Wenn man auf die lange Geschichte des geschlossenen Immobilienfonds schaut, steht er anderen Anlageoptionen in nichts nach. Obwohl dieses Segment recht vielfältig ist, haben seriös gemanagte geschlossene Immobilienfonds insgesamt – mit wenigen Ausnahmen – fast immer real positive Renditen für ihre Investoren erzielt. Das hat sich auch im aktuellen Zins- und Inflationsklima nicht geändert, weshalb geschlossene Immobilien-AIF eine sinnvolle und kaum volatile Alternative zu liquideren Assets darstellen.
Obwohl Kapitalanlageformen wie Tages- und Festgelder nun wieder beachtliche nominale Ausschüttungsrenditen erzielen, können sie auf lange Sicht nicht mit Immobilien konkurrieren. Denn keine andere Anlageklasse bietet neben regelmäßigen Ausschüttungen auch einen Schutz vor Inflation und die Chance, durch aktives Management ein Wertwachstum zu realisieren.
Immobilien bewahren Wert sehr zuverlässig
Bei geschlossenen Fonds mit ihrer begrenzten Laufzeit steht am Schluss die Gesamtrendite im Fokus, die auch den Erlös eines Exits beinhaltet. Bei Anleihen etwa erhalten Anleger am Laufzeitende in der Regel den eingesetzten Nominalwert zurück, unabhängig von der Zins- und Inflationsentwicklung während dieser Zeit. Immobilienfonds verkaufen am Laufzeitende das Portfolio und bieten damit ein Wertsteigerungspotenzial, welches den Anlegern zugutekommen kann. Die Historie belegt: Immobilien haben sich über Jahrzehnte hinweg als zuverlässiger Schutz vor Inflation und realer Wertstabilisator für ein Portfolio bewährt.
Zwei Hauptgründe tragen dazu bei: Erstens, mit steigender Inflation wächst auch das Potenzial der Mieteinnahmen, die entscheidend für die Bewertung von Immobilien sind. Das trifft insbesondere auf Gewerbeimmobilien in guter Lage zu, bei denen mithilfe von Index- oder Umsatzmieten rasche Mietanpassungen möglich sind oder auslaufende Mietverträge oft zu vorteilhafteren Bedingungen neu verhandelt werden können.
Zweitens bietet das Asset- beziehungsweise Fondsmanagement im Gegensatz zu vielen anderen Anlageklassen die Chance, proaktiv den Wert einer Immobilie zu beeinflussen, etwa durch energetische Modernisierungen, durch gezielte, nutzerorientierte Renovierungen vorhandener Einrichtungen oder durch eine Optimierung der Vermietungssituation.
Voraussetzung für guten Mietermix ist hohe Kompetenz
Das erfolgreiche Management eines Immobilienfonds ist freilich kein Selbstläufer. Primär ist ein fachkundiges Fonds- und Asset-Management notwendig. Besonders in anspruchsvollen Zeiten wie diesen kann sich ein Immobilienmanager durch jahrzehntelange Fachkenntnis und Erfahrung positiv von der Konkurrenz abheben. Das erreicht er, indem er nicht nur auf die generelle Marktlage setzt, sondern individuelle Strategien verfolgt, um das Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie auszuschöpfen. Ein aktives Asset-Management erfordert eine Analyse der Immobilie im Kontext ihrer Umgebung und im Wettbewerb mit anderen. Das übergeordnete Ziel dabei ist immer, eine vollumfängliche Vermietung zu optimalen, mit der Inflation wachsenden Mietpreisen zu gewährleisten. Es ist zudem wichtig, auf die Bedürfnisse und Anforderungen der Mieter flexibel und nach Möglichkeit entgegenkommend zu reagieren. Bei liquiden Anlageklassen wie Aktien und Anleihen hingegen ist ein aktiver Management-Ansatz meist nicht umsetzbar.
Ein weiterer Schlüsselaspekt sind konkurrenzfähige Immobilien. Die Qualität und Lage der Immobilie müssen den Anforderungen der Mieter entsprechen. Die Erwartungen solventer Mieter sind inzwischen höher: Städtische Lagen mit exzellentem öffentlichen Nahverkehr sind für viele Büromieter wichtig. Dabei müssen es nicht unbedingt die Top-Städte wie Berlin, München oder Frankfurt am Main sein. Deutschland profitiert davon, eine Vielzahl an leistungsstarken Städten und Regionen auch außerhalb der A‑Städte zu haben. Selbstverständlich können die Bedürfnisse unterschiedlicher Mietergruppen variieren. Doch je spezifischer die Zielgruppe, desto begrenzter das Diversifikationspotenzial. Daher setzen viele Fondsanbieter auf Immobilien, die eine breite Mieterbasis aufweisen, sowohl in Bezug auf verschiedene Branchen und Geschäftsmodelle als auch hinsichtlich der Restlaufzeiten von Mietverträgen, um Risiken zu diversifizieren.
Revitalisierungen als Chance
Das Thema ESG, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz hat in den zurückliegenden Jahren deutlich an Relevanz zugenommen. Für Fondsanbieter bietet das nicht nur die Möglichkeit, sich im Wettbewerb mit anderen Anbietern einen Vorteil zu sichern, sondern auch in Bezug auf die Mieter. Eine wachsende Anzahl von Unternehmen legt Wert auf eine positive Innen- und Außendarstellung und berücksichtigt bei der Mietentscheidung für Büroflächen beispielsweise den CO2-Fußabdruck sowie andere Kriterien der Nachhaltigkeit. Genau in diesem Bereich liegt ein erhebliches Potenzial zur Wertschöpfung, welches durch aktive Asset-Management-Strategien realisiert werden kann.
Zusammenfassend gilt für Immobilienfonds mit einer begrenzten Laufzeit: Die Gesamtrendite zeigt sich erst am Ende der Fondslaufzeit. Denn mit dem Exit sind nicht nur die über die Laufzeit angesammelten, auf den Mieteinnahmen basierenden Ausschüttungen von Bedeutung, sondern auch der Erlös aus dem Verkauf. Bei erfolgreichen Fonds sollte sich spätestens dann der Inflationsausgleich durch gestiegene Mieteinnahmen und Bewertungen zeigen. Immobilienfondsanleger haben somit die Möglichkeit, regelmäßige Ausschüttungen zu erhalten und obendrein sogar reale Wertzuwächse zu erzielen.
Gastbeitrag von Andreas Heibrock, Geschäftsführer/Managing Director, PATRIZIA Grundinvest
