Nahversorgungsobjekte gelten als defensives Segment innerhalb der Handelsimmobilien. Die Begründung ist an sich recht einfach: Lebensmittel werden unabhängig von Konjunkturzyklen konsumiert, der stationäre Vertrieb dominiert weiterhin und die großen Handelsgruppen verfügen über solide Bonität. Die strukturellen Daten bestätigen diese Stabilität. Dennoch findet eine starke Differenzierung auf Objektebene statt.
Stetiges Wachstum prägt das Segment
Ein Blick auf die langfristige Entwicklung verdeutlicht die Sonderstellung des Lebensmitteleinzelhandels. Seit dem Jahr 2000 sind dem stationären LEH rund 120 Mrd. Euro zusätzliche Umsätze zugeflossen, während der Nonfood-Handel im gleichen Zeitraum über 40 Mrd. Euro verlor. Das reale Wachstum des deutschen Einzelhandels der vergangenen 25 Jahre wurde damit nahezu vollständig vom Lebensmittelsektor getragen. Parallel dazu stieg die Flächenproduktivität im LEH zwischen 2013 und 2025 um nahezu 40 Prozent, während Nonfood-Flächen im selben Zeitraum an Produktivität einbüßten.
Hinzu kommt die ausgeprägte Online-Resistenz. Trotz erheblicher Investitionen in Quick-Commerce-Modelle und digitale Plattformen liegt der Onlineanteil im Lebensmittelbereich weiterhin bei rund zwei Prozent. Reine Online-Supermärkte erreichen lediglich einen Bruchteil davon. Kein anderes großes Einzelhandelssegment weist eine vergleichbar stabile stationäre Dominanz auf.
Auch auf Mieterseite spricht vieles für strukturelle Robustheit. Vier Handelsgruppen vereinen rund 85 Prozent der deutschen Lebensmittelnachfrage auf sich. Diese Marktkonzentration sorgt für ausgeprägte Bonität, langfristige Standortbindung und Investitionsfähigkeit. Für Eigentümer bedeutet das stabile Cashflows und geringe Fluktuation.
Doch diese aggregierten Kennzahlen beschreiben die Branche, nicht jedes einzelne Objekt. Der Markt differenziert sich zunehmend räumlich und demografisch aus. Seit 2008 haben die sieben größten deutschen Städte rund 650.000 Einwohner an ihr Umland verloren. Zwischen 2019 und 2024 stieg die Lebensmittelkaufkraft in ländlichen Regionen um 27 Prozent, in städtischen Räumen um 20 Prozent. Wachstum findet statt, aber es verlagert sich. Es verteilt sich nicht gleichmäßig über alle Lagen.
Betreiberbonität allein kompensiert kein Standortrisiko
Damit verschieben sich auch die Risikoprofile innerhalb der Nahversorgung. Ein moderner Standort in einer wachsenden Mittelstadt mit stabiler Kaufkraftbindung und begrenzter Wettbewerbssituation weist eine andere Perspektive auf als ein Objekt in stagnierender Mikrolage mit hohem Wettbewerbsdruck. Betreiberbonität allein kompensiert keine strukturellen Standortnachteile.
Zudem verändert sich das Konsumverhalten innerhalb des Segments. Höherwertige Sortimente, Convenience-Angebote und frischeorientierte Konzepte steigern zwar die Flächenproduktivität und Margen. Gleichzeitig erhöhen sie die Anforderungen an Flächengröße, Zuschnitt und Modernisierungsfähigkeit. Nicht jedes Bestandsobjekt kann diese Entwicklung gleichermaßen abbilden.
Qualität der Selektion wird zum Renditetreiber
Institutionelle Investoren reagieren auf diese zunehmende Differenzierung. Die pauschale Zuordnung zur Assetklasse Nahversorgung reicht für Investitionsentscheidungen nicht mehr aus. Entscheidend sind belastbare Einzugsgebietsanalysen, transparente Wettbewerbssituationen, langfristige Mietvertragsstrukturen, bauliche Flexibilität sowie realistische Wiedervermietungsperspektiven. Gerade in einem Segment, das als stabil gilt, wird die Qualität der Selektion zum zentralen Renditetreiber.
Das eigentliche Missverständnis liegt daher nicht in der Stabilität des Lebensmitteleinzelhandels. Diese ist empirisch gut belegt. Es liegt in der Annahme, strukturelles Branchenwachstum übertrage sich automatisch auf jedes einzelne Objekt. Nahversorgungsimmobilien sind kein homogener Block, sondern ein Markt mit erheblichen qualitativen Unterschieden. Wachstum ist vorhanden. Resilienz ist möglich. Beides wirkt selektiv. Defensiv ist nicht die Kategorie. Defensiv ist das richtig gewählte Asset.
Autor: Manuel Jahn, Geschäftsführer der Habona Invest Consulting
