Strukturen, Chancen und Herausforderungen von Gesundheitsimmobilien – ein Investment institutioneller Kapitalanleger

Gesundheitsimmobilien sind robust – den jüngsten Entwicklungen der, steigenden Zinsen, Energiekrise, Personalmangel und hohen Baukosten zum Trotz. Mit einem Transaktionsvolumen von 2,1 Milliarden Euro verzeichnete der Gesundheitsimmobilien-Investmentmarkt in den ersten drei Quartalen 2022 ein Plus von vier Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Quelle: CBRE).
5. Dezember 2022
Florian Kunz - Bildrechte: PROXIMUS

Gesundheitsimmobilien sind robust – den jüngsten Entwicklungen der, steigenden Zinsen, Energiekrise, Personalmangel und hohen Baukosten zum Trotz. Mit einem Transaktionsvolumen von 2,1 Milliarden Euro verzeichnete der Gesundheitsimmobilien-Investmentmarkt in den ersten drei Quartalen 2022 ein Plus von vier Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Quelle: CBRE).

Pflegeheime waren dabei für fast die Hälfte des Gesamtvolumens verantwortlich. Auf Platz zwei folgen Ärztehäuser mit rund 461 Millionen Euro (plus sechs Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr). Auch wenn die Zahlen des Vor-Krisenniveaus noch nicht wieder erreicht sind: Gesundheitsimmobilien gehören zu den wenigen Assetklassen, die in diesem Jahr überhaupt ein Plus beim Transaktionsvolumen verzeichnen konnten. Der demografische Wandel, hohe Auslastungen, langfristige Mietverträge und relativ hohe Ankaufsrenditen machen die Assetklasse bei Investoren beliebt. Stärkste Käufergruppe waren laut CBRE mit großem Abstand offene Immobilienfonds und Spezialfonds.

Doch vorab eine begriffliche Einordnung: Oft werden unter der Assetklasse Gesundheitsimmobilien die Subassetklassen Pflegeimmobilien, Betreutes Wohnen, Kliniken und Ärztehäuser subsumiert. In diesem Artikel beschränkt sich PROXIMUS bei dem Begriff Gesundheitsimmobilien auf Ärztehäuser. Wenn wir von medizinischen Versorgungszentren (MVZ) sprechen, meinen wir eine besondere Organisationsform von Arztpraxen – aus Sicht eines Immobilienfonds sind damit immer nur die Mieter gemeint, nicht die Immobilie.

Boomendes Nischenprodukt?

Ärztehäuser weisen eine auffallend hohe Stabilität der Mieterbonitäten aufgrund des konjunkturunabhängigen Vergütungssystems des deutschen Gesundheitswesens auf. Die Mietvertragslaufzeiten belaufen sich meist auf 10 Jahre oder gar länger – mit Verlängerungsoption. Damit einher geht eine gute Planbarkeit der Cashflows und eine bessere Planbarkeit aufgrund geringer Mieterfluktuation und geringem Ausfallrisiko. Hinzu kommt eine seit Ausbruch der Pandemie intensivere Wahrnehmung des Gesundheitswesens durch Politik und Öffentlichkeit. Der Sektor Gesundheitsimmobilien ist Teil der Grundversorgung. Die Fundamentaldaten des Gesundheitssektors werden sich langfristig positiv entwickeln. Zugleich gewinnt die ambulante Versorgung gegenüber der stationären immer weiter an Bedeutung. Hinzu kommt:  Jüngere Ärztegenerationen legen immer mehr Wert auf eine stärkere multiprofessionelle Zusammenarbeit. Ärztehäuser, Gesundheitszentren und MVZ bieten dafür die erforderlichen Rahmenbedingungen und Strukturen.

Kein Wunder also, dass die Nachfrage nach Ärztehäusern steigt. Allerdings ist das Angebot knapp – es fehlt an Neubauprojekten. Investoren nehmen daher verstärkt Bestandsimmobilien ins Visier.

Beliebtes Anlageobjekt für Versicherungen

Ärztehäuser sind Sozialimmobilien, die grundlegende Dienstleistungen im Sinne der Öffentlichkeit unterstützen. Es besteht die Möglichkeit, diese gemäß den Vorgaben der EU im Sinne von Artikel 164a der Delegierten-Verordnung (EU) 2015/35 als qualifizierte Infrastrukturinvestitionen nach Solvency II zu strukturieren. Für Versicherungen, die bei Solvency II das Standardmodell anwenden, hat das den Vorteil, eine Einordnung in die qualifizierte Infrastrukturquote vornehmen und den Fonds mit einem deutlich reduzierten Stressfaktor im Finanzportfolio halten zu können.

Im Hinblick auf die Solvenzkapitalanforderungen bedeutet dies: Bei qualifizierten Infrastrukturinvestments gelten für Versicherungen verminderte Schockfaktoren im Aktienrisiko- und Spreadrisikomodul. Dadurch ist es möglich, den Schockfaktor im Aktienrisikomodul für qualifizierte Eigenkapitalinvestitionen von 49 auf 30 Prozent reduzieren zu können.

Aufgrund des kontinuierlich steigenden medizinischen Versorgungsbedarfs innerhalb der nächsten 30 Jahre (Stichwort Alterung der Bevölkerung sowie medizinischer Fortschritt) können Investoren auch langfristig von einer hohen Nachfrage nach Arztpraxen und steigenden Mieterträgen ausgehen.

Gesundheitsimmobilien können damit innerhalb des Anlageprofils eines Investors ein gutes risikodämpfendes Element mit attraktiver, gut planbarer laufender Ausschüttung bei langer Duration bilden. Insbesondere für Lebens- und Krankenversicherungen, Pensionskassen und berufsständische Versorgungswerke können Healthcare Objekte ein Anlageprodukt sein, welches sich in den vergangenen Monaten als konjunkturunabhängig bewährt hat.

Die Kaufpreisfaktoren sind seit Jahresbeginn häufig gesunken, kompensiert wird dadurch der Anstieg bei den Fremdfinanzierungskosten noch nicht. Eigenkapitalstarke Investoren sehen jetzt ihre Chance in den Markt einzusteigen oder ihr Portfolio zu erweitern. Doch wie gesagt: Die hohe Nachfrage trifft zurzeit noch auf ein begrenztes Angebot. Hervorragende Marktkenntnis, ein gutes Netzwerk und der Zugriff auf spezielle Verkäufergruppen verhilft zu einer funktionierenden Dealpipeline. Auch wenn die Renditen leicht gesunken sind, liegen sie noch immer deutlich über den Renditen anderer Nutzungsarten. Der Renditevorteil im Vergleich zu Staatsanleihen ist nach wie vor gegeben. Eines sollten Investoren allerdings nicht vergessen: Die Anlage in Gesundheitsimmobilien setzt Expertise im Healthcare Segment voraus, das heißt: Kenntnisse über die besonderen Gegebenheiten der Mieterklientel sowie ein tiefgehendes Marktverständnis im Hinblick auf die ideale Gebäudekonfiguration. So ist etwa für ein Ärztehaus die Zusammensetzung der unterschiedlichen medizinischen Fachrichtungen ein wichtiger Faktor. Weitere Kriterien sind beispielsweise Barrierefreiheit, gute Erreichbarkeit für alle Nutzer sowie Transportmöglichkeiten für liegende Patienten.

Als Investmentmanager im Bereich Gesundheitsimmobilien sehen wir von PROXIMUS weiter ein großes Interesse institutioneller Investoren an Ärztehäusern. Zudem behalten wir das Thema Gesundheitscampus – also eine Ansiedlung verschiedener Fachärzte, Reha- und Pflegeangebote, Apotheken, ggf. ergänzt durch medizinische Bildungseinrichtungen, Labore oder besondere Wohnmöglichkeiten an einem verkehrstechnisch günstig angebundenen Standort –  weiter im Blick.

Diese Konzentration verschiedener medizinischer Leistungen an einem Standort in Form eines Gesundheitscampus ist äußerst spannend – nur gibt es sie bislang kaum.

Gastautor: Florian Kunz, Geschäftsführer der PROXIMUS INVEST GmbH

Die PROXIMUS INVEST GMBH ist innerhalb der PROXIMUS Gruppe der Spezialist für die Strukturierung von Immobilienanlageprodukten für institutionelle Investoren. Sie ist eine unabhängige und eigentümergeführte Tochtergesellschaft der PROXIMUS REAL ESTATE AG mit Hauptsitz in Köln. Ein wichtiger Investitionsschwerpunkt der PROXIMUS INVEST GMBH sind dabei Sozialimmobilien, insbesondere im Healthcare Bereich.

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