Wohnimmobilien haben ihren Stellenwert in den Portfolien. Als Diversifikator und Renditebringer. INTELLIGENT INVESTORS bat Adalbert Pokorski, Geschäftsführer Greenwater Capital, um eine Einschätzung dieser Assetklasse.
Bei institutionellen Investoren, die dazu verpflichtet sind, Rendite mit möglichst geringem Risiko zu erwirtschaften, sind Wohnimmobilien aufgrund ihres attraktiven Rendite-Risiko-Profils ein sinnvoller Baustein für das Anlageportfolio. Die Vorteile dieser Anlageklasse offenbaren sich gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, wie wir sie seit dem vergangenen Jahr mit der Corona-Krise erleben. So zeigt die regelmäßig durchgeführte Investorenstudie von Union Investment 2020 ein verändertes Stimmungsbild unter institutionellen Investoren auf: 58 % der Befragten aus Deutschland, Großbritannien und Frankreich gaben an, eine sicherheitsorientierte Strategie zu verfolgen, wohingegen dies vor der Pandemie nur 35 % angegeben hatten. Immobilien sind nach wie vor ein fester Baustein im Anlageportfolio der Befragten, wobei mehr Core-Immobilien nachgefragt werden. Wohnimmobilien gehören laut der Studie zu den begehrtesten Anlageklassen unter institutionellen Investoren. Gemessen am Investitionsvolumen im Jahr 2020 nimmt der Bereich Wohnen mit 25,2 Mrd. Euro sogar den ersten Platz ein (Quelle: Jones Lang LaSalle, Pressemitteilung vom 8.1.2021).
Dass Wohnimmobilien relativ krisenresistent sind, zeigt sich an der Preisentwicklung. Mitten in der Corona-Pandemie haben Wohnimmobilien in Deutschland deutlich an Wert gewonnen. Gemäß den Erhebungen des Statistischen Bundesamt stiegen im zweiten Quartal 2020 die Preise für Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr um 6,6 %. Im dritten Quartal 2020 haben sich die Wohnimmobilienpreise sogar um 7,8 % im Vergleich zum Vorjahr erhöht, und damit so stark wie zuletzt im 4. Quartal 2016. Dabei vollzog sich die Verteuerung sowohl in der Stadt als auch auf dem Land, wobei in mittelgroßen Städten ab 100.000 Einwohnern mit einem Preisanstieg von 8,3 % bei Häusern und von 10,2 % bei Eigentumswohnungen die höchsten Preissteigerungen zu beobachten waren.
Auch die Mietpreise in Deutschland entwickelten sich 2020 nach oben. Im dritten Quartal legten diese im Schnitt um 3,4 % und in den sieben größten deutschen Metropolen um 4,5 % im Vergleich zum Vorjahr zu. (Quelle: GEWOS Institut für Stadt‑, Regional- und Wohnforschung)
Niedriges Risiko
Ein Haupttreiber für den Preisboom bei Wohnimmobilien ist der Niedrigzins. Gerade in Deutschland genießt das Betongeld als sichere Anlageform unter Privatanlegern schon seit Generationen ein hohes Ansehen. Die niedrigen Finanzierungskosten unterstützen diese Anlageform. Hinzu kommen die Großinvestoren aus dem In- und Ausland, die gerade Immobilien in Deutschland als Safe Haven schätzen. Im Vergleich zu Aktien weisen Wohnimmobilienpreise eine geringere Volatilität und damit aus Sicht von Sparern eine höhere Sicherheit auf. Gemäß einer Studie von Empira von 2020, die 14 europäische Wohnimmobilienmärkte hinsichtlich ihrer Wertentwicklung und Volatilität seit 2000 untersucht hat, gehört der deutsche Wohnimmobilienmarkt zu den stabilsten Märkten. Auch die geringe Korrelation mit Aktien macht Wohnimmobilien zu einer Anlageklasse, die das Risiko im Portfolio streut. Die positive Preisentwicklung während wirtschaftlich schwierigen Zeiten untermauert die geringe Korrelation mit der Konjunkturentwicklung. Wohnen ist eben ein Grundbedürfnis.
Der steigende Preis bei Wohnimmobilien wird zudem weiterhin durch einen Nachfrageüberhang befeuert. Auch wenn es im vergangenen Jahr einen steigenden Trend bei Baugenehmigungen gab, war das Angebot an Wohnimmobilien noch immer nicht ausreichend, um den Druck am Wohnimmobilienmarkt zu senken.
Stabile Rendite
Um eine ausreichend hohe Rendite zu generieren, kommt es neben der Finanzierungsform vor allem auf die Auswahl der Immobilienobjekte und die Lage an. Dass im Umland von Großstädten höhere Renditen zu erzielen sind als in den Großstädten, war auch schon vor dem Ausbruch der Pandemie zu verzeichnen und dürfte durch die längerfristige Umstellung auf mehr Homeoffice durch die Pandemie durch tendenziell steigende Preise und damit Wertzuwächse noch weiter verstärkt werden. Eine Analyse der Total Returns (Bruttorendite bestehend aus der Mietrendite und der Wertsteigerung) des Instituts der Deutschen Wirtschaft zeigt auf, dass Renditen von Immobilien im Umland schon seit 2016 diejenigen von Großstadtwohnimmobilien übertroffen haben. Zwar haben die Total Returns von Großstädten und Umland sich im vergangenen Jahr wieder angeglichen, doch geht das Institut der Deutschen Wirtschaft davon aus, dass dies kein Trend ist. Auch Immobilien in mittelgroßen Städten ab ca. 50.000 Einwohner mit positiver wirtschaftlicher und demographischer Entwicklung bieten im Vergleich zu den übersättigten Großstadtmärkten ein gutes Renditepotenzial.
Spezialfall Neubau
Auch wenn es auf den ersten Blick nicht so erscheint, bieten Neubau-Immobilien im Vergleich zu Bestandsobjekten, eine zunehmend attraktive Rendite, wenn sie in guten Lagen liegen. Die höheren Mietpreise für Neubau-Wohnungen an attraktiven Standorten können nur von solventen Mietern aufgebracht werden, die stete Mieterträge garantieren. Kosten durch Mietausfall und Leerstand werden dadurch tendenziell reduziert. Staatliche Mietpreisbegrenzungen in angespannten Wohnmärkten schließen Neubau nicht ein. Auch die Instandhaltungskosten fallen in den ersten Jahren sehr niedrig aus. Der Faktor Nachhaltigkeit spielt dabei eine immer größere Rolle. Die zunehmende Regulierung im ESG-Bereich wie durch die geplante Taxonomie-Verordnung der EU wird auch im Immobiliensektor energieeffiziente Immobilien zum Standard machen. Dies wird von staatlicher Seite unterstützt. So gibt es beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergünstigte Kredite für energieeffizientes Bauen, deren Tilgungszuschuss umso höher ausfällt, je mehr das Neubauprojekt Kriterien der Energieeffizienz erfüllt. Dies wirkt sich wiederum positiv auf die Rendite aus.
Adalbert Pokorski — Foto: © Greenwater Capital
