Am Markt für Wohnimmobilien ist nach der über zehn Jahre anhaltenden Party nun Katerstimmung angesagt. Nach dem Ende der Nullzinsära befinden sich die Leitzinsen in den USA und der Eurozone mittlerweile wieder auf einem Level, wie wir es zuletzt vor 15 Jahren, vor Einsetzen der großen Finanzmarktkrise von 2008, gesehen haben. Diese Entwicklung hat sich auch auf die Baufinanzierung ausgewirkt.
Der Zins für 10-jährige Baufinanzierungskredite bewegt sich in diesem Jahr nach wie vor auf einem hohen Niveau und liegt per Anfang August bei rd. 3,9 Prozent (Stand 1.8.23). Vor allem bei Neubauprojekten sieht es düster aus. Viele Neubauprojekte sind entweder gestoppt oder ganz aufgegeben worden. Die Neuaufträge für den Wohnungsbau in Deutschland sind im März 2023 im Vergleich zum Vorjahr um fast 40 Prozent eingebrochen. Bereits im Jahr 2022 wurde das Ziel der Bundesregierung, 400.000 neue Wohnungen fertigzustellen, mit einer tatsächlichen Anzahl von 295.000 neuen Wohnungen deutlich verfehlt. Für zusätzlichen Missmut in der Wohnimmobilienbranche sorgte die per Januar 2022 ausgelaufene Neubauförderung für das KfW-Effizienzhaus 55, auf das kein vergleichbares, neues Neubauförderprogramm folgte.
Doch die aktuelle Katerstimmung am Wohnimmobilienmarkt sollte nicht nur als Krisensignal gewertet werden. Vor allem am Markt für Bestandswohnimmobilien eröffnen sich in der aktuellen Krise Chancen für Wohnimmobilieninvestoren. Jedoch bedarf es hier spezieller Expertise, um mit selektiven Investments in Bestandswohnimmobilien mittel- bis langfristig Profit zu erzielen.
Schlechte Stimmung bietet auch Chancen
Die neuen und aus Kundensicht unattraktiven Konditionen für Fremdkapital für Neubauimmobilien führen dazu, dass viele Privatpersonen, die früher bereit waren zu kaufen, nun als Mieter im Markt bleiben. Die erhöhte Nachfrage nach Mietwohnungen treibt die Mietpreise nach oben. Mietwohnungen sind bundesweit, aber insbesondere in den A‑Städten wieder verstärkt gefragt. Laut JLL stiegen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2023 in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig durchschnittlich um 6,7 Prozent. Ein Jahr zuvor hatte der Mietanstieg noch bei 3,7 Prozent gelegen.
Außerdem erhält die Nachfrage zusätzlichen Auftrieb durch die verstärkte Zuwanderung nach Deutschland infolge des Ukraine-Krieges. So sind seit Ausbruch des Krieges im Februar 2022 mehr als eine Million ukrainische Flüchtlinge nach Deutschland gekommen. Diese verstärken vor allem die Nachfrage im niedrig- bis mittelpreisigen Segment des Mietmarkts.
Bei Bestandsimmobilien bemisst sich der Immobilienwert unter anderem an deren Zustand. Value Add-Immobilien stellen für den Investor ein hohes Risiko dar, da wie der Name es suggeriert, die den Wert erhöhenden Maßnahmen zunächst geplant und umgesetzt werden müssen. Dabei rückt derzeit bei Value-Add massiv der energetische Zustand der Immobilie in den Fokus von Investoren und Mietern. Eine Immobilie mit einem mangelhaften Energieprofil bedeutet für die Mieter zum Beispiel höhere Nebenkosten. Die im vergangenen Jahr stark gestiegenen Energiepreise und der CO2-Preis, der seit 2023 immerhin teilweise vom Vermieter getragen werden muss, zeigen auf, dass die ineffiziente Nutzung von Energie auf Basis fossiler Energieträger die Kosten für das Wohnen signifikant in die Höhe treiben kann. Auch Vermieter sehen sich immer mehr Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen ausgesetzt. So würde die im Moment ausgehandelte Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) zu erheblichen Sanierungsauflagen für Besitzer von Bestandsimmobilien mit der niedrigsten EU-Energieeffizienzklasse G führen. Jedoch können bereits heute durchgeführte energetische Sanierungsmaßnahmen durch Kredite bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) finanziell abgefedert werden.
Auch wirkt sich die trübe Situation am Markt für Neubauprojekte positiv auf Bestandsimmobilien-Sanierungen aus: durch die gestrichenen Projektentwicklungen ist eine erste Entspannung beim Angebot für Baumaterialien und dem Handwerkerpersonal sichtbar.
Erste „Schnäppchen“ am Markt vorhanden
Die gesunkene Nachfrage nach Wohneigentum infolge von Zinsschock und Inflation hat gemäß Berechnungen des Statistischen Bundesamt im ersten Quartal 2023 zu einem Preisrückgang bei Wohnimmobilien um 6,8 Prozent geführt – dem stärksten Rückgang seit über 20 Jahren. Auch klassische Mehrfamilienhäuser und Wohnquartiere sind von Preisrückgängen betroffen. Laut dem Europace Hauspreisindex sind die Preise von Bestandshäusern auf Jahressicht um 8 Prozent gesunken. Dies kann neben den gestiegenen Zinsen auch darauf zurückgeführt werden, dass potenzielle Käufer durch die möglichen energetischen Sanierungspflichten wie durch das nationale Heizungsgesetz verunsichert werden. Die in Teilen bereits zu sehenden niedrigeren Preise für Bestandswohnimmobilien bieten daher Chancen für Schnäppchen. Durch die Modernisierung und energetische Sanierung, die staatlich gefördert wird, können Bestandswohnimmobilieninvestoren das Renditepotenzial von attraktiven Bestandswohnimmobilien signifikant steigern. Mit Bestandswohnimmobilien finden Investoren zudem eine Assetklasse vor, die langfristig auch einen guten Schutz gegen Inflation bietet.
Bestandswohnimmobilieninvestoren profitieren also von der eher trüben Lage am Immobilienmarkt, wenn gute Einkaufspreise auf gut kalkulierte energetische Sanierungsmaßnahmen treffen. Auf Basis fachkundiger Expertise können so Bestandsimmobilien zu günstigen Preisen erworben werden, die durch Renovierungen inklusive energetischen Sanierungsmaßnahmen im Wert deutlich gehoben werden. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen infolge von Kaufzurückhaltung und die steigende demographische Entwicklung treiben die Mietpreise nach oben. Dadurch kann das Renditepotenzial weiter gesteigert und auch in Zukunft ein stabiler Cashflow erreicht werden.
Autor: Adalbert Pokorski, Geschäftsführer der Greenwater Capital GmbH
