Die Phase niedrigster Zinsen hält nun schon einige Zeit an und es ist nicht absehbar, dass sich dies bald ändern wird. Für die Fremdkapitalaufnahme bei Immobilienprojekten erscheint diese Situation zwar positiv, nicht jedoch in Bezug auf das ebenfalls benötigte Eigenkapital. Mezzanine-Kapital stärkt die Eigenkapitalquote und hat sich zudem als renditeträchtige Kapitalanlage beispielsweise für Family Offices oder Institutionelle etabliert, insbesondere bei Immobilienprojekten. Eine digitale Plattform kann den mitunter komplexen Prozess vereinfachen und Investoren auf der Suche nach geeigneten Projekten viel Zeit zu ersparen.
Nach den Finanzkrisen Anfang der 2000er Jahre sowie 2008 haben sich die Regularien für die Kreditvergabe an Unternehmen verschärft, insbesondere was die Eigenkapitalquote angeht. Eine Finanzierungsstruktur mit bankenunabhängigen Modellen erfreut sich deshalb großer Beliebtheit. Infolgedessen etablierte sich Mezzanine-Kapital, eine hybride Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital, als ergänzende Finanzierungsform, vor allem auch für Immobilienprojekte. Wenn ein Projekt scheitert oder ein Unternehmen in die Insolvenz geht, werden zuerst die Schulden bzw. erstrangigen Darlehen zurückgezahlt, anschließend das Mezzanine-Kapital und danach das Stammkapital. Mezzanine-Kapitalgeber gehen hier also ein höheres Risiko ein und werden demzufolge auch mit höheren Renditen entschädigt. Die Nachfrage nach dieser Form der Kapitalanlage vonseiten professioneller bzw. institutioneller Investoren stieg angesichts eines immer niedrigeren Zinsumfelds deutlich an.
Kurze Laufzeiten, höhere Renditen
Bei der Vergabe von Mezzanine-Kapital gewährt der Investor etwa einem Projektentwickler ein Nachrangdarlehen, der dieses dann beispielsweise als Eigenkapitalersatz und zugleich bankenunabhängige Finanzierung in das Finanzierungskonzept seines Immobilienprojektes einbaut. Auf diese Weise können je nach Projekt und Finanzierungsstruktur rund 15–20 Prozent der Gesamtprojektkosten als Mezzanine-Kapital aufgenommen werden. Banken benötigen Nachrangkapital, um ihr eigenes Risiko zu reduzieren. Attraktiv für Mezzanine-Kapitalgeber ist hierbei die relativ kurze Laufzeit von bis zu drei Jahren. Je nach Risikoeinschätzung werden hohe ein- bis zweistellige Verzinsungen pro Jahr aufgerufen. Mezzanine-Kapital für die krisenresistente Assetklasse Immobilien öffnet daher den Weg für zusätzliche Renditekomponenten in den Portfolios.
Effizientere Suche vermeidet Zeitverlust
Allerdings war in den vergangenen Jahren zu beobachten, dass es für Investoren mitunter sehr schwierig ist, Immobilienprojekte zu finden, die den eigenen Investmentkriterien entsprechen. Die Seite der Kapitalnehmer steht vor ähnlichen Herausforderungen bei der Investorensuche. Kapitalgeber mussten oft in kleinteiliger Arbeit nach Immobilienentwicklern recherchieren und sahen sich im Rahmen der Prüfung mit unvollständigen oder schlecht aufbereiteten Dokumenten konfrontiert. Im Extremfall kommen die Partner erst bei der Unterlagenprüfung darauf, dass sie gar nicht zusammenpassen – und haben dann viel Zeit umsonst investiert. Wir wollten eine Finanzierungsplattform auf die Beine stellen, die Missverständnisse von Anfang an vermeidet und den Austausch zwischen Investor und Kapitalnehmer einfach und effizient gestaltet. Das Ergebnis – Mezzalite als Plattform für Mezzanine Kapital – ging dieses Jahr an den Start. Die Vermittlung startet im kommenden Frühjahr, bereits jetzt können sich Investoren daher dort registrieren. Der nicht zuletzt aufgrund der Corona-Krise ausgelöste Digitalisierungsschub dürfte dem Konzept den nötigen Rückenwind verleihen.
Einmal Projektdaten posten — viele Matches generieren
Kapitalgeber wie etwa (semi-)institutionelle Investoren, Family Offices oder vermögende Privatpersonen können auf der neuen Plattform ihr Investorenprofil sowie die detaillierten Anforderungen an Mezzanine-Kapitalprojekte erfassen. Dazu gehören Eckdaten wie Investitionssumme, bestehende Sicherheiten, die Anforderungen an die Regionalität oder eine gewisse Projektstruktur. Passt ein eingereichtes Projekt zu den Richtlinien des Investors, zeigt es ihm die Site direkt in einem übersichtlichen Dashboard an. Bei Interesse kann der Kapitalgeber seine Konditionen sowie zusätzliche Bedingungen anbieten. Nach der Zusage des Kapitalwerbers kommt es zur detaillierten Due Diligence des Immobilienprojekts. Wenn die Bewertung zu den Anlagekriterien des Investors passt, steht dem erfolgreichen Abschluss des Investments nichts mehr im Wege.
Auf der anderen Seite können Immobilienentwickler oder Bauunternehmen auf der Suche nach geeigneten Investoren nach Registrierung auf der Plattform die wichtigsten Daten ihres Immobilienprojektes eingeben und alle erforderlichen Dokumente hochladen. Anstatt wie bisher jeden potenziellen Kapitalgeber einzeln anzusprechen und die erforderlichen Unterlagen zu übermitteln, werden sämtliche in Frage kommenden Kapitalgeber parallel kontaktiert. Der Aufwand bleibt somit einmalig. Nach der Prüfung innerhalb von zwei Wochen erhalten Kapitalwerber zeitgleich mehrere Angebotstreffer aus der umfangreichen Datenbank und können einen Partner auswählen.
Hohe Datensicherheit und juristisches Advisory im Hintergrund
Da der neue digitale Marktplatz für Mezzanine-Kapital nur zutreffende Projekte mit adäquaten vollständigen Unterlagen in die engere Wahl nimmt, sehen Kapitalgeber auf einen Blick, welche Projekte tatsächlich interessant sind und können eine zeitnahe Entscheidung treffen. Wie bei der privaten Partnervermittlung läuft der Auswahlprozess zunächst im Hintergrund und unter strengen Vorkehrungen des Datenschutzes. Erst wenn das Matching klappt, lernen sich die künftigen Partner kennen. Ein weiteres Plus für Investoren: Bei der Strukturierung und Abwicklung der Kapitalvermittlung sind erfahrene Immobilienrechtler im Einsatz. Die internationale Wirtschaftsanwaltskanzlei DLA Piper (Wien) unterstützt die Plattform mit ihrem rechtlichen Know-how.
Gastautor: Georg Stampfl, Mitgründer Mezzalite GmbH
Georg Stampfl — Foto: © Mezzalite GmbH
