II: Wie unterscheidet sich ein Investment in den Teilverkauf denn von anderen Immobilien-Investments?
Dr. Vogelpoth: Lassen Sie uns erstmal bei den Gemeinsamkeiten starten: Der Teilverkauf ähnelt zum Teil einem klassische Hypothekendarlehn. Alle unsere Kredite sind grundbuchlich im ersten Rang besichert. Wir verfügen über ein granulares, bundesweit diversifiziertes Portfolio, von der Eigentumswohnung bis zur Villa, ohne Mietleerstand. Und als Real Assets haben Immobilien auch bei höherer Inflation die Chance auf einen adäquaten Werterhalt. Darüber hinaus bietet ein Teilverkauf-Portfolio noch zwei interessante Upsides: Erstens können Investoren beim Teilverkauf auch an der Wertsteigerung der Immobilie selbst partizipieren, zusätzlich zum laufenden Cashflow aus dem Basis-Kupon. Und zweitens ist dies eine Chance ohne Risiko, denn die Ankäufer sind vertraglich vor einem Verfall der Immobilienpreise geschützt.
II: Welche Vehikel bieten Sie denn institutionellen Investoren für ein Investment in diesen Markt an?
Dr. Vogelpoth: Wir prüfen derzeit, wie wir Portfolios aufsichtsrechtlich und kapitaltechnisch für VAG-Investoren unter Solvency I und Solvency II am effizientesten investierbar machen können. Aktuell entwickeln wir zwei Modelle. Das erste ist eine gedeckte Anleihe. Das ist vor allem für größere Versicherungen geeignet. Hierbei arbeiten wir mit einer der Top Tier Investmentbanken und einer VAG-lizensierten Ratingagentur zusammen. Als zweite Option arbeiten wir an einem Spezial-AIF. Das ist von der Konstruktion eine etwas effizientere Lösung, wenn Investoren an der beschriebenen Wertsteigerung der unterlegten Immobilien partizipieren wollen.
II: Für welche Art von Investoren ist der Teilverkauf aus Ihrer Sicht besonders geeignet?
Dr. Vogelpoth: Spannend ist das vor allem für Investoren, die risikoarme Investments mit laufender Cash-Rendite und langen Laufzeiten suchen, aber gleichzeitig nicht auf die Opportunitäten des Immobilienmarktes verzichten wollen. Das passt gut zu Lebensversicherungen und Pensionseinrichtungen. Von diesen Investoren bekommen wir auch durchweg positives Feedback.
II: Das Geschäftsmodell ist ja noch neu, gibt es in diesem Segment überhaupt ein relevantes Volumen für institutionelle Investoren?
Dr. Vogelpoth: Der Teilverkauf wächst sehr dynamisch, wir sprechen allein bei uns jetzt schon über Tranchen von 50 bis 100 Mio. Euro, die für ein Investment zur Verfügung stehen. Das ist aber erst der Anfang. Allein in Deutschland befinden sich aktuell rund 10 Millionen weitestgehend schuldenfreie Eigenheime im Besitz der Altersgruppe 65+. Wenn wir auch nur 1 % dieses Marktes erschließen, entspricht das rund 100.000 Kunden und einem Finanzierungsvolumen von etwa 20 Mrd. Euro. In England, wo der Equity Release Markt schon etablierter ist, haben seit 1991 rund 600.000 Eigentümer über verschiedene Modelle insgesamt etwa 40 Mrd. britische Pfund Immobilienvermögen in Bargeld umgewandelt.¹ Der Markt ist wirklich groß.
¹ Quelle: Equity Release Council Report Q1 2022 vom 26.04.2022. Link: https://www.equityreleasecouncil.com/documents/q1-2022-market-data/
Dr. Nicolas Vogelpoth / Foto: © wertfaktor Immobilien GmbH
