Hohe Nachfrage trifft auf geopolitische und wirtschaftliche Verwerfungen: Die jüngsten Marktentwicklungen gehen auch an den Logistikimmobilienmärkten nicht spurlos vorbei. Welche erfolgskritischen Faktoren es beim Aufbau eines zukunftsfähigen Logistikportfolios derzeit zu beachten gilt, erläutert Christian Daumann, Vice President Head of Investments, Germany von Ivanhoé Cambridge.
Logistikimmobilien sind längst wesentlicher Bestandteil resilienter Immobilienportfolios. Gestützt auf langfristige strukturelle Trends wie die fortschreitende Digitalisierung und veränderte Konsum- und Verbrauchergewohnheiten hat die Assetklasse im Vergleich zu anderen Sektoren des Immobilienmarktes stabile und resiliente Erträge erwirtschaftet. Jedoch haben sich die Rahmenbedingungen für die Logistik in den vergangenen zwei bis drei Jahren verändert. Obwohl der Investitionsmarkt aufgrund des derzeitigen wirtschaftlichen und finanziellen Umfelds eine abwartende Haltung einnimmt, bietet der Logistiksektor langfristigen Investoren weiterhin deutliche Vorteile. Mehr denn je sind daher ein hohes Maß an Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit sowie in zunehmendem Maße die Umsetzung ökologischer und sozialer Nachhaltigkeitsstandards und eine Lage an den Knotenpunkten von Waren- und Datenströmen erfolgskritische Faktoren für ein zukunftsfähiges Logistikportfolio.
Nachfrage nach Logistikflächen entlang Knotenpunkten der Warenströme bleibt hoch
Die jüngsten geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten unterstreichen die gewachsene Bedeutung resilienter Lieferketten und einer funktionierenden Logistikinfrastruktur. Re- und Nearshoring kristallisieren sich hier zunehmend als Reaktion auf diese Entwicklungen im Logistikmarkt heraus. Ehemalige Nischen wie Last-Mile, Self-Storage oder Datacenter werden wichtiger. Gleichzeitig erfordert der anhaltende E‑Commerce-Boom neue Immobilienkonzepte, etwa in der Last-Mile-Logistik, um möglichst nah am Endkunden zu sein und diese schnell beliefern zu können.
Das alles drückt sich in einer weiterhin hohen Nachfrage nach geeigneten Logistikflächen entlang der Knotenpunkte von Waren- und Datenströmen in den Metropolregionen Deutschlands und Europas aus. Von Big-Box-Distributionslagern über regionale Logistik-Hubs und Fulfillment-Center in der Peripherie der Ballungsräume bis hin zur Last-Mile-Depots in den Innenstädten: Der Bedarf ist enorm und kann durch den Bestand nicht gedeckt werden. Allein E‑Commerce benötigt etwa dreimal so viel Logistikfläche wie der traditionelle stationäre Handel[1]. Viele bestehende Logistikobjekte bringen zudem nicht die Voraussetzungen für die Abwicklung des Online-Handels mit.
Mit Diversifikation zum optimalen Logistikimmobilien-Portfolio
Der Logistikimmobiliensektor bietet Investoren damit gute Opportunitäten. Allerdings ist es vor dem Hintergrund der veränderten Rahmenbedingungen wichtig, differenziert vorzugehen und das Portfolio zu diversifizieren. Konkret bedeutet dies, in verschiedene Subsegmente des Logistikmarktes wie Last-Mile, Self-Storage oder die klassische Big-Box-Logistikimmobilie, über unterschiedliche Geographien und regionale Teilmärkte zu investieren.
Nach wie vor etwa bleibt die Lage das wesentliche Kriterium. Das gilt sowohl in Bezug auf die Anbindung an Knotenpunkte der globalen und regionalen Waren- und Datenströme, als auch im Hinblick auf die Nähe zu Verbrauchern und Arbeitskräften. Die Verfügbarkeit von Arbeitskräften wird für viele Logistikunternehmen immer wichtiger, weshalb beispielsweise eine Anbindung des Logistikstandorts an den öffentlichen Nahverkehr von Vorteil ist. Indes sind Standorte für die letzte Meile in oder nahe an urbanen Zentren vor allem für Logistikunternehmen im E‑Commerce-Bereich aufgrund der Nähe zu den Verbrauchern interessant.
Investments in die verschiedenen Subsegmente des Marktes bieten einen größeren Diversifizierungsvorteil, da sie ein überdurchschnittliches Mietwachstum erzielen und sehr spezifische Anforderungen der Nutzer erfüllen. Auch wenn sie bislang noch Marktnischen sind: Solange die Investments skalierbar sind, bieten etwa Last-Mile-Logistikimmobilien ein attraktives Wertentwicklungspotenzial. Das ist in ihrer strategischen Lage in oder um die Ballungszentren begründet, wo das Angebot und Projektentwicklungskapazitäten begrenzt, die Nachfrage aber sehr hoch ist. Aufgrund der Granularität der City-Logistik erleichtert die Kooperation mit spezialisierten Partnern den Zugang zum Markt und zu attraktiven Diversifikationschancen, wie wir es im Rahmen unserer Last-Mile-Strategie gemeinsam mit URBZ Capital umsetzen.
Vor dem Hintergrund des nur begrenzten Flächenangebots in den dicht besiedelten Metropolregionen stellen Brownfield-Developments eine sinnvolle Alternative dar, um Brachflächen oder ehemalige Industrieareale im Rahmen von Projektentwicklungen, Konversionen oder Build-To-Suits für eine Logistiknutzung zu aktivieren.
Nachhaltigkeit als Differenzierungsthema
Die Nachhaltigkeit der Immobilien ist ein weiteres wichtiges Kriterium. Wie auch in anderen Immobiliensektoren, ist sie im Logistiksektor ein entscheidendes Differenzierungsthema, das über die Resilienz, langfristige Qualität und Wertentwicklung des Objekts und damit letztlich des Portfolios entscheidet. Bereits im Rahmen der Ankaufsprüfung sowie der Objektentwicklung prüfen wir, inwiefern die Immobilie ESG-konform ist bzw. in diesem Sinne umgerüstet werden kann. Hier gilt es, die Assets über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie zu betrachten und einen klimaneutralen Bau und Betrieb anzustreben. Das umfasst die Emissionsreduktion, die Umstellung auf nachhaltige Energieträger – etwa mittels Installation von Photovoltaikanlagen auf den Hallendächern –, oder auch die Reduktion der Umweltauswirkung durch Entsiegelung und Berücksichtigung der Biodiversität am Standort.
Neben der Verringerung des CO2-Fußabdruckes und der ökologischen Auswirkungen der Immobilie auf ihre Umwelt muss im Rahmen der Nachhaltigkeitsbemühungen auch ein attraktiver, gesunder und sicherer Arbeitsplatz für die Nutzer geschaffen werden. Maßnahmen für eine Verbesserung der Aufenthaltsqualität, wie etwa Erholungsflächen oder einem gastronomischen Angebot, rücken auch in der Logistik zunehmend in den Fokus und verbessern die soziale Nachhaltigkeit der Assets. Im Wettbewerb um qualifizierte Arbeitskräfte wird das für Logistikunternehmen zudem zu einer Trumpfkarte.
Drittverwendungsfähigkeit erlaubt höheres Nachnutzungspotenzial
Daran schließt sich ein weiterer wichtiger Faktor an: die Drittverwendungsfähigkeit der Objekte. Je flexibler die Immobilien für unterschiedliche Anforderungen nutzbar sind, desto größer der Mieterkreis und höher das Nachnutzungspotenzial. Das umfasst eine mögliche Single-Tenant- sowie Multi-Tenant-Nutzung oder auch die Möglichkeit, das Objekt zu flexiblen Uhrzeiten nutzen zu können.
Nach wie vor eröffnen sich am Logistikimmobilienmarkt attraktive Marktopportunitäten. Angesichts des gegenwärtigen Marktumfelds sind dabei Investoren im entscheidenden Vorteil, die Transaktionssicherheit bieten und mit strategisch sinnvollen Partnerschaften die volle Breite des Marktes ausschöpfen können.
[1] Oliver Wyman: Ist E‑Commerce gut genug für Europa? Studie zur Auswirkung auf Wirtschaft und Umwelt, 2021.
