Viele Häuser in Deutschland sind sanierungsbedürftig. Da der Immobilienwert aber immer stärker von der Energieeffizienzklasse abhängt und der Gesetzgeber beim Heizen die Daumenschrauben anziehen wird, kommen immer mehr unsanierte Gebäude zu attraktiven Preisen auf den Markt. Für kluge Investoren, aber auch für Selbstnutzer bieten sich derzeit enorme Chancen, wenn sie solche Immobilien vergleichsweise günstig erwerben. Dass sie oft mit vertretbarem Aufwand saniert werden können, zeigen folgende Tipps.
Eine kürzlich vom Immobilienexperten Jones Lang LaSalle (JLL) veröffentlichte Studie mit 5.000 Angebotsdaten von Mehrfamilienhäusern zeigt, dass Häuser mit schlechter Energiebilanz derzeit massiv an Wert verlieren. Demnach bekommen Eigentümer rund 28 Prozent weniger, wenn man die Preise für Mehrfamilienhäuser der schlechtesten Energieklassen G und H mit denen der besten Klassen A+ und A vergleicht. Tatsächlich wird der Preisabschlag im Lauf der Zeit immer größer.
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Energieineffiziente Häuser können jetzt zu deutlich günstigeren Preisen gekauft werden. Im Herbst soll die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes verabschiedet werden. Diese wird neue Vorgaben bezüglich einer umweltfreundlichen Heizung bringen. So mancher Eigentümer befürchtet, dass ihn ein anstehender Austausch seiner Heizung finanziell überfordern könnte. Kommt der Hausbesitzer aufgrund seines Alters oder anderer Gründe nur schwer an einen Kredit, dann kann es sein, dass er das Haus sogar zu einem recht niedrigen Preis verkaufen muss. Heute zählen für einen guten realisierbaren Preis am Immobilienmarkt die Kriterien Lage, Energie und Wärme.
Sollten Sie relativ viel Eigenkapital haben und sind weniger auf Kredite mit den gestiegenen Zinsen angewiesen, können Sie jetzt von den hervorragenden Einstiegspreisen profitieren, wie sie seit Jahren nicht mehr gegeben hat. Bei einer unsanierten Immobilie gilt es natürlich auf mehr Dinge zu achten, doch mit folgenden Tipps können Sie mit vertretbarem Aufwand den Wert Ihres Schnäppchens schnell steigern.
Unbedingt einen Sachverständigen hinzuziehen
Als erstes benötigen Sie einen objektiven und ehrlichen Überblick über den tatsächlichen Zustand des Gebäudes, den Sanierungsstau und die damit verbundenen Investitionskosten. Dafür sollten Sie einen Sachverständigen beauftragen. Er hilft dabei, die richtigen und notwendigen Maßnahmen zu erkennen und Fehlinvestitionen zu vermeiden. Im Falle einer Fehlberatung kann seine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung in Anspruch genommen werden. Mit dem Gutachter sollten Sie den konkreten Leistungsumfang und die Honorarhöhe festlegen, wobei 500 Euro ein guter Anhaltspunkt sind. Nachforderungen vermeiden Sie mit einem eindeutig formulierten Auftrag.
Sollten Sie als Käufer recht unerfahren sein mit umfangreichen Renovierungen, sollten Sie zwei Kostenvoranschläge von Generalunternehmern einholen. Entscheiden Sie sich für den besseren, nicht unbedingt den günstigeren. Mit der Vergabe an ein Unternehmen müssen Sie damit kalkulieren, zehn bis 15 Prozent mehr zu zahlen. Dafür kann Ihnen die Bündelung der verschiedenen Aufgaben bei einem Dienstleister über das Gesamtprojekt Zeit und Nerven sparen.
Wie Sie die passenden Handwerker finden
Essenziell für das Gelingen des Sanierungsprojekts ist, dass Sie die passenden und gut funktionierenden Handwerker dafür haben. Gerade in B- und C‑Lagen empfiehlt es sich, mit lokalen Dienstleistern zusammenzuarbeiten. Denn diese haben vor Ort einen guten Ruf zu verlieren.
Lokale Dienstleister finden Sie zum Beispiel über ein Vergleichsportal wie MyHammer. Beherzigen Sie dabei folgende Tipps: Setzen Sie in den Dienstleisterverträgen klare Fristen und drohen Sie bei Verzug mit einer Geldstrafe. Bei umfassenden Sanierungen sollten Sie immer Spielraum einplanen. In der Praxis bewährt hat sich, wenn Sie von vornherein drei Monate mehr und 15 Prozent höhere Kosten als ursprünglich vereinbart einkalkulieren.
Erfahrene Investoren und Sanierer wissen, mit welchen Handwerkern und Baufirmen die Arbeiten gut zu bewältigen waren. Bei der nächsten Sanierung können Sie dann auf ein gut funktionierendes Netzwerk zurückgreifen. Je größer die Instandhaltungsmaßnahme ist, desto wichtiger wird das Netzwerk.
Mit solchen Handwerkern können Sie dann auch feste Materialkosten verhandeln. So vermeiden Sie, dass Mehrkosten aufgrund von Lieferkettenproblemen auf Sie abgewälzt werden.
Feuchter Keller als überschätztes Problem
Sollten Sie als Hauseigentümer in puncto Sanierung unerfahren sein, sollten Sie auf eine Komplettsanierung verzichten und stattdessen mit einzelnen Gewerken beginnen. Neben der energetischen Sanierung sind das Dach und der Keller die wichtigsten Bereiche. Feuchtigkeit im Keller lässt sich oft leichter beheben als angenommen und die Kosten sind überschaubar.
Bei einem Haus mit 200 Quadratmetern Wohnfläche sind für eine Kellersanierung zirka 30.000 Euro anzusetzen. Weil jedoch viele Kaufwillige bei einem feuchten Keller sofort abspringen, können Sie hier ein echtes Schnäppchen machen. Überprüfen Sie auch, ob Sie die Kellerdecke dämmen sollten. Des Weiteren könnten Sie die Außenwände und das Dach isolieren, einen Balkon oder sogar ein komplettes Stockwerk anbauen. Solche Maßnahmen können den Wert eines Hauses überdurchschnittlich steigern.
Bei hoher Lärmbelastung erzielen Sie durch die Mehrfachverglasung der Fenster einen großen Effekt. Die deutlich verbesserte Wohnqualität zahlt sich schnell aus, denn sie steigert den Verkaufspreis.
Falls Sie ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie diese auf jeden Fall durch gezielte Maßnahmen verschönern: Verpassen Sie den Wänden einen frischen Anstrich. Das ist relativ preisgünstig und sehr effektiv. Schließlich wollen die meisten Käufer möglichst schnell und ohne großen Aufwand einziehen oder die Immobilie vermieten. Recht teuer sind hingegen die Renovierung von Küche und Bad.
Selbstnutzer bekommen Steuerermäßigung bei energetischer Sanierung
Wenn Sie das Haus selbst bewohnen, sollten Sie folgende Steuerregelung kennen: Ist Ihre eigengenutzte Immobilie mindestens zehn Jahre alt und Sie lassen sie von Handwerkern energetisch sanieren, können Sie von einer steuerlichen Förderung in Höhe von 20 Prozent der Kosten profitieren. Eine Steuerermäßigung bis zu 40.000 Euro steht Ihnen zu beispielsweise für die Wärmedämmung von Wänden und Dachflächen oder den Einbau einer Holzpelletheizung oder Wärmepumpe. Die Förderung beantragen Sie im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung. Stattdessen können Sie auch eine Förderung durch das Programm Bundesförderung für effiziente Gebäude beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle oder andere Programme bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragen. Neben den steuerlichen Effekten haben Sie schließlich auch Einsparungen bei den Energiekosten.
Gastautor: Sebastian Eraghi, Chief Operating Officer beim Immobilienmakler Neho GmbH
