Büros sollten in vielerlei Hinsicht von der Hotellerie lernen, wie eine aktuelle Studie des Immobilieninvestors und Bestandshalters Wealthcap aufzeigt. Meiner Meinung nach werden vor allem Qualitäten wie Kostentransparenz, Flexibilität und Service, die man von guten Hotels gewohnt ist, zunehmend zu Vorteilen, die schon in wenigen Jahren auf dem Büromarkt selbstverständlich sein werden.
Kostentransparenz – auch in Zeiten von Inflation und Energiekrise
Bis zu 95 Prozent der klassischen Büromietverträge, die in den vergangenen Jahren abgeschlossen wurden, enthalten laut dem Immobilienberater JLL die üblichen, aber nicht mehr zeitgemäßen Anpassungsklauseln. Denn meist wird die Miethöhe dabei während der Laufzeit an die Inflation gekoppelt – heutzutage unkalkulierbar und verheerend aus Mietersicht. Neben dem enormen jährlichen Anstieg der Mietpreise tritt bei klassischen Verträgen auch noch das Phänomen der häufig viel zu niedrig angesetzten Nebenkosten: Die tatsächlich erwartete Höhe der Nebenkosten wird bei Vertragsverhandlungen oft nicht durch den Vermieter kommuniziert, um mit einer attraktiveren, also niedrigeren Gesamtbelastung für den Mieter werben zu können. Dies hinterlässt dann bei der ersten Nachzahlung deutliche Spuren, die in der Energiekrise umso größer werden. Trotz der Unzufriedenheit über die Kostenunklarheit ist der Mieter an die üblicherweise langjährigen Verträge gebunden, siehe hierzu auch den nächsten Punkt.
Im Gegensatz zur Kostenunklarheit steht das Konzept der Hotelbuchung: Die Gesamtbelastung für den Nutzer ist vor der Buchungsentscheidung klar und eindeutig. Anfallende Nebenkosten wie Strom, Wasser, Internetzugang und Reinigung sind inklusive und somit keine Ansatzpunkte für nachträgliche Überraschungen.
Derartige All-inclusive-Lösungen sind im Büromietmarkt bislang nur bei Flexoffice-Anbietern zu finden. Bei Mindspace beispielsweise wird über einen pauschalen Gesamtpreis je Arbeitsplatz bezahlt, der dann flexibel von unterschiedlichen Kollegen aus dem jeweiligen Unternehmen genutzt werden kann, Stichwort Homeoffice und Mehrfachbelegung eines Arbeitsplatzes. Im Gesamtpreis sind unter anderem die Flächen- und Energiekosten unabhängig von den allgemeinen Preissteigerungen enthalten. Außerdem sind viele der sonst im klassischen Office anfallenden Kosten für Internetnutzung, Druckerstationen, Kaffee, Tee, Milch und Milchalternativen, Müsli, Obst etc. inklusive.
Eine kürzlich durchgeführte Umfrage der International Workplace Group (IWG) zeigt, dass der Wunsch nach Kostenklarheit und somit Kostendeckelung ein enormes Thema für den Büromarkt ist: Zwei Drittel der insgesamt 250 befragten CFOs aus verschiedenen Branchen machten deutlich, dass sie aufgrund der wirtschaftlich unsicheren Zukunft in Bezug auf Immobilienkosten Einsparungen von zehn Prozent erreichen wollen. Büros, die von Hotels oder eben Flexoffices lernen, werden entsprechende Vorteile am Markt haben.
Kurze Laufzeiten und flexible Flächenmodelle
Die in Deutschland vorherrschende Vertragslaufzeit für Büroflächen beträgt laut Frühjahrsgutachten 2022 des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) lange fünf bis zehn Jahre – ein Zeitraum, der für viele Unternehmen mittlerweile kaum mehr planbar ist. Zu dynamisch sind die aktuellen Veränderungen an den Märkten.
Zukünftig müssen Büros daher, wenn sie am Markt mithalten wollen, kürzere und flexiblere Laufzeiten anbieten. Flexoffices sind hier erneut nah am Hotel und bieten je nach Bedarf die Möglichkeit zu Kurz- und Langzeitaufenthalten an. Bereits 50 Prozent der Unternehmen aus der erwähnten IWG-Umfrage haben sich zuletzt für Flexoffices und andere Büro-Kurzzeitmodelle entschieden. Grund dafür ist die Möglichkeit, sich im Falle eines Unternehmenswachstums in der Fläche spontan vergrößern – oder im Zweifel auch verkleinern – zu können.
Arbeitserlebnis mit Sternehotel-Service
Von Concierge-Service bis Fitnessstudio und Massagen im Haus – beim Besuch eines erstklassigen Hotels erwartet die Gäste vollumfänglicher Komfort. Auch Bürowelten müssen sich an Wohlfühl- und Gesundheitsoasen orientieren und den Anspruch entwickeln, ihren Mietern – also jedem einzelnen Menschen in den mietenden Unternehmen – ein einzigartiges Arbeitsumfeld zu bieten. Tatsächlich nimmt das Fraunhofer-Institut an, dass Yogakurse und Entspannungssessions bis 2030 ein gängiges Büroszenario sein könnten. Wir beobachten zudem, dass progressive Büros immer mehr soziale Flächen einplanen – bis hin zur hauseigenen Bar für eine Verbesserung der internen Kommunikation. Auch der eben genannte Concierge-Service, der sich wie in einem Luxushotel um die Bedürfnisse der Menschen kümmert und ihnen den Alltag erleichtert, dürfte perspektivisch Einzug ins klassische Office halten. Flexoffices sind hier erneut Vorreiter: Sogenannte Community-Manager helfen den Mietern dabei, die kleinen und großen Herausforderungen des Alltags, die nicht direkt mit ihrer Arbeit zusammenhängen, zu bewältigen, ihren Stresslevel zu senken sowie ihre Work-Life-Balance und ihr Arbeitsumfeld zu fördern und verbessern.
Auch Gemeinschaftswerte und die Abwechslung der Mieter haben in Flexoffice-Gebäuden eine hohe Priorität. Yogakurse, Pilates‑, Meditations- und Entspannungssessions dienen dazu, die Sinne und Energie der Menschen zu stimulieren und einen körperlichen Ausgleich zu schaffen.
Zudem organisieren und betreuen die Community Manager saisonale Feste, beispielsweise Sommerpartys, Oktoberfeste und Weihnachtsfeiern, sowie After-Work-Events wie Wine-and-Cheese- und Whiskytastings oder Cockail-Workshops. Auch werden für die Mieter Veranstaltungen wie Second-Hand Märkte oder Speaker-Vorträge geplant. Die Community Manager schaffen zudem ein lokales Netzwerk und bauen dieses fortlaufend aus.
Zukünftig rückt der Mensch anstelle der Quadratmeterzahl bei der Wahl eines Bürostandorts immer mehr in den Mittelpunkt. Dass dabei Hotelqualitäten und damit die „Hotelifizierung“ von Arbeitsflächen eine wichtige Rolle spielen, dürfte auf der Hand liegen.
Autor: Oliver Lehmann, General Manager Mindspace Germany
