Immobilien gelten seit jeher als krisensicherer Hafen für institutionelle Anleger. Mit dem Immobilien-Teilverkauf entsteht derzeit eine ganz neue Möglichkeit für Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke, in Wohnimmobilien zu investieren. INTELLIGENT INVESTORS sprach mit Dr. Nicolas Vogelpoth, dem CFO von wertfaktor Immobilien GmbH, über die Ausgestaltung, das Volumen und die Gründe für ein Investment in dieses neue Segment.
INTELLIGENT INVESTORS: Herr Dr. Vogelpoth, der Immobilien-Teilverkauf ist ein neues Angebot im deutschen Markt. Können Sie uns kurz erklären, worum es sich dabei handelt?
Dr. Nicolas Vogelpoth: Der Immobilien-Teilverkauf wurde 2018 von der Firma wertfaktor aus Hamburg entwickelt. Das Geschäftsidee ist eigentlich sehr einfach: Der Teilverkauf erlaubt Eigentümern erstmals, Teile ihres Immobilienvermögens in Liquidität zu wandeln, ohne ihr Eigenheim komplett verkaufen und ausziehen zu müssen. Technisch hat diese Transaktion zwei Komponenten: Erstens den Anteilsverkauf gegen Bargeld, ähnlich wie bei der Teilliquidierung eines Aktienportfolios. Und zweitens den Erwerb eines Nießbrauchrechts gegen ein sogenanntes Nutzungsentgelt. Der Teilverkauf ist vor allem für Senioren gedacht und ein Vertrag auf Zeit: Versterben die Eigentümer oder ziehen sie in ein Pflegeheim, wird die Immobilie verkauft und der Erlös fließt entsprechend der Eigentumsanteile an den Ankäufer und den Verkäufer oder dessen Erben. Es handelt sich im Kern also um ein Equity Release Produkt, aber anders als bei bisher gängigen Verrentungsmodellen ist der Teilverkauf keine Wette auf die Restlebenszeit für den Verkäufer. Die Eigentümer verkaufen die Immobilie abschlagsfrei zum Marktwert und zahlen nur für die Zeit, die sie das Objekt danach wirklich nutzen.
II: Welche Rolle spielen institutionelle Investoren beim Teilverkauf?
Dr. Vogelpoth: Institutionelle Investoren ermöglichen uns, das Geschäft auf- und auszubauen. Aktuell arbeiten wir vor allem mit Banken, die über uns ihre Kreditbücher füllen. Die Hypotheken, die wir als Teilkäufer aufnehmen, sind sehr attraktiv, denn mit einer Beleihung von rund 50 % sind sie meist im Realkredit-Bereich und damit oftmals sicherer als eine übliche Baufinanzierung. Auch die Cashflows sind bei unserer Zielgruppe, einem Rentnerkollektiv, konjunkturunabhängiger und entsprechend sehr hochwertig. Das finden vor allem unsere regionalen Finanzierungspartner spannend. Gerade Institute im ländlichen Raum sind oft sehr Passiv-lastig und da wir bundesweit aktiv sind, können unsere Partner genau auswählen, wo sie ankaufen wollen und so ihr Kreditrisiko überregional diversifizieren. Für die Refinanzierung bereits erworbener Portfolioblöcke und für den Ausbau des Geschäfts sprechen wir jetzt mit weiteren institutionellen Anlegern. Vor allem VAG-Investoren haben ein hohes Interesse an besicherten, wohnwirtschaftlichen Investments. Zudem bietet der Teilverkauf gegenüber anderen Immobilien-Investments einige spannende Features.
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