Der Wohnungsmarkt wird wie jeder Markt durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Politik kann durch verschiedene Maßnahmen Einfluss auf beide Seiten nehmen. Angesichts der hohen sozialen Sprengkraft des Themas Wohnen haben auch die meisten der bei der Bundestagswahl am 23. Februar 2025 antretenden Parteien jeweils ihre geplante Wohnpolitik in ihrem Wahlprogramm adressiert. Nach aktuellen Umfragen (Stand 12.02.25) liegt die CDU mit einem Anteil von 29,0 Prozent bei den Wählern vorne. Wie würde sich eine konservativ geprägte Regierung auf den Wohnimmobilienmarkt und auf Wohnimmobilien als Assetklasse für institutionelle Investoren auswirken?
Der Wohnungsmarkt ist im Frühjahr 2025 noch immer in einer angespannten Situation. In ihrem Frühjahrsgutachten bemängeln die Immobilienweisen das sinkende Angebot an neuen Wohnungen. Das von der bisherigen Bundesregierung angepeilte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde wiederholt verfehlt. Für 2024 werden 260.000 fertig gestellte Wohnungen geschätzt, in diesem Jahr geht man von einer Anzahl von 230.000 neuen Wohnungen aus. Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird immer größer. Auch weiterhin bleibt die Bautätigkeit angesichts weiterhin recht hoher Zinsen gegenüber den letzten Jahren und gestiegenen Baukosten träge. Jedoch sehen die Immobilienweisen auch positive Signale: durch die sinkenden Zinsen haben sich die Finanzierungsbedingungen immerhin verbessert.
Wohnungsbau ankurbeln
Ein Projekt der gescheiterten Ampel-Regierung, das wohl mit am meisten für Unmut in der Bevölkerung, vor allem unter Hausbesitzern, gesorgt hat, war die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), auch Heizungsgesetz genannt. Kaum ein regulatorisches Thema hat die Gemüter mehr bewegt und wurde so emotional diskutiert. Die CDU verkündet in ihrem Parteiprogramm, das Heizungsgesetz wieder zurückzunehmen. Konkrete alternative Pläne, wie sonst Klimaneutralität im Gebäudesektor und die Umsetzung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in nationales Recht gelingen kann, fehlen. Der steigende CO2-Preis für die Nutzung fossiler Energieträger – dieser wird jährlich, zuletzt auf 55 Euro pro Tonne, angehoben und ab 2027 in ein europäisches Emissionshandelssystem übergehen – führt darüber hinaus zu wachsenden Nebenkosten für Vermieter und Mieter. Energieeffizienz wird als Qualitätskriterium für Wohnimmobilien also weiterhin wichtig bleiben.
Die CDU plant vor allem durch Erhöhung des Angebots die Lage am Wohnimmobilienmarkt zu verbessern. Durch eine Vereinfachung des Bauordnungs- und Raumordnungsrechts und die Beschleunigung von Planungs‑, Genehmigungs- und Bauverfahren soll der Bau angekurbelt werden. Durch die Ausweisung von neuem Bauland und die Förderung von innovativen und einfachen Bauarten wie dem Gebäudetyp E soll das Angebot an Wohnungen ausgebaut werden.
Migration soll begrenzt werden, aber ist für deutsche Wirtschaft unerlässlich
Durch die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten ist der Kauf von Wohnimmobilien merklich zurückgegangen. Dies hat dazu geführt, dass potenzielle Käufer in den ohnehin schon angespannten Mietermarkt ausgewichen sind, was zusätzlich die Nachfrage im Mietwohnungsmarkt und damit die Mieten in die Höhe getrieben hat. Die CDU plant die Förderung von Wohneigentum. Dazu soll beim ersten eigenen Heim bei der Grunderwerbssteuer ein Freibetrag 250.000 Euro pro Erwachsenen und 150.000 Euro pro Kind gelten.
Zwei wesentliche Treiber für die Nachfrage am Immobilienmarkt sind die Zunahme von kleinteiligen Haushalten (1 bis 2 Personen) in den Metropolen und im städtischen Umland sowie die Zuwanderung. Bis 2035 prognostiziert das Statistische Bundesamt für die Haushalte in Deutschland ein Wachstum um 3 %, in den Top 50-Städten um 3,9 % und in den Top 7‑Städten sogar um 4,9 %.
Laut dem Zensus von 2022 beläuft sich die deutsche Bevölkerung auf 82,7 Mio. Menschen. Nach der historisch hohen Zuwanderungswelle infolge des Ukraine-Krieges im Jahr 2022 hat sich die Nettozuwanderung im Jahr 2023 mit 663.000 Personen wieder mehr in Richtung des langjährigen Mittelwerts bewegt. Für 2024 geht das Statistische Bundesamt von einer Nettozuwanderung von 400.000 bis 440.000 Personen aus, was einen Rückgang um mindestens 34 % im Vergleich zum Vorjahr bedeuten würde. Angesichts der geplanten strengeren Migrationspolitik, vor allem bei einer konservativ dominierten Regierung, kann davon ausgegangen werden, dass die Zuwanderung nach Deutschland in den nächsten Jahren stärker begrenzt wird. Da die deutsche Wirtschaft aber noch immer unter Fachkräftemangel leidet, wird auch eine neue konservative Regierung nicht auf qualifizierte ausländische Fachkräfte verzichten können und zumindest hier die Zuwanderung fördern. Ein geringerer Zuwanderungsstrom würde den Druck auf den Mietmarkt verringern. Ob dies aber ausreicht, dass Mieten sich rückläufig entwickeln, darf bezweifelt werden.
Mietpreisbremse & Co wirken für Vermieter abtörnend
In Deutschland finden wir einen staatlich regulierten Mietmarkt vor, der vor allem die Mieterseite stützt und schützt. Maßnahmen wie die Mietpreisbremse wirken sich jedoch eher nachteilig für den Mietwohnung Markt aus, der Vermieter weniger Anreise zu haben, Bestandswohnungen zu errichten für den Zweck der Vermietung. Auch die CDU spricht sich in ihrem Wahlprogramm für einen „wirksamen und angemessenen“ Mieterschutz aus, unter anderem durch Regulierung der Miethöhe. Wie dies umgesetzt werden soll, ist noch nicht dargelegt.
Theorie versus Realität
Welche Partei bei der Bundestagswahl letztendlich als Sieger hervorgehen und welche Koalition sich bilden wird, können wir nicht genau vorhersagen. Auch bleibt abzuwarten, welche der Programmpunkte wirklich umgesetzt werden. Eine konservativ dominierte Regierung unter der CDU würde laut Wahlprogramm auf entschlackte Bauvorschriften, beschleunigte Bauverfahren und einfache und innovative Bauweisen setzen, um die Angebotsseite im Wohnungsmarkt zu stärken. Die tendenziell sinkenden Zinsen wirken sich ebenso belebend für den Wohnungsbau aus, sind aber nicht von der Politik planbar. Durch eine stärkere Begrenzung der Zuwanderung und die Förderung von Wohneigentum kann auch Druck von der Nachfrageseite im Wohnungsmarkt genommen werden.
Nach der Bodenbildung bei den Wohnimmobilienpreisen im vergangenen Jahr ist nun wieder mit steigenden Haus- und Wohnungspreisen zu rechnen. Semi-institutionelle und institutionelle Investoren steigen wieder in den Markt ein, um von den niedrigen Preisen bei einem stabilen Renditeniveau zu profitieren. Langfristig gesehen sollten Wohnimmobilien ungeachtet des Wahlausgangs bei den kommenden Wahlen ein Baustein im institutionellen Portfolio sein. Wohnen ist eben ein Grundbedürfnis und wird weniger von Wirtschaftszyklen beeinflusst als andere Immobilienklassen. Um eine vernünftige Rendite zu erzielen, ist aber eine sorgfältige Prüfung der Wohnimmobilie vonnöten, bei der vor allem die Lage entscheidet. Die Treiber auf der Nachfrageseite wie die Zunahme der (Klein-)Haushalte und Migration bleiben auch in den nächsten Jahren intakt, was die Mieten anfacht. Ob eine Erhöhung des Mietwohnungsangebots wie geplant schnell umgesetzt werden kann, bleibt abzuwarten. Es baut sich halt auch nicht von heute auf morgen. Politischer Wille allein wird wieder nicht reichen – das haben die letzten Jahre bereits bewiesen.
Gastbeitrag von Herrn Adalbert Pokorski, Geschäftsführer der Greenwater Capital GmbH
