Der deutsche Life-Science-Immobilienmarkt ist erwachsener geworden. Nach dem Ausnahmezustand der Pandemiejahre, geprägt von hohen Venture-Capital-Zuflüssen, großer Investitionsbereitschaft und ambitionierten Projektentwicklungen, gelten heute wieder strengere Maßstäbe. Investoren prüfen genauer, Finanzierungen sind anspruchsvoller und nicht jedes Vorhaben überzeugt.
Das ist kein Zeichen von Schwäche. Im Gegenteil: Der Markt tritt in eine reifere und selektivere Phase ein. Die strukturelle Nachfrage nach modernen Labor‑, Forschungs- und Produktionsflächen bleibt hoch. Gleichzeitig ist das Angebot geeigneter Immobilien weiterhin begrenzt. Genau diese Kombination macht das Segment auch unter veränderten Kapitalmarktbedingungen interessant.
Das ist ein zentrales Ergebnis unserer neuen Marktstudie, die die European Science Park Group gemeinsam mit Colliers Deutschland im Juli 2026 veröffentlicht hat. Sie knüpft an unser White Paper aus dem Jahr 2023 an und untersucht, wie sich der Markt seitdem verändert hat – konjunkturell, technologisch und strukturell.
Der Markt kommt zurück – aber Qualität entscheidet
Die Zahlen zeigen eine vorsichtige Belebung. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Deutschland Life-Science-Immobilien im Umfang von rund 112 Mio. Euro gehandelt. Damit wurde bereits nahezu das Transaktionsvolumen des gesamten Jahres 2025 erreicht.
Besonders deutlich wird die neue Marktphase beim Risikoprofil der gehandelten Objekte. Zwischen 2020 und 2024 bestimmten Core-plus-Strategien und Projektentwicklungen zeitweise mehr als 80 Prozent des Transaktionsvolumens. Seit 2025 hat sich der Schwerpunkt spürbar verschoben: Im ersten Halbjahr 2026 entfielen rund 83 Prozent des Marktvolumens auf hochwertige Core-Produkte.
Colliers Deutschland & ESPG AG (Juli 2026): Der Life Science-Immobilienmarkt in einer neuen Marktphase. Stabil aber selektiver.
Die Botschaft ist klar: Investoren verabschieden sich nicht aus dem Segment. Sie wählen nur genauer aus. Gesucht werden qualitativ überzeugende Immobilien an etablierten Standorten, mit stabilen Nutzern, langfristigen Mietverhältnissen und nachvollziehbaren Entwicklungsperspektiven.
Wie wichtig funktionierende Mikrocluster dabei sind, zeigt die Portfoliotransaktion von GalCap Europe im Technologiepark „Im Neuenheimer Feld“ in Heidelberg. Der Erwerb von drei Life-Science-Immobilien an diesem Standort steht exemplarisch für die aktuelle Konzentration auf Qualität und etablierte Forschungsökosysteme.
Life Science ist eine eigene Immobilienklasse
Eine der größten Herausforderungen des Marktes ist aus meiner Sicht zugleich eine seiner größten Chancen: Life-Science-Immobilien werden noch immer zu häufig wie Büroimmobilien mit zusätzlicher technischer Ausstattung behandelt.
Doch ein Labor ist kein Büro mit Laborbank.
Die Anforderungen an Traglasten, Deckenhöhen, Lüftung, Medienversorgung, Erschließung, Energiebedarf und Genehmigung unterscheiden sich grundlegend. Hinzu kommen hochspezifische Nutzeranforderungen, die sich je nach Forschungsgebiet, Sicherheitsstufe und Produktionsprozess erheblich unterscheiden können. Dabei greift das klassische Bild vom Bio- oder Chemielabor heute zu kurz. Für viele Standorte in Deutschland sind diese Nutzungen längst nicht mehr allein prägend. An Bedeutung gewinnen vielmehr technische Labore und Versuchsstrecken, Testlabore für Umwelt- und Maschinentechnik sowie zunehmend auch echte IT-Labore – also Forschungs- und Entwicklungsflächen mit digitalem Schwerpunkt, nicht bloß Rechenzentren.
Wer diese Immobilien mit klassischen Bürokennzahlen bewertet, greift deshalb zu kurz. Life Science ist eine eigenständige Nutzungsart mit einem eigenen Risiko-Rendite-Profil. Gerade für Investoren, die neue Wachstumsfelder und Diversifizierungsmöglichkeiten suchen, eröffnet das attraktive Perspektiven – vorausgesetzt, sie verfügen über das notwendige Verständnis für Standorte, Nutzer und technische Infrastruktur.
Wissenschaftsparks brauchen mehr als Quadratmeter
Die European Science Park Group konzentriert sich auf genau dieses Marktsegment. Unser Portfolio umfasst 16 Wissenschaftsparks mit einer Gesamtfläche von rund 126.000 Quadratmetern und einem Bilanzwert von etwa 250 Mio. Euro. Unsere Standorte befinden sich gezielt in der Nähe von Universitäten, Kliniken, Forschungsinstituten und gewachsenen Innovationsclustern.
Entscheidend ist dabei nicht allein die Immobilie. Erfolgreiche Wissenschaftsparks entstehen dort, wo wissenschaftliche Exzellenz, unternehmerische Dynamik, Talente und funktionierende Netzwerke räumlich zusammenkommen.
Unsere Aufgabe besteht deshalb nicht nur darin, spezialisierte Flächen bereitzustellen. Wir wollen Umgebungen schaffen, in denen Unternehmen aus Biowissenschaften, grünen Technologien und digitaler Transformation voneinander profitieren können. Ein guter Science Park ist nicht bloß ein Gebäudeensemble. Er ist Teil eines Innovationsökosystems.
KI beschleunigt die Forschung – und verändert das Labor
Neben den Kapitalmarktbedingungen verändert vor allem die technologische Entwicklung die Anforderungen an Forschungsimmobilien. KI-basierte Methoden werden bereits in der Grundlagenforschung eingesetzt und verlagern einen Teil der wissenschaftlichen Wertschöpfung in den digitalen Raum. Unter dem Begriff „TechBio“ wachsen Biowissenschaften, Datenanalyse und Technologie immer enger zusammen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass das physische Labor an Bedeutung verliert. KI kann Forschungsprozesse beschleunigen, Datenmengen auswerten und vielversprechende Ansätze identifizieren. Die Ergebnisse müssen aber weiterhin experimentell geprüft und validiert werden.
Das Labor verschwindet also nicht – es entwickelt sich weiter.
Künftig werden Nasslabor, IT-nahe Arbeitsbereiche und datenbasierte Forschung noch stärker miteinander verzahnt. Gefragt sind flexible Flächen, die unterschiedliche Nutzungen ermöglichen und sich an veränderte Forschungsprozesse anpassen lassen.
Parallel gewinnen spezialisierte Auftragsforschungsorganisationen, sogenannte Contract Research Organisations, an Bedeutung. Sie übernehmen standardisierbare Aufgaben, beispielsweise in der präklinischen Forschung. Auch sie ersetzen die unternehmensinterne Infrastruktur nicht vollständig, sondern erweitern die Arbeitsteilung innerhalb der Branche. Für den Immobilienmarkt bedeutet das: Die Nachfrage wird vielfältiger – nicht geringer.
Cluster schlagen Stadtgrenzen
Life-Science-Unternehmen siedeln sich nicht beliebig an. Sie entstehen und wachsen dort, wo Forschung, Talente, Kapital und unternehmerische Erfahrung bereits vorhanden sind. Deshalb lässt sich die Logik des klassischen Büroimmobilienmarktes mit seiner Konzentration auf Top-Städte nicht einfach übertragen.
Entscheidend sind konkrete Mikrocluster.
Unsere Studie betrachtet unter anderem Martinsried bei München, das Neuenheimer Feld in Heidelberg, Adlershof in Berlin und Mainz. Diese Standorte verfügen über unterschiedliche Forschungsschwerpunkte und Stärken. Gemeinsam ist ihnen jedoch die räumliche Nähe zwischen Wissenschaft, Unternehmen und weiteren Akteuren des Innovationssystems.
Erfolgreiche Cluster entstehen dabei nicht automatisch. Sie benötigen wissenschaftliche Exzellenz, Zugang zu Kapital, eine ausreichende Dichte an Start-ups und etablierten Unternehmen sowie eine klare strategische Steuerung. Ein Life-Science-Zentrum auf dem Papier reicht nicht aus. Entscheidend ist, ob das Netzwerk im Alltag funktioniert.
Für uns bei ESPG folgt daraus ein klarer Standortansatz: Wir investieren überwiegend außerhalb der Metropolkerne, aber gezielt in Regionen mit gewachsenen Wissenschafts- und Industrienetzwerken. Nähe ist in diesem Segment kein Schlagwort, sondern ein echter Werttreiber.
Colliers Deutschland & ESPG AG (Juli 2026): Der Life Science-Immobilienmarkt in einer neuen Marktphase. Stabil aber selektiver.
Forschung bleibt – und damit auch der Nutzer
Life-Science-Immobilien bieten ein besonderes Stabilitätsprofil. Forschungs- und Produktionsprozesse sind an physische Infrastruktur gebunden. Sie lassen sich nicht ins Homeoffice verlagern und nur mit erheblichem Aufwand an einen anderen Standort übertragen.
Hinzu kommt, dass Nutzer häufig hohe Summen in technisches Equipment und den spezifischen Ausbau ihrer Flächen investieren. Diese Investitionen können die reinen Immobilienaufwendungen übersteigen. Dadurch entsteht eine starke Bindung an den Standort, die langfristige Mietverhältnisse begünstigt.
Für Eigentümer bedeutet das planbare Cashflows und eine vergleichsweise geringe Leerstandsanfälligkeit. Zugleich sorgen die begrenzte Marktliquidität, die hohe technische Komplexität und fehlende Standards für Renditeaufschläge gegenüber klassischen Nutzungsarten.
Natürlich ist das Segment kein Selbstläufer. Fehlende Markttransparenz, uneinheitliche Bewertungslogiken, komplexe Genehmigungsverfahren und ein begrenztes Angebot geeigneter Grundstücke erschweren den Marktzugang. Doch genau darin liegt die Chance für spezialisierte Akteure: Wer Nutzerbedürfnisse versteht, Standorte sorgfältig auswählt und langfristig denkt, kann sich in einem strukturell wachsenden Markt positionieren.
Selektiver heißt nicht schwächer
Der deutsche Life-Science-Immobilienmarkt ist heute selektiver als während der Pandemiejahre. Das ist gesund. Kapital fließt nicht mehr automatisch in jedes Projekt, sondern konzentriert sich auf tragfähige Konzepte, gute Immobilien und funktionierende Cluster. Gleichzeitig sehen wir in Deutschland eine lange Pipeline an Neuentwicklungen, die derzeit in den Markt drängt oder vorbereitet wird. Viele dieser Vorhaben bewegen sich jedoch klar im Core-Segment und kalkulieren mit Mieten von mehr als 15 Euro pro Quadratmeter, teils sogar mit mehr als 25 Euro. Aus Sicht von ESPG stellt sich hier durchaus die Frage, ob dieses Angebot die tatsächliche Nachfrage in der Breite trifft. Denn gesucht werden vielerorts eher funktionale, bezahlbare Laborflächen mit Mietniveaus von maximal rund 12 Euro pro Quadratmeter. Die Entwicklung in den USA kann insofern als Warnsignal gelesen werden: Wenn Projektpipeline, Preisniveau und reale Nutzernachfrage zu weit auseinanderlaufen, drohen Korrekturen.
Die Nachfrage nach modernen Labor- und Forschungsflächen bleibt hoch. Gleichzeitig fehlt es weiterhin an geeigneten, technisch hochwertigen und flexibel nutzbaren Immobilien. Für erfahrene Investoren und Betreiber entsteht daraus ein attraktives Einstiegsfenster.
Die nächste Wachstumsphase wird nicht von möglichst vielen Quadratmetern geprägt sein. Sie wird von Qualität, Spezialisierung und Vernetzung bestimmt. Genau hier sehen wir die Stärke von Wissenschaftsparks – und die Aufgabe von ESPG: Räume zu schaffen, in denen Forschung nicht nur stattfinden, sondern sich weiterentwickeln kann.
Gastbeitrag von Dr. Ralf Nöcker, CEO, ESPG AG
