Grundsätzlich sind Wohnimmobilien für viele Investoren aufgrund ihres geringen Risikos, des Nachfrageüberhangs und der sehr planbaren Auszahlungen ein attraktives Investment. Die erzielbaren Renditen sind aktuell jedoch vielerorts zu niedrig. Die Spitzenankaufsrendite in den Top-7-Städten liegt bei 3,7 Prozent.
Eine Alternative sind Pflegeimmobilien mit Neubauankaufsrenditen um 5,4 Prozent. Diese profitieren ebenfalls von einem großen Nachfrageüberhang und von verlässlichen Auszahlungen, gelten jedoch wegen des potenziellen Betreiber- und Politikrisikos als risikoreicher. Doch das vermeintlich höhere Risiko bei Pflegeimmobilien relativiert sich, wenn erfahrene Projektentwickler und Betreiber den gesamten Prozess professionell steuern und Risiken aktiv managen. So wird die Assetklasse für professionelle Anleger kalkulierbar und attraktiv.
Differenzierung senkt das Risiko bei Pflegeimmobilien
Die Entwicklung von Pflegeimmobilien ist deutlich komplexer als im klassischen Wohnungsbau. Es geht um Versorgungslogistik, den Umgang mit vulnerablen Personengruppen und komplexe regulatorische Rahmenbedingungen.
Doch das Risiko dieser Assetklasse wird oft überschätzt. Gerade in der Vergangenheit wurden Pflegeimmobilien auch häufig von nicht spezialisierten, oftmals lokalen Wohnprojektentwicklern realisiert, was zu erhöhten Risiken für Investoren führte. Darunter wirtschaftliche Instabilität der Betreiber oder Mängel in der baulichen und betrieblichen Infrastruktur.
Mittlerweile prägen jedoch professionelle Entwickler und Betreiber die Branche. Faktoren wie Lage, Bauqualität und Mieterstruktur gehören längst zum Standard der Bewertung von Pflegestandorten. Und die Entwicklung von Pflegeimmobilien wird bei den Spezialisten inzwischen durch einen umfassenden Prüfprozess begleitet, an dem neben dem Entwickler und Investor auch Betreiber, Heimaufsichtsbehörden und beispielsweise Banken beteiligt sind. Der Due-Diligence-Prozess umfasst rechtliche, wirtschaftliche, technische und bauliche Bewertungen, im Detail unter anderem: Vertragsanalysen, betriebliche Kennzahlen, Betreiberbonität, qualitative Gutachten sowie die Analyse der Marktsituation und Standortqualität.
Innovative Systembauweisen und modulare Konzepte, die bereits in der Planungsphase die Nutzerperspektive und Praxisanforderungen berücksichtigen, können dabei helfen, Risiken frühzeitig zu minimieren und die Bedarfslücke gezielt zu schließen.
Ein weiterer wichtiger Impuls für die Branche kommt durch die Anpassung der Investitionskostensätze (IK-Sätzen) in mehreren Bundesländern.
Im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen wurden diese seit 2023 reformiert und angehoben, um Betreiber finanziell zu entlasten. Diese höheren und modernen IK-Sätze ermöglichen es, Neubau- und Modernisierungsprojekte wirtschaftlich zu realisieren und so die Pflegeplatz-Versorgungslücke für die Bevölkerung effektiver zu verkleinern.
Nachfragedruck bei Wohnen und Pflege
Sowohl Wohn- als auch Pflegeimmobilien profitieren derzeit von einem strukturellen Nachfrageüberhang. Im Wohnsegment sind Urbanisierung und Zuwanderung die Wachstumstreiber. Die größten Zuwächse verzeichnen gemäß Statistischem Bundesamt die Zentren der Großstädte mit über 1,6 Prozent Zuwachs.
Im Pflegemarkt führt die Alterung immer größerer Teileder Gesellschaft und die längere Lebenserwartung zu einem stetig steigenden Bedarf an modernen Pflegeplätzen. Hochrechnungen des Arbeitgeberverbands Pflege ergaben, dass bis Ende 2025 rund 60.000 Plätze fehlen werden, wenn nicht gegengesteuert wird. Pro Jahr wären rund 17.000 neue Plätze notwendig.
Eine umfassende Analyse von bulwiengesa und Cureus prognostiziert, dass bis 2040 rund 100.000 Pflegeplätze als Ersatz veralteter Immobilien neu geschaffen werden müssen. Die Objekte sind z.B. hinsichtlich Barrierefreiheit, Raumzuschnitten und Energieeffizienz längst überholt. Zudem wird ein Neubaubedarf von bis zu 500.000 Pflegeplätzen erwartet, um die wegen des demografischen Wandels wachsende Zahl pflegebedürftiger Menschen versorgen zu können.
Während der Nachfragedruck bei Wohnraum vor allem in Ballungszentren spürbar bleibt, zeigt sich bundesweit in vielen Regionen ein Nachholbedarf an zeitgemäßen stationären und teilstationären Pflegekapazitäten – auch im weniger urbanen Raum. Damit zählt eine nachhaltige Nachfrage in beiden Segmenten zu den wichtigsten Stabilitätsfaktoren.
Pflegeimmobilien bieten Investoren, die sich an erfahrene Entwickler wenden, somit ein attraktives Chance-Risiko-Profil. Sie weisen eine geringe Korrelation zu klassischen Immobilienmärkten auf und darüber hinaus sorgen die langjährigen, indexierten Pachtverträge für stabile Einnahmen.
Christian Möhrke ist CEO der Cureus GmbH, Hamburg
