Das soziogeografische Gebilde „Stadt“ hat über die Jahrhunderte bereits viele Krisen überstanden und seine Stärke immer wieder unter Beweis gestellt. Deutschlands Wettbewerbsvorteil liegt vor allem im Bereich der Wissensjobs, der kreativen und vernetzten Arbeit – und das nicht nur in der Hauptstadt, wie in vielen in anderen europäischen Ländern, sondern auch in anderen starken Metropolen wie Hamburg, Frankfurt oder München. Der dafür benötigte Austausch wird durch Dichte gefördert. Für die vorhandene Infrastruktur, das kulturelle Angebot und die Begegnungsmöglichkeiten werden auch in Zukunft hohe Mieten in Kauf genommen – auch im Bürosegment.
Wertschöpfung unter Produktmangel
Im letzten Markbericht warnte JLL vor Produktmangel im zweiten Halbjahr und darüber hinaus, da verkaufsfähige Büroobjekte fehlen. Entsprechend teuer bleibt das Spitzenprodukt. Der Schlüssel zur Wertschöpfung in dieser Marktphase liegt zunächst wie immer bei starken, gut vernetzten Teams vor Ort und der engagierten Arbeit mit der Immobilie. Um in einem Markt, in dem gerade Bestandsinvestoren aus Mangel an Anlagealternativen nur sehr ungern verkaufen, braucht es darüber hinaus kreative, teils komplexe und partnerschaftliche Lösungen. Ein Beispiel:
Anfang Juli haben wir den ehemaligen Hauptsitz der Deutschen Bahn im Frankfurter Europaviertel in einen Dachfonds eines berufsständischen Versorgungswerks eingebracht. Bisheriger alleiniger Eigentümer war der geschlossene Publikumsfonds Hesse Newman Real Estate Nr. 3. In der Off-Market-Transaktion wurde die Immobilie an den Spezial-AIF veräußert; das Grundstück verbleibt vorerst im alten Fonds. Damit sichert sich der institutionelle Investor einen frühzeitigen Einstieg in ein einzigartiges Asset – wir planen eine umfassende Modernisierung des Objekts –, während der bestehende Publikumsfonds attraktive und stabile Erbbauzinsen erhält und keine Vermietungs- und Entwicklungsrisiken tragen muss. Diese hätte er aufgrund der Regulatorik in diesem Umfang auch gar nicht übernehmen können.
Der Mietvertrag mit der Deutschen Bahn, die die 1993 erbaute Immobilie fast 30 Jahre nutzte, lief Ende März 2021 aus. Das 51.000 m² Mietfläche umfassende Gebäude wurde erst vor Kurzem unter Denkmalschutz gestellt. Als Sohn des Betonbaumeisters Gottfried Böhm hat der Architekt Stephan Böhm eines der Hauptwerke des Brutalismus in Frankfurt geschaffen. Sechs mit Pavillons verbundene Flügel sowie ein 65 Meter hoher Turm im Zentrum bilden den imposanten Gebäudekomplex aus Beton, Stahl und Glas. Brutal modern und zeitlos: Ziel unserer Repositionierung wird es sein, die Immobilie, die in Anlehnung an den rohen Sichtbeton „RAW“ genannt wird, zu einem Multi-Tenant-Objekt mit Campus-Charakter umzuwandeln.
Nach Abschluss der Umbauarbeiten und Neuvermietung profitieren auch die ursprünglichen Fondsanleger indirekt von der Wertentwicklung der Immobilie. Mit der Strukturierung des Investments zwischen dem Publikumsfonds und dem AIF, die der jeweiligen Risikotragfähigkeit des engagierten Kapitals Rechnung trägt, konnte so für den einen gegenüber dem direkten Verkauf ein attraktiveres Gesamtergebnis, für den anderen Zugang zu einer Immobilie mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial in einem hart umkämpften Markt gesichert werden.
Ein anderer möglicher Zugang zu Assets für Investoren können auch Entwicklungspartnerschaften sein, in denen im Rahmen eines regulierten Spezial-AIF das langfristig orientierte institutionelle Kapital ein Co-Investment mit dem Projektentwickler für die Zeit der Entwicklung eingeht. Wir erwarten gerade für diese Art von Transaktionen ein zunehmendes Interesse im weiteren Verlauf des Jahres.
Gastbeitrag von Roland Holschuh, geschäftsführender Gesellschafter, QUEST Funds GmbH
Foto: Roland Holschuh / © QUEST Funds GmbH
