Der deutsche Hotelinvestmentmarkt erreichte im ersten Halbjahr 2023 ein Transaktionsvolumen von 357 Millionen Euro – 56 Prozent unter dem Niveau des ersten Halbjahres 2022. Im zweiten Jahresviertel wurde mit 194 Millionen Euro ein ungewöhnlich niedriges Ergebnis registriert, welches zwar 18 Prozent über dem schwachen Vorquartal, aber dennoch 43 Prozent unter dem Vorjahresquartal lag. Der Großteil des Transaktionsvolumens (75 Prozent) entfiel in diesem Halbjahr auf Märkte außerhalb der Top-7-Städte. Unter den Top-7-Städten konnten nur Berlin, München und Hamburg Hoteltransaktionen verzeichnen. Dies sind aktuelle Ergebnisse einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Grundsätzlich zeigt sich, dass das Interesse an Hotelimmobilien in Deutschland seit der schnellen Erholung des Hotelmarktes nach der Coronapandemie wieder deutlich zugenommen hat. Die Zahlen der Betreiber sind gut, denn nach den Freizeitreisenden kommen mittlerweile auch die Geschäftsreisenden wieder zurück. Gleichzeitig hat auch der Hotelinvestmentmarkt weiterhin mit den Auswirkungen der Zinswende zu kämpfen: Andauernde Preisfindungsprozesse aufgrund der steigenden Renditeerwartungen und bei Finanzierungen zurückhaltende Banken“, sagt Helena Rickmers, Associate Director Hotel Investment bei CBRE. Insgesamt wurden 28 Transaktionen registriert. Das Ausbleiben von Großtransaktionen sowie Portfoliotransaktionen machte sich dabei deutlich bemerkbar. Zum ersten Mal seit 2012 wurde im ersten Halbjahr keine Transaktion mit einem Volumen von über 100 Millionen Euro abgeschlossen. Zudem fand auch nur eine Transaktion oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke statt. „Die Marktdynamik ist also von kleineren Losgrößen geprägt“, erklärt Rickmers. Die durchschnittliche Losgröße betrug 13 Millionen Euro.
Die größte Käufergruppe mit einem Anteil von 36 Prozent sind Offene Immobilienfonds/Spezialfonds. Sie tätigten auch die zwei größten Ankäufe in diesem Quartal beziehungsweise im ersten Halbjahr. „Daran sehen wir, dass institutionelle Käufer weiterhin Vertrauen in die Assetklasse Hotel haben“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Dieses Vertrauen basiert vor allem auf der gezeigten Krisenresilienz und den aktuell starken Hotelmarktdaten. Die zuletzt veröffentlichten Übernachtungszahlen aus den Monaten März und April liegen in Deutschland nur zwei Prozent unter den Monaten im Vor-Pandemiejahr 2019. In einigen Städten und Gemeinden haben die Übernachtungszahlen die des Vorjahreszeitraum sogar bereits deutlich übertroffen. Viele Betreiber können also, wie auch schon in der zweiten Jahreshälfte von 2022, sehr gute Leistungszahlen vorweisen, was das Vertrauen von Investoren in die Assetklasse stark begünstigt.“
Dennoch ist auch die Preisfindungsphase durch die mangelnde Transaktionsevidenz im Hotelinvestment noch nicht vollständig abgeschlossen. Gegenüber dem Jahresauftaktquartal legte die Bruttospitzenrendite um weitere 25 Basispunkte zu und belief sich Ende Juni auf nunmehr 4,90 Prozent. Gegenüber dem Tiefstwert im ersten Quartal 2020 ist die Spitzenrenditen für Hotelimmobilien in den Top-5-Städten damit um 1,15 Prozentpunkte gestiegen.
Der Anteil von Transaktionen im Core- und Core-plus Segment stieg im ersten Halbjahr um knapp acht Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Mit einem Anteil von 56 Prozent liegt der Anteil aber weiterhin noch unter dem Anteil in den Vorkrisenjahren, in denen er meist die 80-Prozent-Marke übertraf.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2023
„Die Pipeline an Hotelimmobilien und ‑portfolios, welche derzeit in der Vermarktung sind, beziehungsweise für eine Vermarktung vorbereitet werden, ist gut gefüllt. Dennoch bedarf es einer weiter anhaltenden Stabilisierung der Zinsentwicklung und Finanzierungsbedingungen, um den Marktakteuren wieder eine gewisse Sicherheit bei ihren Investitionsentscheidungen und damit bei den Preisangeboten zu geben. Dementsprechend wird das Transaktionsgeschehen vorerst weiter gedämpft bleiben, das aktuelle Interesse an der Nutzungsklasse Hotel lässt uns jedoch zuversichtlich in die kommenden Monate schauen“, erwartet Rickmers.
