Der Einzelhandel ist laut Handelsverband Deutschland mit 300.000 Unternehmen und einem Umsatz von aktuell rund 607,1 Mrd. Euro die drittgrößte Wirtschaftsbranche nach Industrie und Handwerk. Jeden Tag kaufen 50 Millionen Menschen im deutschen Einzelhandel ein. Das umfasst den Bereich der Nahversorgung mit seinen Supermärkten und Drogerien, aber auch das Kaufhaus in der Innenstadt, große Shoppingcenter sowie den Fach- und Onlinehandel. In der Gesamtbetrachtung konnte der Einzelhandel in Deutschland die Umsätze in der Vergangenheit kontinuierlich steigern. Selbst in den von Corona geprägten Jahren 2020 und 2021 ist der Umsatz gewachsen.
Systemrelevante Nahversorgung als Investorenliebling
Einer der ökonomisch wichtigsten Subbranchen ist der Nahversorgungsbereich, dessen Umsatz hierzulande allein im Zeitraum 2009 bis 2020 um sage und schreibe 61 Mrd. Euro zugelegt hat. Damit lag das Wachstum des Segments innerhalb dieses Zeitraums in etwa gleichauf mit der Entwicklung des für seine besondere Wachstumsstärke bekannten Nonfood- Onlinesektors. Von diesem bereits sehr hohen Niveau stieg der Umsatz im vergangenen Jahr weiter an – auf rund 149 Milliarden Euro.
Davon entfällt der Großteil auf die Platzhirsche Edeka, Rewe, die Schwarz-Gruppe und Aldi. Zusammen kommen diese vier Unternehmen auf einen Marktanteil von rund 75 Prozent. Neben Umsätzen im Lebensmitteleinzelhandel generieren die großen Lebensmittelhändler auch Umsätze aus anderen Geschäftsfeldern.
Grundsätzlich gelten Lebensmittelhändler als bonitätsstarke und konjunkturunabhängige Mieter, weshalb Immobilien mit einem Fokus auf Lebensmittel- und Nahversorgung nicht zuletzt in der Coronapandemie noch einmal deutlich an Attraktivität bei Investoren gewonnen haben. Dies hat sich auch vor dem Hintergrund der aktuellen Herausforderungen nicht geändert. Investments in die Deckung von Grundbedürfnissen wie Wohnen oder Lebensmitteleinkauf sind weiterhin von vielen Investoren gefragt, während Investments bspw. in Shopping-Center immer stärker auf den Prüfstand gestellt werden.
Entsprechend machten Fachmarkt- und hier speziell die Food-Investments im ersten Halbjahr 2022 über 59 Prozent des Transaktionsvolumens der Retail-Investments aus und konnten ihren Umsatz um beachtliche 52 Prozent steigern. Damit zeigt das Segment der Discounter, Fach- und Supermärkte eine hohe Resilienz gegenüber den aktuellen exogenen Schocks.
Positiver Trend trotz aktueller Herausforderungen
Wie auch andere Branchen ist der Einzelhandel einem ständigen Wandel unterworfen – abhängig von einem sich verändernden Konsumverhalten, neuen Technologien sowie von der konjunkturellen Entwicklung der Wirtschaft im Allgemeinen. Vor allem die stark gestiegene Inflation setzt den Einzelhandel unter Druck.
Dabei wiederholt sich das sehr differenzierte Bild, welches sich bereits während der Coronapandemie gezeigt hat: Während es vor allem Unternehmen aus dem Nonfood-Sektor sind, die unter den aktuellen Herausforderungen leiden, zeigt die systemrelevante Nahversorgung eine hohe Resilienz, wie sich beispielswiese an dem nach wie vor stabilen Monatstrend bei der zusammengenommenen Umsatzentwicklung aller Vertriebsschienen des Lebensmitteleinzelhandels ablesen lässt.
Doch auch das Segment der Nahversorgung hält Herausforderungen bereit und wandelt sich. So gewinnen derzeit vor allem die Discounter und Drogeriemärkte Marktanteile hinzu. Ebenso wie der Onlinehandel mit Lebensmitteln, wobei diese Vertriebsschiene von einem sehr niedrigen Niveau aus wächst und der Einkauf von Lebensmitteln trotz der fortgeschrittenen Digitalisierung weiter vornehmlich stationär stattfindet.
Von guten Ankaufs- und Finanzierungskonditionen profitieren
Es gibt vielfältige Argumente, die das Segment Nahversorgung im Vergleich zu anderen Segmenten positiv auf sich vereinen. Neben der Stabilität, die Immobilien der Nahversorgung aufweisen, profitieren sie von der Krisenbeständigkeit. Zudem können Anleger, zumindest bei bereits in Platzierung befindlichen Fonds von niedrigen Einkaufsfaktoren und langfristig günstigen Finanzierungen profitieren.
Ein solches Angebot ist der risikogemischte Publikums-AIF „Immobilienportfolio Deutschland I“ der Dr. Peters Group, für das bereits drei attraktive Assets angebunden werden konnten. Zum einen ein Nahversorgungszentrum in Bestwig in Nordrhein-Westfalen, mit der REWE Group als bonitätsstarkem Ankermieter. Zum anderen ein Supermarkt in Wietzendorf in der Lüneburger Heide in Niedersachsen. Dieser ist langfristig an den Marken-Discounter Netto vermietet. Der Ankermieter des dritten Objekts, welches in Thedinghausen beheimatet ist, einer Gemeinde südlich von Bremen, ist die erfolgreiche Discounterkette Lidl.
Lohnende Investments in Nahversorgungsimmobilien
Investoren stehen derzeit sowohl offene als auch geschlossene Immobilienvehikel mit Fokus auf das Segment Nahversorgung zur Verfügung. Bei der Wahl der richtigen Anlage sollten Investoren auf etablierte Anbieter setzen, die eine gute Leistungsbilanz aufweisen können und vielversprechende Projekte anbieten, die vorab gründlich von Fachleuten geprüft worden sind.
Auch sollten bei der Anlage auf Diversifikation geachtet werden. Diese wird ermöglicht durch die Anbindung verschiedener Objekte an wirtschaftlich attraktiven Standorten und durch die Einbindung verschiedener namhafter Mieter. Auch diesbezüglich ist das aktuelle Fondsangebot der Dr. Peters Group ein Investment, welches lohnt, näher in Augenschein genommen zu werden.
Autor: Nils Hübener, Co-CEO, Dr. Peters Group
