soziale Zusammenkünfte berücksichtigt. Der Bedarf, sich mit Menschen unterschiedlicher Fachrichtungen zu treffen und auszutauschen, erhöht aber auch die Bedeutung des Standorts.
Berliner Kiezstruktur bietet ideale Voraussetzungen
Berlin hat durch seine Aufteilung in Bezirke und Kieze ideale Voraussetzungen, um neue Bürostandorte zu etablieren und so das benachbarte städtische Umfeld weiterzuentwickeln. Wir konnten in den vergangenen Jahren beobachten, wie Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln, die vor zwanzig Jahren noch unbedeutend erschienen, aufgrund der günstigen Lebenskosten und des multikulturellen Umfelds viele junge, gut ausgebildete Menschen angezogen und so einen neuen Stellenwert innerhalb der Stadt erhalten haben. Im Bezirk Neukölln, der sich noch immer stark weiterentwickelt, gibt es immer noch viele ungenutzte ehemalige Industrieflächen, die das Potenzial haben, neue Zentren für Dienstleistungsunternehmen zu werden. Arbeitgeber profitieren davon, dass die Lebenshaltungskosten in Berlin verglichen mit anderen europäischen Metropolen trotz des starken Bevölkerungszuwachses relativ niedrig sind, was sich auch auf die Löhne auswirkt. Finden sie eine hochwertige Büroimmobilie in einem Stadtteil, der noch nicht so etabliert ist, beispielsweise in Moabit oder Wedding, so können sie diese zudem zu einem günstigeren Preis anmieten und finden sich gleichzeitig in einem Umfeld wieder, das viele junge Talente, auch aus dem Ausland, anzieht.
Quote der Bürobeschäftigten wird in Berlin noch steigen
Wie das Gutachten „Perspektiven für den Berliner Büromarkt“ von Michael Voigtländer, der das Cluster Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte des Instituts der Deutschen Wirtschaft leitet, zeigt, wird der Bedarf an hochwertigen Büroflächen in der Hauptstadt auch aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in den kommenden Jahren zunehmen. Der Anteil der Bürobeschäftigten ist in Berlin laut Gutachten seit 2012 um 57,2 Prozent gestiegen und damit stärker als in jeder anderen Top-7-Stadt. Wir haben in Berlin mit 42,8 Prozent, wie die Ergebnisse des Gutachtens zeigen, jedoch nach wie vor eine geringe Bürobeschäftigungsquote. Arbeitsplätze in der Industrie weichen indes nach und nach Arbeitsplätzen im Dienstleistungssektor – es ist also davon auszugehen, dass die Bürobeschäftigungsquote in Berlin weiterhin steigen wird. Das Erwerbspersonenpotenzial der Hauptstadt wird, wenn wir von einer moderaten Entwicklung ausgehen, bis zum Jahr 2040 um 4,2 Prozent steigen – gehen wir von einer starken Zuwanderung aus, so könnte es den Autoren der Studie zufolge auch um mehr als zehn Prozent steigen.
Wer in Berlin Büroimmobilien vermietet, kann sich auf einen vorteilhaften Mix sehr unterschiedlicher Mieter einstellen – so gehört die Informationstechnologie zu den stark wachsenden Dienstleistungssegmenten, aber auch die öffentliche Verwaltung oder Hochschulen gehören in der Hauptstadt zu potenziellen Mietern.
Berlin zeichnet sich gemäß Gutachten durch positive konjunkturelle Aussichten aus – in der Hauptstadt wollen demnach 48 Prozent der Unternehmen Beschäftigung aufbauen, wohingegen es in Deutschland im Schnitt nur etwa 35 Prozent sind. Im Dienstleistungssegment gehen 41 Prozent der Unternehmen von einer Zunahme der Produktion aus, wohingegen es gesamtwirtschaftlich nur 36 Prozent sind.
Der Bedarf an hochwertigen Büroimmobilien ist in Berlin da – und jetzt ist der richtige Zeitpunkt diese zu entwickeln und zu bauen – und das gerade auch an Standorten, an denen sie noch fehlen.
