Die zurückliegenden Jahre waren für die Hotellerie nicht einfach. Während der Pandemie standen die Hotels weitgehend leer. Touristen blieben aus. Und auch die gestiegenen Energiekosten machen Hotelbetreibern zu schaffen. In der Summe ein herausforderndes Umfeld. Energetisch effiziente Objekte werden immer attraktiver. Für einen tieferen Blick auf dieses Immobiliensegment sprach INTELLIGENT INVESTORS mit Andreas Ewald, Managing Partner bei Engel & Völkers Hotel Consulting.
INTELLIGENT INVESTORS: Wie hat sich der Markt für Hotelimmobilien seit Corona verändert, Herr Ewald?
Andreas Ewald: Die Hotellerie hat die Krise erstaunlich gut überstanden. Mit Umsätzen, die teilweise über dem Vorkrisenniveau liegen, gehen viele Betreiber gestärkt aus der Pandemie hervor. Insbesondere die Freizeithotellerie hat sich als widerstandsfähig erwiesen. Aber natürlich bleibt das Finanzierungsumfeld angespannt, Neubauprojekte geraten ins Stocken oder werden nicht mehr realisiert. Den steigenden Finanzierungs-und Baukosten stehen sinkende Verkaufserlöse gegenüber.
Seit der Pandemie ist eine zunehmende Verschmelzung verschiedener Asset-Klassen zu beobachten – insbesondere natürlich zwischen Wohnen und Hotel. Serviced Apartments, Senior Residences und ähnliche Konzepte boomen. Dies eröffnet neue Möglichkeiten und Zielgruppen. Auch die Umnutzung von Hotels in alternative Nutzungsformen rückt in den Vordergrund. Insgesamt sind im Markt zurzeit eher kleinere Einzeltransaktionen zu sehen, größere Portfoliotransaktionen bilden nach wie
vor eine Ausnahme. Diese Tendenz spiegelt die Vorsicht und Zurückhaltung im Markt wider.
II: Welche Einflussfaktoren sind bei dieser Assetklasse entscheidend?
Ewald: Auch bei Hotelimmobilien gilt das Mantra: Lage, Lage, Lage. Die Krise hat gezeigt, dass auch gute Lagen in B- und C‑Städten hervorragend und nachhaltig performen können. Weitere wichtige Faktoren sind das Betriebskonzept, die Qualität des Betreibers, die Ausgestaltung des Hotelbetreibervertrags und der Zustand der Immobilie. Lässt sich das Haus zukunftsfähig und ESG-konform ausrichten und wenn ja, zu welchem Preis? Wie hoch sind die Energiekosten? Gibt es eine Digitalisierungsstrategie, inwieweit ist diese schon umgesetzt? Dann der ganze Themenbereich ESG: Nicht nur die Gäste achten zunehmend auf nachhaltige und soziale Aspekte des Betriebs, die Anforderungen der Eigentümer an den Betreiber wachsen ständig. Und noch einen weiteren wichtigen Aspekt dürfen wir nicht vergessen: Wie sieht die Personalsituation aktuell und zukünftig aus?
II: Spielt die Lage eine ähnlich bedeutsame Rolle wie bei Wohnimmobilien?
Ewald: Ich würde sogar behaupten, dass die Lage bei Hotelimmobilien eine noch wesentlichere Rolle spielt als in der Assetklasse Wohnen. Denn erstens: Wenn die Lage nicht stimmt, kommen keine Gäste. Zweitens: Hotels dienen als Katalysator bei Quartiersentwicklungen. Die Eröffnung eines Hotels zieht oft weitere Investitionen in die Umgebung nach sich. Hotels sind Orte der Begegnung und bieten Möglichkeiten für soziale Interaktionen, sie sind Frequenztreiber, Quartiere werden lebendig und belebt.
II: Inwiefern spielt das Thema Umnutzung bei in die Jahre gekommenen Hotels eine Rolle? Wie kann das konkret aussehen?
Ewald: Die ist grundsätzlich ein spannendes Thema. In einigen Fällen kann es durchaus sinnvoll sein, nicht mehr zeitgemäßen Hotelimmobilien ein neues Leben einzuhauchen – zuallererst denkt man da sicher an Nutzungsformen wie Micro-Wohnen, Serviced Apartments oder Pflegeapartments. Das funktioniert jedoch nur in bestimmten Märkten und in bestimmten Lagen. Oft ist eine Umnutzung rein rechtlich nicht machbar, wenn die örtlichen Baurechtbestimmungen das nicht zulassen. Hinzu kommen Herausforderungen bei Grundrissen, Achsraster, Erschließungskerne, Brandschutzauflagen und noch vieles mehr. Bereits heute haben aber alle Hotelketten Conversion- oder Softbrands entwickelt, um sich am Markt neu zu positionieren und gegebenenfalls einen besseren Fit zu schaffen. Ein aktuelles Beispiel ist die Premiummarke voco Hotels von IHG Hotels & Resorts.
II: Welche Regionen und Segmente stehen derzeit im Fokus der Investoren? Und wo gibt es derzeit die höchsten Renditen?
Ewald: Freizeitdestinationen wie die Nord- und Ostseeküste stehen nach wie vor stark im Fokus. Diese Regionen ziehen allein aufgrund ihrer Attraktivität und Beliebtheit bei Urlaubern Investments an. Aktuell sind hier (Spitzen-)Renditen zwischen 5 und 6 % zu erwarten. Aber auch Städtedestinationen mit einer ausgewogenen Gästemischung aus Freizeit- und Geschäftsreisenden sind gefragt. Beispiele hierfür sind Berlin, Hamburg und Stuttgart, die eine hohe Nachfrage und eine gute Auslastung der Hotels verzeichnen. Aufgrund der Dezentralität Deutschlands sind derzeit auch in B- und C‑Destinationen Renditen in Höhe von 5 bis 7 % zu erwarten. Investoren haben zudem an die Hotellerie angrenzende Assetklassen wie Serviced Appartements im Blick, die attraktive Risikorendite-Profile gerade in Städten mit angespannten Mietmärkten bieten.
II: Wie wird sich der Hotelinvestmentmarkt im 2. Halbjahr 2023 Ihrer Meinung nach entwickeln?
Ewald: Insgesamt sind wir optimistisch, dass sich der Hotelinvestmentmarkt in der zweiten Jahreshälfte 2023 weiter positiv entwickelt. Schon im Moment beobachten wir eine leichte Zunahme an Transaktionen, das Delta bei den Kaufpreiserwartungen zwischen Verkäufern und Käufern schließt sich, die Unsicherheiten im Finanzierungsumfeld rücken ein wenig in den Hintergrund. Halten diese Entwicklungen an, gehen wir von einer deutlich steigenden Marktaktivität mit einem entsprechend steigenden Hotelinvestmentvolumen aus.
II: Wie hat sich die Bedeutung von ESG im Hotelinvestmentmarkt in den letzten Jahren verändert?
Ewald: ESG ist auch aus der Hotellerie nicht mehr wegzudenken, wandelt sich von der Kür zur Pflicht. Der Druck kommt dabei von allen Seiten: Gäste, Betreiber, Projektentwickler, Eigentümer und Investoren rücken ESG aus ihren jeweils eigenen Blickwinkeln in den Fokus. So achten Betreiber beispielsweise ganz stark auf eine nachhaltige Bewirtschaftung der Hotelimmobilie, institutionelle Investoren stecken ihr Geld fast nur noch in ESG-konforme Assets. Die Privathotellerie denkt um. Speziell bei Bestandshotels wird abgewogen, welche Maßnahmen wirtschaftlich tragfähig sind, um nicht später mit Stranded Assets konfrontiert zu werden. ESG ist und bleibt jedoch ein Moving-Target, Anforderungen und Standards entwickeln sich ständig weiter. Entsprechend dynamisch sind die Vorstellungen der Betreiber, Eigentümer und Investoren.
