Gute Nachrichten für Wohnungskäufer: Die Renditen werden in den 2020er Jahren auf ein historisch überdurchschnittliches Niveau steigen. Das ist eine der zentralen Thesen des aktuellen ACCENTRO Wohnkostenreports, der in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erstellt wurde. Jörg Neuß, Geschäftsführer von ACCENTRO, erläutert die Ergebnisse.
Trendwende 2024: Sinkende Selbstnutzerkosten
Selbstnutzerkosten sind die Kosten, die entstehen, wenn jemand eine Immobilie kauft und selbst bewohnt. Sie umfassen typischerweise Ausgaben wie Hypothekenzinsen, Nebenkosten, Instandhaltungskosten, eventuelle Renovierungen oder Reparaturen sowie Grundsteuern und Versicherungen. Ihr Verhältnis zu den potenziellen Mietkosten ist ein entscheidender Faktor bei der Entscheidung für oder gegen Wohneigentum. Ausgelöst durch die Zinswende 2022 und den weiteren Anstieg 2023 sind die Selbstnutzerkosten im vergangenen Jahr um 31 Prozent auf 13,14 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Damit ergab sich im Bundesdurchschnitt ein Kostennachteil von 15 Prozent gegenüber der Miete.
Für 2024 zeichnet sich jedoch eine deutliche Trendwende ab. Die Zinsentwicklung hat sich stabilisiert, die Mieten bei Neuvermietungen steigen weiter rasant und die Zahl der fertiggestellten Wohnungen liegt immer noch deutlich unter dem Bedarf. Das Blatt hat sich gewendet und der Vorteil des Kaufens gegenüber dem Mieten dürfte wieder größer werden. Die Selbstnutzerkosten sinken bis 2025 auf bis zu 9 Euro pro Quadratmeter, so der Report.
Immobilien als langfristige Anlage
Aber auch unabhängig von sinkenden Selbstnutzungskosten: Immobilien sind eine langfristige Anlage. Kurzfristige Entwicklungen sollten nicht überbewertet werden. Das zeigt ein Renditedreieck, das das IW für den Report entwickelt hat. Es gibt Auskunft über die Erträge auf dem Wohnimmobilienmarkt nach Kauf- und Verkaufszeitpunkt. Wer 1990 eine Wohnimmobilie kaufte und bis 2023 hielt, erzielte im Durchschnitt eine jährliche Gesamtrendite von nominal 5,5 Prozent und real 3,4 Prozent. Wer dagegen bereits 1970 in den Markt einstieg und seine Immobilie bis zum Ende des Betrachtungszeitraums der Studie hielt, erzielte pro Jahr sogar 8,1 Prozent.
Gerade dieser Rückblick auf die 1970er und 1980er Jahre Anlegern wertvolle Erkenntnisse für die aktuelle Situation: Die Dekaden waren von der Ölpreiskrise geprägt. Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen erholte sich der Markt damals schnell, so dass diese für langfristig orientierte Investoren kaum Auswirkungen hatten. Real lag der durchschnittliche Total Return zwischen 1970 und 2023 bei 5,4 Prozent.
Wohnungsknappheit als Schlüssel zur Rentabilität
Während in den 1990er und 2000er Jahren teilweise ein Überangebot bestand, ist seit den 2010er Jahren und insbesondere in den 2020er Jahren aufgrund der großen Herausforderungen im Wohnungsbau eine Unterversorgung festzustellen. Angesichts der rückläufigen Bautätigkeit und der weiterhin dringend benötigten Zuwanderung ist mit einer steigenden Nachfrage zu rechnen. Neben steigenden Mieten könnten Investoren daher bald wieder von hohen Wertsteigerungen profitieren. Die Daten deuten darauf hin, dass die Renditen in den 2020er Jahren auf einem historisch überdurchschnittlichen Niveau liegen werden.
Für jemanden, der jetzt eine Immobilie kaufen und bis zur Rente halten möchte, werden Standort und lokale Marktbedingungen bedeutend sein. Besonders hohe Wertsteigerungen sind in Ballungsräumen und wachsenden Universitätsstädten zu erwarten. Der Wohnkostenreport zeigt, dass neben der Langfristigkeit der Investition vor allem die Situation auf dem Wohnungsmarkt für die Rentabilität entscheidend ist. Und diese wird sich auch mittelfristig nicht entspannen.
