Der Hotelmarkt atmet nach Jahren der Unsicherheit erstmals wieder auf. Geschäftsreisen nehmen zu, Tourismus kehrt zurück, neue Marken wagen sich in ein herausforderndes Umfeld. Doch wer glaubt, die klassische Hotellerie könne einfach an alte Erfolge anknüpfen, unterschätzt die tektonische Verschiebung in der Art, wie Menschen heute leben und arbeiten.
Während Investoren und Betreiber versuchen, den Anschluss an das Vorkrisenniveau zu schaffen, entsteht längst ein neuer Markt – jenseits des klassischen Reisens: Workation, die Verschmelzung von Arbeit und Urlaub, entwickelt sich zur echten Alternative zum traditionellen Hotel.
Von der Nische zum Massenphänomen
Was vor wenigen Jahren noch nach der absoluten Ausnahme klang, ist heute ein spürbarer Teil moderner Arbeitskultur. Laut einer PwC-Studie wünschen sich über 80 % der Berufstätigen die Möglichkeit, ortsunabhängig zu arbeiten. Mehr als jeder Dritte würde ein Jobangebot ablehnen, wenn dies nicht möglich ist. Unternehmen reagieren darauf, nicht aus Idealismus, sondern weil Flexibilität zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil geworden ist.
Sie stehen im Wettbewerb um qualifizierte, digital affine Mitarbeitende. Dabei ist Flexibilität eines der wichtigsten Kriterien geworden. Wer Talente halten will, muss mehr bieten als das klassische Homeoffice. Genau hier entsteht ein Markt. Denn die Generation der Remote-Worker, projektbasiert arbeitenden Teams und vor allem auch der digitalen Nomaden, sucht keine Ferienunterkunft, sondern Orte, die produktives Arbeiten mit Aufenthaltsqualität verbinden. Workation ist für sie kein Zusatzangebot, sondern ein selbstverständlicher Bestandteil moderner Arbeitskultur und damit ein klarer Treiber für neue Nachfrage im Hospitality-Segment.
Klassische Hotels stoßen an Grenzen
Denn genau hier zeigt sich die Schwäche der traditionellen Hotellerie. Sie ist darauf ausgelegt, Durchreisende oder Touristen zu beherbergen – nicht Menschen, die mehrere Wochen oder gar Monate bleiben, arbeiten, leben und sich vernetzen wollen. Wer einmal versucht hat, in einem klassischen Hotel produktiv zu arbeiten, weiß um die Limitierungen: zu wenig Privatsphäre, fehlende Arbeitszonen, kaum soziale Begegnungsräume jenseits der Lobby. Während Co-Living- oder Serviced-Apartment-Konzepte flexible und erweiterbare Angebote schaffen, bleibt das Gros der Hotelimmobilien in starren Betriebsmustern gefangen. Das Ergebnis: Sie verlieren eine Zielgruppe, die bereit ist, mehr zu zahlen – für längere Aufenthalte, hochwertige Ausstattung, Gemeinschaft, verlässliches WLAN und eine Atmosphäre, die Kreativität ermöglicht.
Hospitality 2.0: Mehr als nur Übernachtung
Workation-orientierte Immobilien kombinieren Elemente aus Hotel, Wohnen und Co-Working. Sie bieten Rückzugsräume und zugleich soziale Schnittstellen. Neben modernen Arbeitsplätzen und Gemeinschaftsküchen gehören Meetingräume, Freizeitangebote und lokale Integration zum Konzept. Entscheidend ist: Sie sind modular und multifunktional – wirtschaftlich stabiler, digital besser skalierbar und in der Ansprache neuer Zielgruppen erfolgreicher als klassische Hotels.
Während die Hotellerie traditionell in Zimmerkategorien und Saisons denkt, arbeitet Hospitality 2.0 mit flexiblen Nutzungseinheiten und ganzjähriger Auslastung. Sie erlaubt variable Preismodelle, spricht verschiedene Nutzersegmente an und nutzt digitale Plattformen für Direktvertrieb und Community-Bindung.
Workation als neue Investitionslogik
Die wachsende Nachfrage nach flexiblen Lebens- und Arbeitsformen verändert den Immobilienmarkt strukturell. Statt einzelner Nutzungen entstehen hybride Lebensräume, die Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Hospitality intelligent verbinden. Das klassische Denken in Assetklassen – Hotel, Büro, Wohnen – greift hier zu kurz. Entscheidend ist heute die Qualität der Integration: Nur wenn Nutzererlebnis, Aufenthaltsqualität und digitale Infrastruktur nahtlos zusammenspielen, entsteht langfristiger wirtschaftlicher Erfolg.
Bei Workation-fähigen Immobilien geht es also darum, betriebliche Effizienz mit erweiterter Aufenthaltsdauer zu vereinen. Durch modulare Nutzungskonzepte, geteilte Flächen und smarte Services kann damit eine deutlich höhere Flächenauslastung ermöglicht werden. Mischnutzung ist dabei kein Risiko, sondern eine strategische Chance – sie schafft Resilienz, weil unterschiedliche Zielgruppen zu unterschiedlichen Zeiten dieselbe Infrastruktur nutzen.
Besonders stark entfalten solche Konzepte ihre Wirkung, wenn sie nicht isoliert, sondern als Teil eines größeren Ökosystems gedacht werden – in integrierten Quartieren, die Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Nahversorgung und Mobilität miteinander verbinden. Hier entscheidet nicht allein die Immobilie über den Erfolg, sondern die Vernetzung: digital, sozial und funktional.
Für Investoren eröffnen sich dadurch neue Anlageprodukte – investierbare Lebensräume, die auf reale Nutzungsbedürfnisse reagieren, anpassungsfähig bleiben und durch kontinuierliche Aktivität stabile Erträge generieren. Die Zukunftsfähigkeit eines Investments bemisst sich damit weniger an der Funktion einer Fläche, sondern an ihrer Fähigkeit, verschiedene Lebensrealitäten gleichzeitig zu bedienen.
Portugal als internationales Vorbild
Ein Blick nach Portugal zeigt, wohin die Reise geht. In Regionen abseits der Tourismushochburgen entstehen Workation-Destinationen in beeindruckenden Küstenregionen, die nachhaltige Architektur, digitale Infrastruktur und lokale Integration verbinden. Nachhaltige Quartiere mit digitaler Infrastruktur, funktionierenden Ökosystemen und einer guten Anbindung an lokale Märkte stoßen auf wachsendes Interesse – zunehmend auch bei internationalen Investoren.
Die portugiesische Regierung treibt diese Entwicklung gezielt voran: Mit steuerlichen Anreizen, Förderprogrammen und einer aktiven Standortstrategie werden Regionen jenseits der großen Tourismuszentren aufgewertet. Das Zusammenspiel aus vergleichsweise niedrigen Einstiegspreisen und dynamisch wachsender Nachfrage schafft attraktive Business Cases. Das Modell ist vor allem auch erfolgreich, weil es ganzjährig funktioniert: Während klassische Ferienhotels stark von der Hauptsaison abhängen, sorgt Workation für kontinuierliche Nachfrage über das Jahr hinweg. Für Investoren bedeutet das eine gleichmäßigere Cashflow-Struktur und geringere Volatilität.
Aufbruch in einen Markt mit Zukunft
Workation ist also weit mehr als ein kurzlebiger Trend: Es ist ein strukturelles Signal für den Wandel der Arbeits- und Lebensgewohnheiten. Für Investoren eröffnet sich damit ein neues, skalierbares Marktsegment mit stabiler Nachfrage, hoher Flexibilität und langfristiger Wertsteigerungsperspektive. Denn während klassische Hotelinvestments stark von Saisonalität, Business-Reisemärkten und globalen Krisen abhängig bleiben, bieten Workation-Immobilien ein diversifiziertes Nutzungsspektrum. Sie kombinieren Longstay-Klientel, Remote-Worker, Projektteams, Retreat-Gruppen sowie Leisure-Gäste und schaffen so ganzjährig Cashflows mit deutlich geringerer Volatilität. Die Nutzungsflexibilität reduziert Leerstandsrisiken und ermöglicht gleichzeitig, auf wechselnde Nachfrageimpulse schnell zu reagieren.
Für institutionelle Investoren bedeutet das: geringere Zyklenabhängigkeit, resilientere Renditen und eine attraktive Ergänzung zu klassischen Hospitality- oder Residential-Portfolios. Gerade in Zeiten steigender Finanzierungskosten und wachsender ESG-Anforderungen überzeugen Workation-Konzepte durch effiziente Flächennutzung, digitale Betriebsmodelle und soziale Nachhaltigkeit – Faktoren, die sich zunehmend auch in der Bewertung widerspiegeln.
Autorin: c, Geschäftsführerin, GIBE Real Estate Holding
