Büroimmobilien haben im Zuge der Corona-Pandemie zu leiden. Viele Arbeitnehmer:innen machen Homeoffice. Zudem ändern sich die Ansprüche an attraktive Bürostandorte. Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG ist auf Büros an Sekundärstandorten spezialisiert. INTELLIGENT INVESTORS sprach mit dem CEO Ingo Hartlief FRICS.
INTELLIGENT INVESTORS: Herr Hartlief, wie schätzen Sie generell die Aussichten für Büroimmobilien zu Beginn 2022 ein?
Ingo Hartlief: Insgesamt schauen wir bei DEMIRE mit Blick auf den Büromarkt zuversichtlich auf das Jahr 2022. Der Effekt der Corona-Krise ist zwar weiterhin vorhanden, wird aber kleiner. Trotz gestiegener Leerstände sind die Mieten stabil geblieben. Die Einstellungsbereitschaft von Unternehmen steigt nun wieder, aufgeschobene Umzugsentscheidungen werden reaktiviert. Das Niedrigzinsumfeld schafft zusätzlich einen positiven Impuls auf Investitionen in Büroimmobilien, die ein sinnvoller Bestandteil jeder Portfoliostrategie sind. Insbesondere die Sekundärstandorte, also A‑Lagen in B‑Standorten und B‑Lagen in A‑Standorten, haben sich auch in der Pandemie als besonders resilient erwiesen. Für das Jahr 2022 bleibt der weitere Pandemieverlauf die große Variable. Falls die Pandemie mit Omikron langsam ausläuft, wie von einigen Experten prognostiziert, sehe ich eine gute Chance für eine weiter anziehende Vermietungs- und Transaktionstätigkeit auf deutschen Büromärkten.
II: Viele Investoren fokussieren sich auf A‑Lagen. Nun richten Sie Ihren Schwerpunkt auf Büroimmobilien an Sekundärstandorten. Welche Gründe sprechen für die zweite Reihe (insbesondere auch im Vergleich zu A‑Standorten)?
Hartlief: Sekundärstandorte weisen gegenüber Top-7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart mehrere Vorteile auf. Das Renditepotenzial ist größer, weil die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete nicht ganz so stark gestiegen sind. In einer gemeinsamen Studie mit bulwiengesa kommen wir an den untersuchten Standorten für das Jahr 2020 auf Nettoanfangsrenditen zwischen 3,5 und 5,9 %. In den Top-7liegen wir bei 2,6 bis 3,1 %. Auch im Verhältnis zum Risiko schneiden Sekundärstandorte sehr gut ab. Die Leerstandsquote ist in vielen Märkten rückläufig und die Bautätigkeit ist überwiegend bedarfsorientiert ausgerichtet. Zur Stabilität der Sekundärstandorte trägt auch die deutsche Wirtschaftsstruktur bei. Zu unseren Mietern gehören häufig Mittelständler oder die öffentliche Hand.
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