Logistikimmobilien sind ein Nischensegment. Spätestens während der Pandemie sind sie zum gefragten, ertragreichen Segment geworden. LIP ist führender Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland. INTELLIGENT INVESTORS sprach mit dem Gesellschafter und Geschäftsführer Bodo Hollung zu den Marktaussichten, dem Aspekt der Nachhaltigkeit und dem aktuellen Fonds.
INTELLIGENT INVESTORS: Herr Hollung, die Vorzeichen in der Immobilienbranche als Ganzes haben sich verändert. Insbesondere die Inflation und erhöhte Baukosten stechen ins Auge. Wie ist die Lage für die vergleichsweise noch junge Assetklasse der Logistikimmobilien?
Bodo Hollung: Logistikimmobilien sind inzwischen seit fast 20 Jahren eine etablierte Assetklasse, die sich in den vergangenen Jahren als krisensicher und wenig konjunkturanfällig gezeigt hat. Natürlich haben die volatilen Veränderungen am Kapitalmarkt und insbesondere der rasche Zinsanstieg zunächst für Kopfzerbrechen hinsichtlich der Planbarkeit und Kalkulation geführt. Allerdings haben sich die Konditionen für Logistikimmobilien vergleichsweise schnell an die neuen Marktbedingungen angepasst. Im restlichen Immobilienmarkt sind die Preiskorrekturen hingegen noch immer nicht abgeschlossen. Das Zinsniveau hat sich eingependelt und die Ankaufsfaktoren für Logistikimmobilien rangieren mittlerweile zwischen 19- und 21-fach. Die Kaufpreise pro Quadratmeter haben sich dabei kaum verändert, da die Faktoren tendenziell mit höheren Mieten ausgeglichen werden können. Die Kopplung an den VPI gewährleistet eine Anpassung der Mieten. Dieser Inflationsschutz ist der große Vorteil von Logistikimmobilien gegenüber anderen Investments. Der Zeitpunkt in Logistikimmobilien zu investieren ist also gerade äußerst günstig. Nach den zinsbedingten Preiskorrekturen ist die Chance auf Wertsteigerung in der Assetklasse so hoch wie seit vielen Jahren nicht mehr.
II: Nach der Globalisierungswelle wird nunmehr viel über Deglobalisierung gesprochen. Trends, die Lagerhaltung und Logistikimmobilien „befeuern“?
Hollung: Ob nun Re‑, De- oder weiter fortschreitende Globalisierung, das Rad lässt sich nicht zurückdrehen. Zwar hat der Anblick leerer Supermarktregale ein Umdenken ausgelöst, es wird aber nicht von heut auf Morgen ein Ende der globalen wirtschaftlichen Verflechtung geben. Stattdessen werden die Lieferketten diversifiziert und zu Liefernetzwerken ausgebaut, um sie insgesamt resilienter aufzustellen. Dadurch erhöht sich beispielsweise die Flächennachfrage an intermodalen Standorten. Es gibt auch Tendenzen zum Near-Shoring, aber diese Entwicklungen schließen sich nicht aus. Mit kürzeren Wegen und einer höheren Lagerhaltung sollen ebenfalls Lieferengpässen beziehungsweise ‑ausfällen vorgebeugt werden. Die Lagerhaltung und der Bedarf an Logistikimmobilien werden dadurch zusätzlich befeuert, ja.
II: Der Megatrend Nachhaltigkeit hält auch bei Immobilien Einzug. Was bedeutet das für Ihre Assetklasse?
Hollung: Auf den ersten Blick viel Regulatorik. Bei näherer Betrachtung bietet sich dadurch die Möglichkeit, das Ansehen von Logistikimmobilien als großem grauen Kasten zu wandeln und der Bevölkerung stattdessen als große grüne Energielieferanten vorzustellen. Die Dachflächen von Logistikimmobilien bieten ein großes Potenzial für den Ausbau von Photovoltaikanlagen und können einen wichtigen Beitrag zur Energiewende leisten.
II: Wie baut man eine nachhaltige Logistikimmobilie?
Hollung: Da gibt es mehrere Möglichkeiten. Für uns ist bei Ankaufsobjekten eine ausreichende Dachstatik für Photovoltaikmodule das A und O. Derzeit kaufen wir ein Objekt an, auf denen die Solarmodule sogar auf einem Gründach installiert werden. Diese Kombination ist kaum zu toppen. Weitere Stichworte sind Holzbauweise, fossilfreie Heizmethoden und Aufenthaltsqualität, um auch der sozialen Komponente Rechnung zu tragen. Es kommt dabei immer auf den Standort und die Anforderungen der Mieter an – an einem abgelegenen Standort kann ich keine Fernwärme nutzen. Wahllos alle möglichen Nachhaltigkeitsmaßnahmen umzusetzen, die derzeit diskutiert werden, das halte ich nicht für zielführend.
II: In welchen Lagen können nachhaltigen Neuentwicklungen trotz Flächenknappheit (überhaupt) noch entstehen?
Hollung: Das hängt stark von der Flächenvergabe der Kommunen ab. Hier sind wir auf die Zusammenarbeit angewiesen und es gibt auch Bürgermeister, die das große Energiepotenzial von Logistikimmobilien erkennen und fördern. Grundsätzlich behalten wir die Lieferwege, auf denen die Ware ins Land kommt, immer sehr genau im Auge und antizipieren so, wo sich in den kommenden Jahren Ansiedlungsschwerpunkte ergeben. Etwa entlang der Autobahn A94 von München nach Mühldorf, die Lage hat dank der Logistikrouten in Richtung Österreich viel Potenzial.
II: Lassen Sie uns ein paar Takte zu Ihrem Haus, der LIP Invest, verlieren. Für was stehen Sie? Wie ist Ihre Wahrnehmung im Markt? Wer sind Ihre Kunden?
Hollung: LIP steht für Herzblut und Leidenschaft. Wir sind nicht geld‑, sondern erfolgsgetrieben. Dadurch haben wir eine gewisse Lockerheit; das merken auch all unsere Stakeholder. Wir geben immer Gas und sind für unsere Schnelligkeit und Dealsicherheit am Markt bekannt. Wir möchten einfach einen tollen Job machen und unsere Investoren sollen zufrieden sein. Das sind in erster Linie Sparkassen und Banken, Versorgungseinrichtungen, Versicherungen und Stiftungen.
II: Im Frühjahr haben Sie Ihren fünften Fonds aufgelegt. Bitte skizzieren Sie uns die Kernmerkmale?
Hollung: Der Fonds verfolgt wie seine Vorgänger eine Core-Strategie und setzt auf drittverwendungsfähige Logistikneubauten in Deutschland. Wir haben das Investitionsvolumen auf mindestens 350 Mio. Euro angesetzt und planen mit einer Ausschüttungsrendite von rund 5 % bei einem gemäßigten Ziel-Leverage von 30 %. Außerdem geht der Fonds von Anfang an als Artikel 8 Fonds an den Start.
II: Wie sieht nach Ihrer Meinung die Logistikimmobilie der Zukunft aus?
Hollung: Die technischen Anforderungen an Logistikimmobilien wachsen stetig, sei es durch Robotik, automatische Regalanlagen und Flurfahrzeuge oder den Einsatz von Drohnen in der Lagerlogistik. Auch am Zuschnitt bzw. Layout wird sich voraussichtlich viel ändern. Autonomes Fahren bspw. erfordert großzügige Rangierflächen. PV-Anlagen werden wir zusätzlich zur Dachfläche auch auf den Außenanlagen oder an den Fassaden sehen. Und es wird vermutlich weniger Personal benötigt, aber dafür besser ausgebildete Fachkräfte, das zeichnet sich bereits heute ab.
