Die wirtschaftliche Situation mit höheren Leitzinsen sowie geopolitische Unsicherheiten stellen die Immobilienwirtschaft auch im Jahr 2023 vor diverse Herausforderungen. Eine mehrjährige Wachstumsphase der Immobilienpreise ist vorerst zum Stillstand gekommen und in eine noch nicht abgeschlossene Preisfindungsphase übergegangen. Zudem verharren die Inflationsraten auf einem hohen Niveau, dem die Europäische Zentralbank mit kontinuierlichen Zinserhöhungen entgegenzuwirken versucht.
Seit der ersten Erhöhung im Sommer 2022 hat die EZB den Leitzins in neun weiteren Schritten auf aktuell 4,25 Prozent angehoben. Sobald sich die Zinsen aber wieder stabilisieren und damit eine gewisse Planungssicherheit für Entwickler und Investoren einhergeht, dürfte auch das derzeit zurückhaltende Marktgeschehen wieder an Dynamik gewinnen. Dieser Prozess ist voraussichtlich in den nächsten 12 bis 18 Monaten zu erwarten, sobald sich auch die Konjunktur wieder erholt, ein Abwarten bis dahin wäre jedoch nicht ratsam. Denn gerade für langfristig orientierte Investoren mit Fokus auf nachhaltig werthaltige Portfolios bieten sich auch im aktuellen Markt- und Finanzierungsumfeld attraktive Investitionschancen auf den europäischen Immobilienmärkten.
Aktuelle Preislage ausnutzen
Die Kaufpreise für Immobilien kannten lange Zeit nur einen Weg — nach oben. Nach einer langen Phase des kontinuierlichen Anstiegs kam es im zweiten Quartal 2022 zum ersten Rückgang der Immobilienpreise seit über 10 Jahren. Damit setzen nun auch Preiskorrekturen bei Objekten ein, die noch vor wenigen Jahren zu überhöhten Preisen verkauft worden wären. Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) lagen die Immobilienpreise im zweiten Quartal 2023 über alle Kategorien hinweg um 6,4 % unter dem Vorjahreswert und um 1,1 % unter dem Wert des Vorquartals. In der Assetklasse Gewerbeimmobilien sanken die Immobilienpreise sogar um 10,3 % im Jahresvergleich und um 2,0 % im Quartalsvergleich.
Für Investoren mit ausreichender Liquidität und vor allem einer gewissen Expertise in der Angebotsselektion kann eine solche Marktphase Chancen bieten, von den aktuell niedrigen Einstiegspreisen zu profitieren. Denn sobald sich die Marktlage normalisiert und die Investitionsdynamik wieder zunimmt, werden mit hoher Wahrscheinlichkeit auch die Preise langfristig wieder steigen.
ESG-Kriterien und Asset-Management: Schlüsselfaktoren für langfristige Investments
Für ein nachhaltiges und wertorientiertes Immobilieninvestment werden zwei Aspekte immer wichtiger: eine ausreichende Abdeckung von ESG-Kriterien und ein aktives Asset Management der Gebäude.
ESG-Faktoren werden sowohl von Investoren als auch von potenziellen Mietern immer stärker gewichtet. Dies liegt nicht nur an den in jüngster Zeit verschärften gesetzlichen Anforderungen an den Gebäudesektor. Ab 2022 greift die EU-Gebäuderichtlinie, die vor allem die Reduzierung umweltschädlicher Treibhausgase vorantreiben soll. Dabei steht vor allem der Gebäudesektor als einer der größten Emittenten von Treibhausgasen im Fokus. Im Rahmen dieser Verordnung wird der Gebäudebestand innerhalb der EU hinsichtlich seiner CO2-Bilanz kategorisiert und gegebenenfalls zur Sanierung verpflichtet.
Immobilien, die die ESG-Kriterien nicht ausreichend erfüllen, verursachen somit erhebliche Sanierungskosten und laufen Gefahr, zu sogenannten Stranded Assets zu werden und sind zudem auch wenig attraktiv für Mieter mit anstehenden Nachhaltigkeitsberichten. Solche Immobilien sind nur noch schwer zu verkaufen oder zu vermieten und werden daher stark an Wert verlieren. Es gilt daher, das Immobilienportfolio rechtzeitig zukunftsfähig und nachhaltig zu gestalten Die Erfüllung von ESG-Kriterien bietet nicht nur den Mietern mehr Komfort, sondern senkt auch die Betriebskosten und optimiert die Reportingprozesse.
Die nachhaltige Umgestaltung des eigenen Immobilienportfolios ist dann Teil eines umfassenden aktiven Asset Managements, dem zweiten Kernaspekt, der zu einem der wichtigsten Faktoren für erfolgreiche Immobilieninvestments werden wird. Konnte man noch vor wenigen Jahren seinen Immobilienwerten quasi beim Wachsen zuschauen, ohne selbst aktiv werden zu müssen, ist heute die aktive Mitwirkung des Asset Managers unerlässlich. Immobilien bieten zwar nach wie vor ein hohes Renditepotenzial, sind aber sicher keine Renditegaranten mehr.
Der Erfolg eines Investments hängt wiederum von einer Vielzahl von Faktoren ab, zu denen Standortkriterien, Mikro-Marktfaktoren, die Qualität des einzelnen Objekts sowie die Bonität der Mieter zählen. Daher ist ein enger Kontakt zu den Mietern wichtig, um mögliche Marktveränderungen frühzeitig zu erkennen. Daraus können Maßnahmen abgeleitet werden, die Mieter zum Verbleib oder zur Neuanmietung bewegen.
Warum gerade der Büro- und Hotelmarkt Renditepotenzial verspricht
Immobilieninvestitionen können daher auch in der aktuellen Marktsituation attraktive Wertsteigerungspotenziale bieten. Insbesondere hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen europäischer Metropolen treffen weiterhin auf eine stabile Nutzernachfrage. Aufgrund dieser anhaltenden Nachfrage nach modernen und ESG-konformen Flächen ist mit weiteren Mietpreissteigerungen zu rechnen. Hinzu kommt in vielen Fällen Indexmietverträge. Zusätzlich sorgen die aktuell steigenden Bau- und Finanzierungskosten für eine weitere Verknappung des Flächenangebots. Die hohe Nachfrage trifft somit auf ein begrenztes Angebot und birgt weiteres Wachstumspotenzial.
Neben den Büroimmobilienmärkten bietet auch der Hotelsektor interessante Anlagemöglichkeiten für Investoren. War diese Assetklasse von den Maßnahmen während der Corona-Pandemie noch mit am stärksten betroffen, haben sich die Zahlen in diesem Sektor inzwischen weitestgehend erholt. Die Tourismus- und Übernachtungszahlen steigen kontinuierlich an und haben teilweise wieder das Vor-Corona-Niveau erreicht. Nach wie vor machen jedoch die hohen Energie- und Lebensmittelpreise sowie der Fachkräftemangel der Branche zu schaffen. Bei einer Investition in die Assetklasse Hotel sollten daher einige wichtige Kriterien erfüllt sein. Die Qualität der Immobilie, des Betreibers und des Konzepts sowie eine geringe Abhängigkeit von einer Zielgruppe zählen zu den entscheidenden Erfolgsfaktoren. Qualitativ hochwertige Objekte in attraktiven Lagen von Ballungsräumen bieten grundsätzlich Vorteile hinsichtlich der Flächenauslastung und der langfristigen Wertentwicklung des Portfolios. Auch die Vermietung an bonitätsstarke und erfahrene Betreiber kann zu einer erheblichen Risikominimierung beitragen.
Fazit: Den Kopf in den Sand zu stecken und die aktuellen Turbulenzen auszusitzen, ist zwar eine Möglichkeit, aber angesichts der nach wie vor vielfältigen Investitionschancen nicht ratsam. Denn auch im aktuellen Markt- und Finanzierungsumfeld bieten sich für Investoren mit solider Liquidität und langfristiger Orientierung attraktive Anlagechancen im europäischen Immobiliensektor. Um von den gesunkenen Preisen zu profitieren und die Potenziale voll auszuschöpfen, ist jedoch eine deutlich sorgfältigere Objekt- und Standortauswahl erforderlich als noch vor einigen Jahren. Die Erfüllung wichtiger ESG-Kriterien sowie ein aktives Asset Management werden zukünftig die entscheidenden Erfolgsfaktoren für ein erfolgreiches Immobilieninvestment sein.
Autor: Tomasz Dukala, Board Member EPH European Property Holdings PLC.
