Environmental, Social, Governance, kurz ESG-Faktoren, gewinnen in der Immobilienwirtschaft zunehmend an Bedeutung. Dafür sorgen nicht nur die Klimaziele der Europäischen Union und strengere gesetzliche Vorgaben seitens der Regierungen, sondern auch Mieter und Investoren selbst, die immer mehr Wert auf die Nachhaltigkeitsaspekte von Gebäuden legen. Für Immobilieneigentümer und Investoren ergeben sich daraus neue Herausforderungen, aber auch neue Chancen.
Für Investoren bedeutet die Berücksichtigung von ESG-Faktoren zukünftig auch, die Wertbeständigkeit und die Stabilität des laufenden Cashflows durch Mieteinnahmen langfristig zu sichern. Denn es ist zu erwarten, dass Immobilien, die den ESG-Kriterien nicht entsprechen, zu sogenannten Stranded Assets werden: Darunter versteht man Immobilien, die aufgrund geringer Nachfrage kaum noch veräußerbar oder vermietbar sind und daher stark an Wert verlieren. Dieser Effekt kann durch die in den kommenden Jahren zu erwartende Berichtspflicht über die Einhaltung von ESG-Kriterien noch verstärkt werden. So sind viele Unternehmen und damit potenzielle Büromieter im Rahmen der europäischen Corporate-Social-Responsibility-Directive (CSRD) für das Jahr 2024 erstmals entsprechend reportingpflichtig.
Langfristig orientierte Immobilieninvestoren kommen daher nicht umhin, ihre Immobilienportfolios nachhaltig auszurichten. Das ist auch ein wichtiger Aspekt für finanzierende Institutionen, die Kredite zu präferenziellen Bedingungen für ESG-konforme Immobilien gewähren. Vor allem eine Kombination aus qualitativ hochwertigen Immobilien, die Berücksichtigung wichtiger ESG-Kriterien und eine zentrale Lage werden dementsprechend Grundvoraussetzung für eine weiterhin hohe Flächennachfrage und den Werterhalt einer Immobilie sein.
Höhere Zahlungsbereitschaft für ESG-konforme Immobilien
Die Berücksichtigung von ESG-Faktoren wird die Akteure der Immobilienwirtschaft sicherlich vor neue Herausforderungen stellen und auch einen hohen organisatorischen Aufwand mit sich bringen. Dennoch bergen sie echte Renditepotenziale und leisten darüber hinaus natürlich auch einen wichtigen Beitrag zum Thema Umwelt- und Klimaschutz.
Eine Analyse von CBRE für den europäischen Raum im Jahr 2022 zeigt, dass zertifizierte Büroimmobilien im Vergleich zu konventionellen Objekten eine um sechs bis acht Prozent höhere Miete erzielen und um 14 bis 16 Prozent höher bewertet werden. Für die Studie „The Value of Sustainable Building Features“ wurden 7.500 Mietverträge in nachhaltig zertifizierten Bürogebäuden und 37.000 Mietverträge in nicht zertifizierten Bestandsobjekten in Europa untersucht.
CBRE berichtet ebenfalls, inwieweit Immobilieninvestoren bereits heute bereit sind, höhere Preise für ESG-konforme Immobilien zu zahlen. So würden 32 Prozent der im Rahmen einer Studie befragten Immobilieninvestoren einen Preisaufschlag für nachhaltige Gewerbeimmobilien zahlen – mehr als die Hälfte davon würde einen Aufschlag von bis zu 20 Prozent akzeptieren. Dabei stehen nicht nur ökologische Aspekte im Fokus von Investoren und Mietern, sondern auch soziale Faktoren, die ebenfalls einen Teil des umfassenden ESG-Ansatzes darstellen. Laut CBRE sind 67 Prozent der europäischen Investoren und Nutzer bereit, einen Preisaufschlag für Immobilien zu akzeptieren, die zur physischen und psychischen Gesundheit der Mitarbeiter beitragen. Unternehmen legen Wert auf solche Faktoren, da nachhaltige und zentral gelegene Flächen auch die Positionierung im Wettbewerb um Mitarbeiter stärken.
Auch JLL unterstreicht die wachsende Bedeutung nachhaltiger Immobilien am Markt: Nach ihrer Analyse hat der Anteil zertifizierter Green-Building-Objekte am Büroflächenumsatz in den Top-7-Bürostandorten Deutschlands im ersten Halbjahr 2023 einen neuen Höchststand erreicht. In den vergangenen fünf Jahren ist der Anteil laut JLL von 14 Prozent auf nunmehr 22 Prozent gestiegen.
ESG-konforme Immobilien in guten Lagen erweisen sich als krisenresistent
Das anhaltend herausfordernde wirtschaftliche Umfeld hat auch die Bürovermietungsmärkte in Deutschland nicht verschont. Nach Angaben von JLL sank der Dreivierteljahresumsatz an den sieben wichtigsten Bürostandorten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 36 Prozent – insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen 2023 nur etwa 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Allerdings sind nicht alle Flächenkategorien gleichermaßen von dieser Abschwächung betroffen. Top-Flächen in zentralen Lagen und nachhaltige Büros mit guter Verkehrsanbindung bleiben auch in der aktuellen Situation gefragt. Die gezielte Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Objekten drückt sich auch in der Mietzahlungsbereitschaft aus und erklärt dementsprechend den anhaltenden Aufwärtstrend der Spitzenmieten. Der JLL-Spitzenmietpreisindex lag Ende September bei 273,3 und damit knapp 14 Prozent über dem Vorjahreswert. In allen deutschen Städten, in denen JLL Datenerhebungen durchführt, konnten Mietpreissteigerungen im Jahresvergleich festgestellt werden. Das Mietpreiswachstum reicht dabei von noch moderaten 4,5 Prozent in den Metropolen Hamburg und Frankfurt bis zu einem Plus von 33 Prozent in Düsseldorf.
Fazit: Engagement zahlt sich aus – ESG-Kriterien als Wirtschaftsfaktor
Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien hat sich in der Immobilienwirtschaft zu einem handfesten Wirtschaftsfaktor entwickelt. Die Anforderungen an Immobilien seitens der Politik, Mieter und Investoren sowie auch der Finanzierer werden immer strenger. So werden Spitzenpreise im gewerblichen Immobilienbereich vor allem für Objekte in Top-Lagen gezahlt, die auch modernste Standards hinsichtlich Energieeffizienz und CO2-Ausstoß erfüllen und damit auch günstiger finanziert werden können. Vor allem im europäischen Top-Bürosegment ist eine zunehmende Fokussierung der Nutzer auf nachhaltige Flächen in Top-Lagen zu beobachten. Und ein höheres Mietpotenzial für nachhaltige Flächen bedeutet in der Folge auch attraktive Renditechancen für Investoren. Der Aufwand, den eine gewünschte ESG-Konformität sicherlich mit sich bringt, kann sich also auszahlen. Denn nachhaltige Immobilien haben nicht nur bei der Miethöhe einen Wettbewerbsvorteil, sondern auch durch eine insgesamt bessere Vermietbarkeit und geringere Leerstände. Nicht mehr zeitgemäße Bestandsimmobilien in peripheren Lagen werden dagegen weiter an Nachfrage verlieren.
Autor: Tomasz Dukala, Board Member, EPH European Property Holdings PLC
