Büroimmobilieninvestment: Wertschöpfung aus partnerschaftlichen Strukturen

3. August 2021

Der deutsche Büroimmobilienmarkt scheint dieser Tage ein komplexes Phänomen zu sein. Da ist zum einen Skepsis, die der Assetklasse ob zunehmender Home-Office-Möglichkeiten generell entgegengebracht wird; zum anderen aber sehen sich Investoren weiterhin konfrontiert mit hohen Preisen, fallenden Spitzenrenditen, viel Wettbewerb und kaum Core-Produkt an den Top-Standorten. Wie schafft man in dieser Gemengelage langfristig Werte?

Die generellen Vorbehalte mancher Marktteilnehmer gegenüber der Assetklasse teile ich nicht. Der Bürosektor startete – im Gegensatz zu manch anderer Assetklasse – von einer starken Ausgangslage in die Corona-Pandemie: COVID-19 traf auf äußerst gesunde, teilweise „ausverkaufte“ Märkte mit historisch niedrigen Leerstandsquoten. Mit dem Ende des Corona-Lockdowns sind nahezu alle konjunkturellen Indikatoren wieder in den positiven Bereich geschwenkt und die Wirtschaft hat an Fahrt aufgenommen. Im zweiten Quartal 2021 ist die aggregierte Spitzenrendite in den Top-7-Bürostandorten laut JLL um weitere sieben Basispunkte auf 2,74 Prozent zurückgegangen. Das Investitionsvolumen stieg auf 10 Milliarden Euro, einem Anteil von 29% am Gesamttransaktionsmarkt.

Die anhaltende Nachfrage nach Büros in A‑Lagen zeigt sich auch wieder in konkreten Abschlüssen, darunter beispielsweise die Anmietung von 19.000 m² im Frankfurter Projekt Kreisler durch Nestlé. Der Nahrungsmittelkonzern wird nach Fertigstellung des Gebäudes aus Niederrad in die Nähe der Innenstadt an das nördliche Mainufer ziehen. Der Markt zeigt sich resilient – was nicht heißt, dass er nicht in Bewegung ist. Unter den aktuellen Auswirkungen gibt es beispielsweise bei den Nutzern die Frage nach weitläufigeren Flächenkonzepten aufgrund der pandemiebedingten Sicherheitsmaßnahmen. Demgegenüber steht die höhere Akzeptanz alternativer Arbeitsplatz-Modelle. Doch auch bei einer teilweisen Verlagerung der Arbeit ins Home-Office müssen weiterhin Arbeitsplätze und kommunikative Büroflächen vorgehalten werden. Mitarbeitende fordern dies ein.

Home-Office vs. Büroflächen, die inspirieren

Unternehmen entwickeln bestehende Flächen seit einiger Zeit bereits zu hochwertigen Treffpunkten für kollaboratives Arbeiten und Netzwerken. Sogenannte „Inspirational Offices“ sorgen mit smarten und intelligent vernetzten Arbeitsplätzen und ‑räumen für mehr Wohlbefinden und leistungsfähigere Teams. Der Qualitäts- und Flächenanspruch pro anwesender Person kann dadurch sogar steigen – und viele Firmen haben dafür noch nicht die geeignete Adresse.

Gerade aufgrund der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden Home-Office-Pflicht, merken viele Unternehmen nun, dass die gemeinsame Arbeit an einem Ort eindeutig auch Mehrwerte generiert. Sei es durch produktive, persönliche Meetings, den Zuruf über den Schreibtisch oder auch kurze Treffen auf einen Kaffee anstelle ständiger Kommunikation über Bildschirm und Telefon. Home-Office ist eine tolle Ergänzung im hybriden Modell – jedoch kein Ersatz.

Der Markt hat zwar die Auswirkungen der Pandemie zu spüren bekommen, vornehmlich in unattraktiven Randbereichen. Bestimmt wird er jedoch von langfristigen globalen Megatrends wie Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Urbanisierung. Letztere wird sich trotz der teils angespannten Situation während der Lockdowns nicht umkehren, höchstens etwas verlangsamen.

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