Erfolgsfaktor spezialisiertes aktives Management
Ausgewählte Objekte in guten Lagen an interessanten Standorten in wirtschaftlich starken Regionen bieten vor diesem Hintergrund erhebliches Potenzial für Wertsteigerungen. Mit umfangreichen Ausstattungsverbesserungen und einer aktiven Neupositionierung von Objekten am Markt lassen sich diese zusätzlichen Wertpotenziale freisetzen. So kann etwa ein Bürokomplex für bestehende und potenzielle Mieter attraktiver und damit wertvoller werden, wenn in unmittelbarer Nähe ansprechend gestaltete Naherholungszonen geschaffen werden und die Verkehrs‑, Einkaufs- und Freizeitinfrastruktur so eingebunden wird, dass Unternehmen eine gute Work-Life-Balance ermöglichen können.
Aktives Management bedeutet auch, attraktive Assetklassen zu identifizieren und über ausgewählte Objekte in einem Portfolio zu erschließen. Ein Beispiel: In den USA gibt es Immobilienklassen, die weit verbreitet und wirtschaftlich ausgesprochen erfolgreich sind, die in Europa und Deutschland hingegen ein Nischendasein führen. Hierzu zählen Selbstlagerzentren (Self-Storages). In Europa kommen auf eine Million Einwohner ca. zehn dieser Selbstlagerzentren, in den USA sind es 160. Als Investment bietet die Errichtung solcher Anlagen im Premiumsegment in aller Regel eine kurze Laufzeit und hohe Verkaufserlöse. Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind dagegen häufig langfristiger zu betrachten: Sie tragen über Jahre hinweg zum stetigen Cashflow bei und erzielen tendenziell etwas geringere Renditen beim Verkauf.
Es kommt für den strategischen Erfolg also – weit über die Jahre 2022/2023 hinaus – mehr auf den richtigen Standort, die Art und Ausstattung des Objekts und die Kompetenz des Managers an als auf kurzfristige gesamtwirtschaftliche Entwicklungen. Um die im Folgenden näher beschriebenen Strategien erfolgreich umzusetzen, sollte ein Manager über viele Jahre und mit einem kompetenten Team vor Ort sein und sein Marktsegment sehr gut kennen. Es ist zudem unerlässlich, entlang der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette vernetzt zu sein. Nur so kann man bei begehrten Lagen zugreifen, gute Finanzierungskonditionen aushandeln und Erfolg versprechende Maßnahmen umsetzen. So können sich Attraktivität, Vermietungsquoten, Erlöse und somit auch die Renditen steigern lassen.
Drei grundsätzliche Investmentstrategien am Immobilienmarkt
Je nach Objekt, persönlicher Präferenz und individuellem Anlageziel können Anleger mit verschiedenen Strategieansätzen vorgehen. Diese werden in der Regel in opportunistische, wert- schöpfende („Value-Add“) und konservative („Core“ bzw. „Core Plus“) eingeteilt. In den USA bemisst sich der Preis einer Gewerbeimmobilie nicht primär nach der Gesamtmietfläche, sondern nach dem Nettobetriebsergebnis des Objekts. Opportunistische Immobilien weisen regelmäßig einen niedrigen Vermietungsstand und damit oft auch ein niedrigeres Nettobetriebsergebnis auf und können so oft zu einem günstigen Kaufpreis erworben werden.
Durch Modernisierungen und das aktive Management der Immobilie sind nach einer relativ kurzen Haltezeit Renditen von mehr als 20 % p. a. möglich. Das Investment ist auf Wertsteigerungspotenziale ausgerichtet. Das Risiko für den Anleger ist vergleichsweise hoch, was in den Renditeaussichten seine Prämie erfährt. Der Fokus liegt eher auf den Verkaufserlösen als auf den laufenden Einnahmen aus dem Cashflow. Bei der Value-Add-Strategie liegt der Fokus auf Objekten mit mittleren Vermietungsständen und einem soliden Nettobetriebsergebnis, die zu einem günstigen Kaufpreis erworben werden und durch die aktive Gestaltung und Weiterentwicklung gewinnbringend veräußert werden. Dieser Ansatz bietet eine gute Kombination aus sicherem Cashflow und einem attraktiven Verkaufsgewinn. Risiko und Renditepotenzial liegen niedriger als im opportunistischen Bereich, aber höher als im Core- oder Core-Plus-Segment.
Der konservative Ansatz zielt auf sichere und planbare Einnahmen aus gut vermieteten, sogenannten Core- und Core-Plus-Immobilien ab. Ein hohes Nettobetriebsergebnis, dementsprechend höhere Kaufpreise, solide und langfristige Vermietung sowie längere Haltezeiten sind charakteristisch für diesen Ansatz und führen zu einer hohen Wertstabilität. Diese Investments sind damit besonders für risikoscheue Anleger geeignet und das unternehmerische Risiko wird begrenzt. Das Wertsteigerungspotenzial ist angesichts der höheren Kaufpreise verhältnismäßig gering.
DAS FAZIT
Derzeit werden aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage in den USA weniger Immobilien ge- und verkauft als in den vergangenen Jahren. Höhere Zinsen erschweren weniger liquiden Marktteilnehmern die Finanzierung. Kurzfristige Turbulenzen erschüttern jedoch nicht die langfristigen Perspektiven des US-Immobilien-markts: Die Preise werden auf absehbare Zeit weiter steigen, vor allem in bestimmten Segmenten des Büromarkts und bei qualitativ hochwertigen Selbstlagerzentren. Am riesigen amerikanischen Immobilienmarkt steht erheblich mehr Kapital zum Investieren zur Verfügung als dies in Deutschland der Fall ist. Zudem ist der US-Immobilienmarkt weniger anfällig für Schwankungen, da sich viele Akteure mit ganz unterschiedlichen Strategien auf ihm tummeln.
Jede der oben beschriebenen Strategien hat ihre spezifischen Vor- und Nachteile. Gerade in wirtschaftlich und politisch ungewissen Zeiten ist es für den langfristigen Anlageerfolg sinnvoll, seine Investments in Immobilien nicht nur über Segmente, Standorte und Mieter, sondern auch über verschiedene Anlagestrategien hinweg zu streuen.
Autor: Scott Bryant
Geschäftsführer
TSO Europe Funds, Inc.
